¿Conviene amortizar hipoteca anticipadamente en 2026? Guía

Tienes 10.000 € en una cuenta remunerada al 2%. Tu hipoteca está al 3,5%. La regla dice que amortices. Luego llamas al banco y te recuerdan que tu hipoteca variable tiene una comisión por amortización anticipada del 0,25% los primeros tres años, que el contrato solo te deja mover el 25% del capital por año natural sin consulta previa, y que si eliges "reducción de plazo" en lugar de "reducción de cuota", el ahorro real de intereses casi se triplica.

Esta es la forma de la decisión que casi todo el mundo toma un poco mal. Si te conviene amortizar hipoteca anticipadamente en 2026 depende de dos cifras que casi ninguna guía pone en la misma página: el diferencial entre el tipo de tu hipoteca y la rentabilidad neta de la alternativa a ese dinero, y el tope legal que la Ley 5/2019 impone a las comisiones que el banco te puede cobrar por devolver capital antes de tiempo.

Lo esencial:

Amortiza solo cuando tu tipo hipotecario supere, neto de fiscalidad, la rentabilidad de tu mejor alternativa de ahorro — en abril de 2026, eso es cierto para casi todo hipotecado en euros.

La Ley 5/2019 limita la comisión: 2% en los primeros 10 años y 1,5% después para fija; 0,25% / 0,15% / 0% por tramos para variable.

La amortización se acerca a cero coste cuando has pasado los primeros 3–5 años — muchos hipotecados olvidan que llegados a ese punto la comisión desaparece.

"Reducir plazo" y "reducir cuota" son dos mecánicas distintas sobre la misma amortización. La primera puede ahorrarte más del doble de intereses.

Una amortización solo vale lo que realmente reduce en intereses sobre tu cuadro real. Modélalo antes de pagar.

Con el tipo de la facilidad de depósito del BCE en el 2,00% en abril de 2026 y la media de las hipotecas en la zona euro entre el 3,37% y el 3,55%, la diferencia entre lo que cuesta una hipoteca y lo que renta el efectivo es de 1,3 a 1,5 puntos porcentuales — exactamente la ventana en la que amortizar hipoteca anticipadamente empieza a tener sentido matemático, si tu contrato te deja hacerlo barato.

¿Cuánto puedes amortizar sin pagar comisión?

La mayoría de hipotecas españolas permiten amortizar libremente sin tope cuantitativo, pero el banco puede aplicar una comisión dentro de los topes que marca la Ley 5/2019: para hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019, el máximo es del 2% los primeros 10 años en fija, 1,5% después, y 0,25% / 0,15% / 0% por tramos en variable. Además, el banco solo puede cobrar si acredita pérdida financiera real, lo que en 2026 casi nunca ocurre en variable.

País | Tope legal de la comisión por amortización anticipada
España | Fija: 2% (años 1–10), 1,5% después. Variable: 0,25% (años 1–3), 0,15% (años 3–5), 0% desde el año 5. El banco debe probar pérdida financiera real. (Banco de España)
Francia | La menor de 6 meses de intereses sobre el capital amortizado o 3% del capital pendiente (Código de consumo, Art. R313-25). Exenta por traslado laboral, fallecimiento o cese forzoso de actividad.
Alemania | Vorfälligkeitsentschädigung (indemnización por pérdida de intereses, sin porcentaje legal). Derecho a cancelar sin penalización 10 años después del desembolso total con 6 meses de preaviso (§489 BGB).
Países Bajos | 10% del principal original libre cada año. Por encima: boeterente = (tipo contrato − tipo actual comparable) × plazo restante × exceso.
Portugal | Variable: 0,5% (la exención 2022–2025 terminó el 31 de diciembre de 2025). Fija: 2%.
Reino Unido | Habitualmente 10% anual libre. Por encima: comisiones del 1–5% en escalera (5% el primer año de un fijo a 5 años, bajando a 1% el quinto).

Dos cosas que esta tabla debería cambiar en tu cabeza. Primero, en España a partir del año 5 de una variable la comisión es cero por ley — muchos hipotecados a variable amortizan como si la comisión existiese y pagan de más en tiempo y dudas. Segundo, el tope de la ley es el techo; tu contrato puede tener una cifra menor, pero nunca mayor. Pide siempre el cuadro de comisiones firmado antes de amortizar — es literalmente el clausulado que decide si la operación te sale rentable.

¿Reducir cuota o reducir plazo?

Amortizar reduce tu capital pendiente, pero tu banco te deja elegir qué pasa después — y la elección vale miles de euros. Mantener la cuota y reducir el plazo ahorra entre dos y tres veces más intereses que reducir la cuota manteniendo el plazo. La primera convierte la amortización en ahorro compuesto sobre la cola del préstamo; la segunda lo diluye a lo largo del plazo original y solo captura una parte pequeña.

Ejemplo realista sobre una hipoteca típica: 200.000 € al 3,5% a 20 años, cuota de 1.160 €/mes. Amortizas 10.000 € hoy.

Opción | Nueva cuota | Nueva fecha fin | Intereses ahorrados
Mantener plazo, bajar cuota | 1.102 € | Año 20 (sin cambio) | ~3.900 €
Mantener cuota, acortar plazo | 1.160 € | 17 meses antes | ~9.600 €

Los mismos 10.000 €. El mismo banco. Casi 5.700 € más en tu bolsillo eligiendo la reducción de plazo. La razón es mecánica: con la cuota constante, una proporción mayor de cada mensualidad futura va a capital, el préstamo se cancela antes y el interés compuesto deja de trabajar contra ti.

En la mayoría de bancos españoles, la opción por defecto es la reducción de plazo desde 2019, pero algunos bancos te la cambian si no lo pides expresamente por escrito. Pregunta antes de hacer la transferencia. Este es el único cambio que separa una amortización que "no se nota" de una que realmente mueve la aguja.

¿Amortizar hipoteca o invertir los ahorros?

Amortiza cuando el tipo de tu hipoteca, neto de la deducción por vivienda habitual si la tienes (hipotecas anteriores a 2013), supera la rentabilidad neta de la alternativa donde ese dinero iría a parar. En abril de 2026 esto describe a casi todo hipotecado en euros, porque el BCE ha bajado los tipos más rápido de lo que se han reciclado los contratos hipotecarios. Pero la regla solo se aplica una vez cumplidas tres condiciones.

1. Fondo de emergencia completo primero. Entre 3 y 6 meses de gastos básicos en cuenta de disposición inmediata, antes de cualquier amortización opcional. El dinero metido en la hipoteca no se recupera sin refinanciar o pedir un segundo crédito — y refinanciar en un entorno de tipos al alza es la forma más elegante de salir perdiendo.

2. Sin deudas más caras pendientes. Una tarjeta al 20% y un descubierto al 12% dominan ampliamente a una hipoteca al 3,5%. Cancélalas primero — cada mes que aplazas es una pérdida garantizada.

3. Sin alternativa fiscalmente ventajosa que supere al hipotecario. Planes de pensiones con deducción en IRPF, fondos de inversión con diferimiento fiscal, cuentas remuneradas específicas de entidades neobancarias. Si una de ellas ofrece rentabilidad neta superior al tipo de tu hipoteca, gana la alternativa — además preservas liquidez.

Solo cuando esas tres condiciones se cumplen, "tipo hipoteca − tipo ahorro" pasa a ser el número que decide.

Los tres errores silenciosos que convierten la amortización en pérdida

Tres patrones se repiten en cada mercado, y cada uno convierte una amortización teóricamente buena en un cero a cero o en una pérdida neta.

Olvidar que en variable, tras el año 5, la comisión es cero. Muchos hipotecados a variable siguen amortizando de 1.000 en 1.000 euros "para no pagar comisión" cuando llevan seis o siete años de préstamo. Ese miedo ya no tiene base legal: por Ley 5/2019, a partir del año 5 tu banco no puede cobrarte nada por devolver capital. Amortiza lo que puedas permitirte; el límite es tu liquidez, no la letra pequeña.

Amortizar en un período fijo cuando los tipos han bajado respecto a tu contrato. Si firmaste a fija al 4,5% y el mercado está al 2,5%, el banco está perdiendo dos puntos de ingresos futuros por cada euro que le devuelves antes de tiempo — y, dentro del tope del 2%, te cobrará por ello. En ese caso la operación raramente compensa: o esperas al final del período fijo, o renegocias el tipo con tu banco antes de amortizar.

No registrar lo que realmente has ahorrado. Una amortización contra un cuadro que nunca miras produce un ahorro que nunca confirmas — que en la práctica es indistinguible de no haber ahorrado nada. Este es el error que hace que la gente diga "amorticé y no noté nada" seis meses después. El número sí cambió. Solo que nadie lo anotó frente al plan original.

Así lo hacen los que sí salen ganando

Los hogares que extraen el ahorro completo de una amortización comparten un hábito: mantienen un cuadro vivo con el saldo pendiente de base, el saldo ajustado tras cada amortización, la nueva fecha fin y los intereses ahorrados acumulados. Cada aportación se registra contra la línea base y su efecto se recalcula antes de hacer la transferencia, no después. La amortización deja de ser un acto de fe y pasa a ser un acto de aritmética.

Esta es exactamente la razón por la que el módulo de hipoteca de CasaTab soporta amortizaciones como entradas de primera clase, con cuadro recalculado — para que veas lo que una amortización de 5.000 € te ahorra realmente (o no) antes de mandar el dinero, y compares el escenario "reducir plazo" frente a "reducir cuota" en paralelo. Modela la tuya en CasaTab y la decisión pasa de ser una intuición a ser un número.

Lo que queda

Amortizar la hipoteca es una de las pocas decisiones financieras en las que la respuesta genérica y la respuesta correcta divergen tanto. La genérica mira dos números — tipo hipotecario, tipo de ahorro — y se queda ahí. La correcta mira el diferencial, la alternativa neta de impuestos, el tope por comisión de tu contrato y si estás reduciendo plazo o cuota. Si aciertas en los cuatro, una amortización de 10.000 € en el mercado español medio vale cerca de 10.000 € en intereses reales ahorrados sobre la cola del préstamo. Si fallas en uno, el ahorro se reduce a un tercio, o se lo come la comisión y la opción por defecto de tu banco.

Nada de esto es complicado. Simplemente vive en cuatro documentos distintos — tu escritura hipotecaria, la Ley 5/2019, el tipo de mercado actual y tu propio cuadro de amortización — y quien sale ganando es quien se los pone todos delante antes de mover el dinero.

Para ver dónde encaja la hipoteca dentro del gasto total de comprar casa, el artículo sobre el coste real de comprar una casa desglosa cada gasto alrededor del préstamo.