El coste real de comprar una casa: todos los gastos explicados

Encontraste la casa. Tienes la entrada ahorrada. Tienes la preaprobación del banco. Estás listo para firmar.

Y entonces llega el desglose final de la notaría, y el total es entre un ocho y un quince por ciento más alto de lo que habías presupuestado. ITP. Notario. Registro. Comisión de apertura. Una tasación. Seguro de hogar obligatorio. Gastos que nadie te había mencionado del todo.

Todos los compradores primerizos pasan por alguna versión de esto. La buena noticia: ninguno de estos gastos es secreto. Simplemente no aparecen nunca en un mismo sitio, así que se descubren uno a uno, en forma de sorpresa cara. Aquí tienes cada categoría que deberías tener en cuenta antes de firmar.

La entrada

La más evidente. En la mayoría de mercados es entre el 10 y el 20 % del precio de compra, aunque en España los bancos casi siempre piden un 20 % mínimo porque solo financian el 80 % del valor de tasación. Puntos que muchos compradores pasan por alto:

Las arras (habitualmente 10 % del precio) se pagan al firmar el contrato de arras y cuentan como parte de la entrada, pero si te echas atrás sin causa justificada las pierdes.

Los regalos familiares para la entrada suelen necesitar documentación (tributar como donación o justificar el origen) para que Hacienda y el banco no lo consideren un préstamo no declarado.

La entrada que "necesitas" y la entrada que evita el seguro hipotecario o una hipoteca al 100 % con condiciones peores suelen ser números distintos. Poner más del 20 % puede ahorrarte miles de euros en intereses y seguros.

Notaría, registro y gestoría

Alguien tiene que firmar la escritura, registrarla en el Registro de la Propiedad y hacer la gestión fiscal. Calcula 0,5–1,5 % del precio de compra entre notaría, registro y gestoría.

En España este paso es inevitable: el notario es quien transmite oficialmente la propiedad y el Registro es quien te protege ante terceros. Comparar precios ayuda — los honorarios varían más de lo que parece — pero no se puede saltar.

ITP, IVA y AJD

Esta es la partida que más sorprende a los compradores. Dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda, Hacienda se lleva un porcentaje enorme del precio:

Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6 % y el 10 % según comunidad autónoma.

Obra nueva: IVA al 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados) entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Busca el tipo exacto para tu comunidad antes de hacer una oferta. En una casa de 300.000 € en Madrid o Cataluña, solo el ITP puede suponer entre 18.000 € y 30.000 € — suficiente para decidir si puedes permitirte la operación.

Gastos de la hipoteca

El préstamo en sí tiene costes más allá del tipo de interés:

Comisión de apertura — normalmente 0 – 1,5 % del capital prestado (muchos bancos la eliminan como reclamo comercial).

Tasación — que paga el comprador aunque la encargue el banco: 300 €–600 €.

Seguro de vida o de hogar vinculado — a menudo "bonifica" el tipo de interés, pero añade coste anual.

Comisión de amortización anticipada o subrogación si luego quieres cambiar de banco o adelantar cuotas.

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca los paga el banco — no tú. Solo te corresponde la tasación y, si la hay, la comisión de apertura. Si un banco intenta repercutírtelos, protesta.

Tasación y revisión técnica del edificio

El banco paga una tasación para proteger su interés. Tú necesitas una inspección técnica para proteger el tuyo. No son lo mismo.

La tasación confirma que la casa vale lo que el banco presta. Una revisión técnica te dice que al tejado le quedan tres años, que la instalación eléctrica es de 1985, y que hay humedad detrás de los azulejos del baño.

Una revisión privada cuesta 300 €–700 € según el tamaño de la vivienda. Es el mejor dinero que vas a gastar en todo el proceso: un buen técnico te salva de una casa que no deberías comprar, o te da argumentos para renegociar el precio.

Seguros

Necesitarás un seguro de hogar antes de escriturar — el banco lo exige para conceder la hipoteca. Presupuesta 200 €–500 € al año según la vivienda y la cobertura.

Si contratas la hipoteca, muchos bancos también exigen o bonifican seguro de vida vinculado al préstamo. No es obligatorio por ley, pero suele influir en el tipo de interés.

Mudanza, muebles y los primeros seis meses

Una vez tienes las llaves, sigues gastando:

Empresa de mudanzas: 300 €–1.500 € según distancia y volumen.

Alta de suministros: luz, agua, gas, internet — unos 100 €–300 € en total.

Muebles y electrodomésticos básicos para una casa vacía: planifica 5.000 €–15.000 € incluso comprando con cabeza.

Reparaciones urgentes detectadas en la revisión: reserva un 1 % del precio como fondo "primeros seis meses".

Un ejemplo realista

Estás comprando una vivienda de segunda mano de 300.000 € en Madrid con un 20 % de entrada.

Concepto | Importe
Entrada (20 %) | 60.000 €
ITP (6 %) | 18.000 €
Notaría + Registro + gestoría (~1 %) | 3.000 €
Tasación | 400 €
Revisión técnica privada | 500 €
Seguro de hogar (año 1) | 350 €
Mudanza + altas | 800 €
Muebles y lo imprescindible | 6.000 €
Efectivo total necesario | ~89.050 €

La casa cuesta 300.000 €. Necesitas unos 89.000 € en efectivo para cerrar la operación y dormir en el dormitorio. Eso es casi un 50 % más que la entrada sola. Y si estás comprando obra nueva con IVA al 10 %, sumas otros 12.000 € más.

La conclusión

Ninguno de estos costes sorprende a tu notario, a tu asesor hipotecario o a la amiga que compró el año pasado. Solo parecen sorpresas porque nadie los escribe en un mismo sitio al principio.

Escríbelos. Registra cada uno según vayan llegando. Negociarás mejor, dormirás más tranquilo, y cuando alguien te pregunte "¿cuánto te ha costado la casa de verdad?" tendrás una respuesta real, no una estimación.

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