Sondertilgung Hypothek 2026: Lohnt sich das wirklich?

Sie haben 10.000 € auf einem Tagesgeldkonto zu 2% liegen. Ihre Baufinanzierung läuft mit 3,5%. Die Faustregel sagt: sondertilgen. Dann fragen Sie bei der Bank nach und erfahren, dass Ihr Vertrag nur 5% Sondertilgung pro Jahr erlaubt, dass jeder Euro darüber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst — und dass, je nachdem ob Sie "Restschuld kürzen" oder "Laufzeit kürzen" wählen, die tatsächliche Zinsersparnis sich fast verdreifacht.

So sieht die Entscheidung aus, die die meisten knapp daneben treffen. Ob sich eine Sondertilgung der Hypothek 2026 lohnt, hängt von zwei Zahlen ab, die kein Standardratgeber auf dieselbe Seite bringt: dem Gefälle zwischen Ihrem Sollzins und der Nettorendite Ihrer besten Alternative für das Geld, und der Obergrenze, bis zu der Ihre Bank per Vertrag überhaupt gebührenfreie Rückzahlungen akzeptiert.

Das Wesentliche:

Sondertilgen Sie nur, wenn Ihr Sollzins nach Steuern klar über dem Nettozins Ihrer Sparalternative liegt — im April 2026 trifft das auf fast jeden Euro-Kreditnehmer zu.

Die meisten deutschen Baufinanzierungen erlauben 5% kostenfreie Sondertilgung pro Jahr, einige 10% — geprüft wird das pro Kalenderjahr, nicht übertragbar.

§489 BGB gibt Ihnen das Recht, das Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen — unabhängig von der Zinsbindung.

"Laufzeit kürzen" und "Rate senken" sind zwei unterschiedliche Mechaniken auf derselben Sondertilgung. Die erste spart mehr als doppelt so viele Zinsen.

Eine Sondertilgung ist nur so viel wert, wie sie gegen Ihren tatsächlichen Tilgungsplan einspart — erst rechnen, dann überweisen.

Mit dem EZB-Einlagensatz von 2,00% im April 2026 und durchschnittlichen Hypothekenzinsen im Euroraum zwischen 3,37% und 3,55% beträgt das Gefälle zwischen Kredit- und Sparertrag 1,3 bis 1,5 Prozentpunkte — genau das Fenster, in dem eine Sondertilgung der Hypothek mathematisch sinnvoll wird, wenn Ihr Vertrag es günstig zulässt.

Wie viel Sondertilgung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt?

Die meisten deutschen Baufinanzierungen lassen 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr als kostenfreie Sondertilgung zu; einige Anbieter 10%. Jeder Euro über dieser vertraglich vereinbarten Quote löst eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die Ihre Bank als entgangenen Zinsgewinn berechnet — eine Formel ohne gesetzlichen Prozentdeckel, die bei mittleren Restlaufzeiten schnell im vierstelligen Bereich landet.

Land | Deckel auf Vorfälligkeitsentschädigung / Rückzahlungsgebühr
Deutschland | Keine gesetzliche Prozentobergrenze. Vorfälligkeitsentschädigung = Zinsverlust der Bank, berechnet über Aktiv-Passiv- oder Aktiv-Aktiv-Methode. Kündigungsrecht nach §489 BGB 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist, ohne Entschädigung — unabhängig von der Zinsbindung.
Frankreich | Der niedrigere Wert aus 6 Monaten Sollzinsen auf das zurückgezahlte Kapital oder 3% der Restschuld (Code de la consommation, Art. R313-25). Befreiung bei Versetzung, Tod, erzwungener Aufgabe der Tätigkeit.
Spanien | Festzins: 2% (Jahr 1–10), 1,5% danach. Variabel: 0,25% (Jahr 1–3), 0,15% (Jahr 3–5), 0% ab Jahr 5 (Ley 5/2019). Bank muss tatsächlichen finanziellen Verlust nachweisen.
Niederlande | 10% der Ursprungssumme pro Jahr frei. Darüber: boeterente = (Vertragszins − aktueller Vergleichszins) × Restbindungsdauer × Überschussbetrag.
Portugal | Variabel: 0,5% (die Befreiung 2022–2025 endete am 31. Dezember 2025). Festzins: 2%.
Großbritannien | Üblich 10% p. a. gebührenfrei. Darüber: 1–5% gestaffelt (5% im ersten Jahr einer 5-jährigen Festschreibung, fallend auf 1%).

Zwei Dinge, die diese Tabelle an Ihrem Denken ändern sollte. Erstens: §489 BGB ist das wichtigste Gesetz, das kaum jemand nennt. Wenn Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre läuft und Sie 10 Jahre nach Vollauszahlung umschulden oder ablösen wollen, können Sie das mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung tun — selbst wenn Ihr Vertrag noch 5 Jahre weiterlaufen würde (§489 BGB im Volltext). Zweitens: die 5%-Sondertilgungsquote verfällt jährlich. Wer bis November wartet, um "sicher" zu tilgen, verschenkt Monate, in denen die Sondertilgung noch gegen Zinsen hätte arbeiten können.

Restschuld kürzen oder Rate senken?

Eine Sondertilgung reduziert Ihre Restschuld in jedem Fall — aber die meisten Banken lassen Ihnen die Wahl, was danach passiert, und die Wahl ist Tausende Euro wert. Die Rate konstant lassen und die Laufzeit verkürzen spart zwei- bis dreimal so viele Zinsen wie die Laufzeit beibehalten und die Rate senken. Die erste Variante lässt die Sondertilgung als Zinseszins am Ende des Kredits wirken; die zweite verteilt denselben Betrag über die ursprüngliche Laufzeit und fängt nur einen kleinen Teil der Zinsen ab.

Rechnung auf einer typischen deutschen Baufinanzierung: 200.000 € Sollzins 3,5%, Laufzeit 20 Jahre, Rate 1.160 € monatlich. Sie leisten heute eine Sondertilgung von 10.000 €.

Variante | Neue Rate | Neues Ende | Gesparte Zinsen
Laufzeit bleibt, Rate sinkt | 1.102 € | Jahr 20 (unverändert) | ~3.900 €
Rate bleibt, Laufzeit verkürzt | 1.160 € | 17 Monate früher | ~9.600 €

Dieselben 10.000 €. Dieselbe Bank. Rund 5.700 € mehr auf Ihrer Seite, wenn Sie die Laufzeitverkürzung wählen. Der Grund ist mechanisch: bei konstanter Rate fließt in jeder künftigen Monatsrate ein größerer Anteil in die Tilgung, das Darlehen wird früher getilgt, und der Zinseszins arbeitet nicht mehr gegen Sie.

Bei den meisten deutschen Banken ist die Laufzeitverkürzung die Standardeinstellung bei einer Sondertilgung, aber nicht bei allen — und manche wechseln stillschweigend auf Ratensenkung, wenn Sie es nicht schriftlich anfordern. Fragen Sie vor der Überweisung nach. Das ist die eine Einstellung, die eine Sondertilgung "die sich nicht anfühlt" von einer trennt, die wirklich bewegt.

Sondertilgen oder anlegen: was lohnt sich mehr?

Sondertilgen Sie, wenn Ihr Sollzins, nach allen steuerlichen Vorteilen, höher liegt als die Nettorendite der Alternative, auf der das Geld sonst läge. Im April 2026 gilt das für fast jeden Euro-Kreditnehmer, weil die EZB ihre Leitzinsen schneller gesenkt hat, als sich die laufenden Hypothekenverträge neu einpreisen konnten (EZB-Geldpolitik, Februar 2026). Aber die Regel greift erst, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Notgroschen steht zuerst. Drei bis sechs Monatsausgaben auf einem Tages- oder Geldmarktkonto, bevor überhaupt eine optionale Sondertilgung ansteht. Einmal getilgtes Geld bekommen Sie ohne Umschuldung oder zweites Darlehen nicht zurück — und eine Umschuldung in steigende Zinsen ist der eleganteste Weg, sich zu verschlechtern.

2. Keine teureren Schulden offen. Eine Kreditkarte bei 15% und ein Dispo bei 10% schlagen eine Baufinanzierung bei 3,5% um den Faktor drei oder mehr. Erst diese ablösen — jeder Monat, in dem Sie das nicht tun, ist ein garantierter Verlust.

3. Keine steuerbegünstigte Alternative, die netto schlägt. Riester mit Zulage, betriebliche Altersvorsorge, ETF-Sparplan im Freibetrag, VL-Vertrag. Wenn eine dieser Anlagen nach Steuern mehr bringt als Ihr Sollzins, schlägt sie die Sondertilgung — und Sie behalten obendrein Liquidität.

Erst danach wird "Sollzins − Sparzins" zur eigentlich entscheidenden Zahl.

Die drei leisen Fehler, die Sondertilgung in Verlust verwandeln

Drei Muster wiederholen sich in jedem Markt, und jedes einzelne verwandelt eine theoretisch sinnvolle Sondertilgung in Nulldifferenz oder Verlust.

Die 5%-Quote überschreiten, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung nachzurechnen. Wer bei 250.000 € Darlehen mit 12.500 € Jahresquote 20.000 € Sondertilgung plant, sollte den Überschuss auf das nächste Kalenderjahr legen. Sonst zieht die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung auf 7.500 € — in der Regel berechnet nach Aktiv-Passiv-Methode, und bei 10 Jahren Restlaufzeit dreistellig bis vierstellig.

Sondertilgen in der Zinsbindung, wenn die Marktzinsen unter dem Vertragszins liegen. Die klassische Falle. Wenn Sie bei 4,5% abgeschlossen haben und der Markt bei 2,5% liegt, verliert die Bank zwei Prozentpunkte künftiger Einnahmen pro Euro, den Sie zurückzahlen — und die Vorfälligkeitsentschädigung bildet genau das ab. Die Gebühr frisst oft 12 bis 24 Monate der Zinsersparnis, die Sie eigentlich holen wollten. Entweder das Ende der Zinsbindung abwarten oder nur bis zur kostenfreien Quote sondertilgen.

Nicht dokumentieren, was die Sondertilgung tatsächlich eingespart hat. Eine Sondertilgung gegen einen Tilgungsplan, den Sie nie wieder anschauen, erzeugt eine Ersparnis, die Sie nie bestätigen — was in der Praxis ununterscheidbar ist von keiner Ersparnis. Das ist der Fehler, der sechs Monate später zum Satz "Ich habe sondergetilgt, aber so richtig verändert hat sich nichts" führt. Die Zahl hat sich verändert. Sie ist nur nie gegen den ursprünglichen Plan festgehalten worden.

Wie es die Haushalte machen, die wirklich profitieren

Die Haushalte, die die volle Zinsersparnis aus einer Sondertilgung herausholen, haben eine gemeinsame Gewohnheit: sie führen einen lebendigen Tilgungsplan mit Ausgangs-Restschuld, angepasster Restschuld nach jeder Sondertilgung, neuem Enddatum und aufsummierten ersparten Zinsen. Jede Zusatzzahlung wird gegen die Ausgangslinie eingetragen und ihre Wirkung vor der Überweisung nachgerechnet, nicht danach. Die Sondertilgung hört auf, ein Akt des Vertrauens zu sein, und wird zu einem Akt der Arithmetik.

Genau dafür gibt es im CasaTab-Hypothekenmodul Sondertilgungen als erstklassige Einträge mit automatisch neu berechnetem Tilgungsplan — damit Sie sehen, was Ihnen eine Sondertilgung von 5.000 € wirklich einspart (oder eben nicht), bevor Sie das Geld überweisen, und "Laufzeit kürzen" gegen "Rate senken" im direkten Vergleich durchrechnen können. Rechnen Sie es in CasaTab durch und die Sondertilgung wird aus einer Ahnung eine Zahl.

Fazit

Die Sondertilgung ist eine der wenigen Finanzentscheidungen, bei denen die generische Antwort und die richtige Antwort so weit auseinanderliegen. Die generische Antwort schaut auf zwei Zahlen — Sollzins, Sparzins — und bleibt dort stehen. Die richtige Antwort schaut auf das Gefälle, die steuerbegünstigte Alternative, die Sondertilgungsquote Ihres Vertrags und darauf, ob Sie die Laufzeit oder die Rate kürzen. Treffen Sie alle vier richtig, ist eine Sondertilgung von 10.000 € im typischen Euroraum-Markt nahe 10.000 € an realen Zinsersparnissen am Ende des Kredits wert. Trifft eine davon daneben, schrumpft die Ersparnis auf ein Drittel — oder verschwindet in Vorfälligkeitsentschädigung und Standardeinstellung.

Nichts davon ist kompliziert. Es verteilt sich nur auf vier verschiedene Dokumente — Ihren Darlehensvertrag, §489 BGB, den aktuellen Marktzins und Ihren eigenen Tilgungsplan — und wer am Ende besser dasteht, ist, wer sie alle auf eine Seite legt, bevor er das Geld bewegt.

Wer wissen will, wo die Baufinanzierung in den Gesamtkosten eines Hauskaufs einsortiert wird, findet im Artikel zu den wahren Kosten eines Hauskaufs jede Gebühr, die rund um das Darlehen selbst anfällt.