Warum Sanierungen das Budget sprengen — und wie Sie es stoppen

Sie haben drei Angebote für die Küche eingeholt. Sie haben das mittlere genommen: 25.000 € Festpreis, sechs Wochen. Nach acht Wochen hat der Fliesenleger Feuchtigkeit hinter den alten Schränken gefunden, die bestellte Arbeitsplatte ist nicht mehr lieferbar und Sie sind auf die nächste Stufe umgestiegen, und Ihr Partner hat entschieden — nachvollziehbar — dass man bei offener Wand die Steckdose auch verlegen könnte. Sie sind bei 33.000 €, die Küche ist immer noch ein Loch, und niemand weiß so recht, wann es fertig wird.

Das ist die typische Gestalt der Kostenexplosion, die jeder Sanierer irgendwann erlebt. Die Houzz 2026 Home Study bestätigt: 37 % der Eigentümer, die 2025 saniert haben, haben mehr ausgegeben als geplant. Nur 3 % blieben darunter (Houzz 2025 U.S. & Home Renovation Trends).

Die Überschreitung kommt nicht aus dem Nichts. Sie stammt aus vier konkreten Quellen, in einer relativ vorhersehbaren Reihenfolge. Wer sie benennen kann, kann sie einplanen — und aufhören, "unerwartete Kosten" für etwas verantwortlich zu machen, das ohnehin gekommen wäre.

Über welche Beträge sprechen wir eigentlich?

Die Houzz-Zahl sagt wie oft Budgets gesprengt werden. Wie groß die Sprengung ausfällt, hängt vom Projekt ab, aber die Größenordnungen pro Markt sind konsistent:

Deutschland: Eine komplette Altbausanierung liegt bei 400–1.000 €/m², eine Wohnungssanierung im Schnitt bei rund 440 €/m², eine Haussanierung bei 500–600 €/m² (myplanergy — Sanierungskosten pro qm 2025). Destatis meldete im Mai 2025 eine Preissteigerung im Wohnungsneubau von +3,2 % im Jahresvergleich — Sanierungen ziehen mit. Bei einer 100-m²-Altbauwohnung im mittleren Bereich landet man also bei 60.000–100.000 €, bevor eine Fliese ausgesucht ist.

Frankreich: Eine rénovation lourde kostet 1.000–1.600 €/m² in der Provinz und 1.000–2.000 €/m² in Paris.

Spanien: Reforma integral zwischen 500–700 €/m² bei einfachen Ausstattungen und über 1.200 €/m² bei Premium — Madrid am teuersten.

Niederlande: 1.000–1.800 €/m² für eine komplette verbouwing, mit ausdrücklicher 10–20 %-Puffer-Empfehlung der niederländischen Handwerker.

Portugal: Komplettsanierung einer T2-Wohnung (70–90 m²) zwischen 40.000–70.000 €; Einfamilienhaus mit 100–150 m² bei 60.000–120.000 €.

Großbritannien: Durchschnittliche Haussanierung laut Checkatrade 2024 bei 76.690 £, mit 6,5 % Teuerung im Jahr 2025.

Eine Überschreitung von 30 % bei einer mittleren deutschen Sanierung ist kein Betrag, den man "verschmerzen" kann. Auf ein 80.000-€-Projekt gerechnet sind das 24.000 € — das zweite Bad, oder die Rücklage, die Sie für die ersten sechs Monate im neuen Zuhause vorgesehen hatten.

Die vier Quellen der Überschreitung, nach Gewicht geordnet

Houzz fragte Eigentümer, warum ihr Projekt das Budget sprengte. Die fünf häufigsten Antworten — höhere Kosten als erwartet, teurere Materialien als geplant, unterschätzte Komplexität, Änderungen am Umfang, unerwartete Bauprobleme — lassen sich zu vier realen Kategorien verdichten. Geordnet nicht nach Häufigkeit in der Houzz-Studie, sondern danach, wie viel Hebel Sie haben, jede einzelne zu verhindern:

1. Kalkulationsfehler — die erste, die Sie vor Vertragsunterschrift stoppen

Ihr Angebot war eine Schätzung, kein Preis. Solange der Handwerker nicht ausdrücklich "Festpreis" geschrieben und jedes Material spezifiziert hat, sind mehrere Positionen Einschätzungen — Fliesenmenge, Kabellängen, Zeit des Verputzers. Wenn eine Position 10 % zu niedrig ansetzt, fällt das niemandem auf. Wenn drei Positionen auf demselben Projekt 10 % zu niedrig ansetzen, ist eine Woche Reserve weg.

Die Gegenmaßnahme ist langweilig: Verlangen Sie, dass jedes Angebot markiert, welche Zeilen Festpreis sind und welche Schätzung. Rechnen Sie beim Gesamtbudget 10 % Puffer auf die geschätzten Zeilen. Weigert sich der Handwerker, die Unterscheidung zu kennzeichnen, ist das selbst eine Information.

2. Umfangsänderungen — die einzige Kategorie vollständig in Ihrer Hand

Das ist die Steckdose, die Ihr Partner verlegen wollte. Das sind die "Wenn die Wand eh offen ist"-Upgrades, die "dann machen wir das auch gleich"-Entscheidungen und der zusätzliche Anstrich, der nicht im Angebot stand. Jede einzelne Entscheidung ist vernünftig. Die Summe ist katastrophal.

Umfangsänderungen sind das, was professionelle Bauleiter am schärfsten beobachten, weil es die einzige Kategorie ist, die komplett in Ihrer Hand liegt — jede Änderung war Ihre eigene Entscheidung. Das Gegenmittel heißt Nachtragsprotokoll: Jede Entscheidung, die zusätzliche Arbeit auslöst, wird mit Preis vorher schriftlich festgehalten — nicht drei Wochen später in einer Rechnung entdeckt. Wenn der Fliesenleger sagt "die Bordüre kostet 400 € extra", schreiben Sie das auf und Ihr Partner unterschreibt, bevor die Fliesen bestellt werden. Keine mündlichen Upgrades.

3. Material-Upgrade — die ansteckende Kategorie

Sie hatten Möbel im Mittelpreissegment vorgesehen. Im Ausstellungsraum sahen Sie die nächste Kategorie. Material-Upgrades liegen nahe bei den Umfangsänderungen, verhalten sich aber anders: sie sind ansteckend. Wenn Sie die Küche aufwerten, wirken die Fliesen billig, also werten Sie die Fliesen auf, und jetzt passt die Armatur nicht mehr. Legen Sie das Ausstattungsniveau vor Baubeginn fest. Wenn Sie unbedingt upgraden müssen, dann ein einzelnes Element — und akzeptieren, dass der Rest so bleibt.

4. Versteckte Gegebenheiten — man plant dafür, statt sie zu verhindern

Die Feuchtigkeit hinter dem Putz. Der Balken, der nicht dort ist, wo der Plan ihn zeigt. Die Asbestplatten, die niemand gemeldet hatte. Das sind die echten Überraschungen, und hier gibt es die einzige explizite Branchenregel: 10–20 % Reserve beim Neubau, bis zu 25 % bei Altbauten mit unbekannter Struktur oder Installation, gemäß der Standardempfehlung für Sanierungsbudgets.

In Deutschland heißt das praktisch: Bei einem unsanierten Altbau sind 20 % Pflicht, keine Option. Was hinter dem Rauputz steckt, weiß man erst, wenn er ab ist.

Das Budget, das wirklich hält

Ein Sanierungsbudget, das den Kontakt mit der Realität überlebt, hat drei getrennte Töpfe, nicht eine einzige Summe:

Auftragssumme — der unterschriebene Vertrag mit allen Positionen. Diese Zahl wird nach Baubeginn nicht angerührt; sie ist Ihre Baseline.

Reserve für Unvorhergesehenes — 10–25 % je nach Alter und Komplexität des Objekts, reserviert für echte Überraschungen (Kategorie 4). Dieses Geld ist in Ihrem Kopf schon ausgegeben. Wenn Sie es am Ende nicht brauchen, umso besser.

Nachtrags- und Upgrade-Topf — ein separater, kleinerer Posten (5–10 %) für freiwillige Änderungen. Der Trick liegt in der Trennung: Jede "Wenn wir schon dabei sind"-Entscheidung muss um einen endlichen Pool konkurrieren. Ist der Topf leer, hören die Upgrades auf.

Bei einer 80.000-€-Sanierung in Deutschland: 80.000 € Auftragssumme + 16.000 € Reserve + 6.000 € Nachtragstopf = 102.000 € echte Gesamtverpflichtung. Das ist die ehrliche Zahl. Alles darunter heißt: Überschreitung einplanen.

Warum die meisten Überschreitungen bis zum Schluss unsichtbar sind

Das mechanische Problem: Angebote kommen per E-Mail. Rechnungen auf Papier. Das 400-€-Fliesen-Upgrade Ihres Partners lebt in einem WhatsApp-Chat. Der 1.200-€-Nachtrag des Handwerkers für die umgeroutete Leitung ist eine mündliche Notiz beim Baustellenbesuch. Drei verschiedene Kosten, drei verschiedene Kanäle, keine laufende Gesamtsumme.

Wenn Sie endlich rechnen — meist bei der vorletzten Rechnung — sind Sie 8.000 € über dem Plan, und es gibt keine Entscheidung mehr, die Sie rückgängig machen könnten. Die Überschreitung wurde nicht am Ende erzeugt. Sie entstand in den vierzig kleinen Momenten, in denen niemand die Zahl aufgeschrieben hat.

Darum teilen Eigentümer, die eine Sanierung im Budget abschließen, fast immer eine Gewohnheit: Jede Entscheidung, jedes Angebot, jede Rechnung und jeder Nachtrag wird am selben Tag gegen die Ursprungszahl verbucht, mit Beleg. Die Sanierung wird zum Projekt mit Buchhaltung, nicht zum Bauchgefühl mit Kopf-Rechenschieber.

Genau dafür wurde CasaTab gebaut. Die Kategorie renovations enthält jede Position — geplant, bezahlt, offen — mit angehängtem Beleg und einer Echtzeit-Abweichung gegenüber Ihrer Baseline, sichtbar bei jedem App-Start. Wenn der Handwerker sagt "das sind 400 € mehr", sehen Sie sofort, ob der Nachtragstopf das noch trägt oder ob Sie gerade die Kategoriegrenze übersprungen haben. Verfolgen Sie Ihre Sanierung in CasaTab, und die Endsumme ist die Summe, die Sie geplant hatten.

Was tun, wenn Sie schon mittendrin sind

Wenn Sie bereits bauen und bereits nervös werden:

Anhalten. Schreiben Sie jede zugesagte Zahl auf, nicht nur jede bezahlte. Rechnungen, Angebote, mündliche Änderungen, die 300 € Bar in der Hand des Fliesenlegers. Alles.

Vergleichen Sie mit dem ursprünglichen Angebot. Die Differenz ist Ihre aktuelle Überschreitung. Sie einmal zu sehen motiviert mehr, als sie einen Monat lang nur zu ahnen.

Umfang einfrieren. Keine "wenn Sie schon da sind"-Aufträge mehr. Jede neue Änderung wird schriftlich, kalkuliert und unterschrieben, bevor sie ausgeführt wird.

Akzeptieren Sie Kategorie 4. Wenn Sie auf verdeckte Probleme gestoßen sind, ist dieses Geld weg — aber Sie können den Rest schützen, indem Sie weitere Upgrades ablehnen.

Die Houzz-Zahlen geben die ehrliche Aufnahme: Eine von drei Sanierungen überzieht. Aber dieselbe Studie zeigt 35 % Projekte, die genau im Budget landen, was heißt: Das System funktioniert — wenn man es benutzt.

Fazit

Die Kostenexplosion ist kein Schicksal. Es sind vier bekannte Kategorien, jede mit ihrem Gegenmittel. Bauleiter, die im Budget abschließen, führen Buch. Eigentümer, die im Budget abschließen, auch. Wer es nicht tut, landet über dem Plan — und zahlt die Differenz bar, in Geld, das nicht eingeplant war.

Jede Kostenposition, die Sie nicht erfassen, ist eine Position, die Sie nicht kontrollieren. Bei einer 60.000-€-Sanierung, die mit 18.000 € Überraschung endet, kostet das System, das den Ausreißer erwischt hätte, fünf Minuten am Tag. Mehr ist der Deal nicht.

Lesen Sie die vollständige Aufstellung, was ein Hauskauf wirklich kostet — mit allem, was rund um die Sanierung anfällt: Gebühren, Steuern und Umzugskosten, die zur echten Gesamtsumme beitragen.