Por qué las reformas se disparan — y cómo evitarlo

Pediste tres presupuestos para la cocina. Elegiste el del medio: 25.000 €, precio cerrado, seis semanas. A las ocho semanas, el alicatador ha encontrado humedad detrás de los muebles antiguos, la encimera que pediste está agotada y has saltado al siguiente nivel, y tu pareja ha decidido — con razón — que ya que la pared está abierta podrías mover el enchufe. Llevas gastados 33.000 €, la cocina sigue siendo un agujero y nadie sabe muy bien cuándo acabará.

Esta es la forma típica del "sobrecoste de reforma" que todo propietario se acaba encontrando. Y el Houzz 2026 Home Study lo confirma: el 37 % de los propietarios que reformaron en 2025 gastó más de lo previsto. Solo un 3 % quedó por debajo (Houzz 2025 U.S. & Home Renovation Trends).

El sobrecoste no es aleatorio. Viene de cuatro sitios concretos, en un orden bastante previsible. Una vez los identificas, puedes presupuestarlos — y dejar de echar la culpa a los "imprevistos" por algo que siempre iba a pasar.

¿De cuánto dinero hablamos realmente?

El dato de Houzz dice con qué frecuencia se dispara un presupuesto. El tamaño del salto depende de la obra, pero los rangos por mercado son consistentes:

España: una reforma integral cuesta 500–700 €/m² en calidades básicas, 800–1.000 €/m² en calidades medias y desde 1.200 €/m² en premium, según los portales de reformas del sector (ArQuality — tabla de costes 2025). En Madrid la reforma básica ronda 650 €/m², la media 850 €/m² y la premium supera los 1.250 €/m²; en Valencia es más barato, con básica desde 580 €/m². Un piso de 80 m² en Madrid con acabado medio entra en la horquilla de 52.000–68.000 € antes de elegir un solo azulejo.

Francia: una rénovation lourde está en 1.000–1.600 €/m² en provincias y 1.000–2.000 €/m² en París.

Alemania: una Altbausanierung completa oscila entre 400 y 1.000 €/m². Destatis registró una inflación de precios de construcción nueva del +3,2 % interanual en mayo de 2025.

Países Bajos: 1.000–1.800 €/m² para una verbouwing completa, con los gremios neerlandeses recomendando explícitamente un colchón del 10–20 %.

Portugal: una remodelación completa de un T2 (70–90 m²) ronda 40.000–70.000 €; una moradia de 100–150 m² se va a 60.000–120.000 €.

Reino Unido: la reforma media de una vivienda fue de 76.690 £ en 2024 según Checkatrade, con una inflación del 6,5 % en 2025.

Un sobrecoste del 30 % sobre una reforma media española no es dinero "bueno, se apaña". Sobre un proyecto de 80.000 € son 24.000 € — un segundo baño, o el fondo que tenías reservado para los seis primeros meses en la casa nueva.

Las cuatro causas del sobrecoste, por orden

Houzz preguntó a los propietarios por qué se había disparado su proyecto. Las cinco respuestas más frecuentes — costes más altos de lo previsto, materiales más caros de lo planeado, complejidad subestimada, cambios de alcance e imprevistos de obra — se agrupan en cuatro categorías reales. Ordenadas abajo no por frecuencia en el estudio de Houzz, sino por cuánta capacidad tienes para prevenir cada una:

1. Error de estimación — la primera que puedes frenar antes de firmar

Tu presupuesto era una estimación, no un precio. A menos que tu contratista haya escrito literalmente "precio cerrado" y detallado cada material, varias partidas son cálculos informados — cantidad de azulejos, metros de cableado, tiempo del yesero. Cuando una partida se queda un 10 % corta, nadie se entera. Cuando tres se quedan cortas en el mismo proyecto, has perdido una semana de margen.

La solución es aburrida: exige que cada presupuesto diga qué líneas son precio cerrado y cuáles son estimación, y aplica un 10 % de buffer a las estimadas al fijar tu presupuesto global. Si el contratista se niega a marcar la distinción, eso ya te dice algo.

2. Cambios de alcance — la única categoría 100 % bajo tu control

Este es el enchufe que tu pareja quería mover. Son los "ya que está la pared abierta", los "aprovechamos y también" y la mano extra de pintura que no presupuestaste. Cada decisión individual es razonable. La suma es catastrófica.

Los cambios de alcance son lo que los jefes de obra profesionales vigilan más, porque es la única categoría bajo tu control al 100 % — cada cambio fue una decisión tuya. El sistema para frenarlo se llama registro de cambios: toda decisión que añade trabajo se anota, con su coste, antes de hacerlo — no se descubre tres semanas después en una factura. Cuando el alicatador diga "añadir esa cenefa son 400 € más", lo apuntas y tu pareja lo firma antes de que él pida el azulejo. Nada de mejoras verbales.

3. Mejoras de materiales — la que se contagia

Especificaste muebles de gama media. Entraste al showroom y viste los de la gama siguiente. Las mejoras de material viven al lado de los cambios de alcance pero se comportan distinto: son contagiosas. Si subes la cocina, los azulejos parecen baratos, así que subes los azulejos, y ahora el grifo no pega. Bloquea el nivel de acabado antes de empezar la obra. Si tienes que subir, sube una cosa y acepta que el resto se queda como estaba.

4. Condiciones ocultas — no se previene, se presupuesta

La humedad detrás del yeso. La viga que no está donde decían los planos. El amianto que nadie había detectado. Son las sorpresas de verdad, y es la única categoría con una regla explícita del sector: 10–20 % de contingencia en obra nueva, hasta 25 % en propiedades antiguas con estructura o fontanería desconocidas, según la guía estándar de presupuestos de reforma.

En España esto se traduce en una regla sencilla: si el piso es de antes de 1980 y nunca se ha tocado, vete al 20 % de partida. Lo que hay detrás del gotelé no lo sabes hasta que el manitas lo tira.

El presupuesto que sí aguanta

El presupuesto de reforma que sobrevive al contacto con la realidad tiene tres apartados distintos, no una cifra única:

Presupuesto cerrado — el contrato firmado, con cada partida desglosada. Una vez empezada la obra, esta cifra no se toca; es tu línea base.

Contingencia — 10–25 % según edad y complejidad de la vivienda, aparcada para sorpresas reales (la categoría 4 de arriba). Este dinero ya está gastado en tu cabeza. Si al final no lo usas, sería para alegrarse un poco.

Fondo de cambios y mejoras — una partida independiente y más pequeña (5–10 %) que cubre los cambios voluntarios. Separarlo es el truco, porque obliga a cada decisión del tipo "ya que está abierto" a competir por un pozo finito. Cuando se acaba el fondo, se acaban las mejoras.

Sobre una reforma de 80.000 € en Madrid, eso se traduce en: 80.000 € presupuesto cerrado + 16.000 € contingencia + 6.000 € fondo de cambios = 102.000 € de compromiso real. Esa es la cifra de verdad. Cualquier cosa por debajo es planear gastar de más.

Por qué la mayoría de los sobrecostes son invisibles hasta el final

El problema mecánico es este. Los presupuestos llegan por email. Las facturas vienen en papel. La mejora de 400 € en el azulejo que quería tu pareja vive en un hilo de WhatsApp. El cambio de 1.200 € del contratista por redirigir una tubería es un apunte verbal en la visita de obra. Tres costes distintos, tres canales distintos, ningún total corriente.

Cuando por fin haces números — normalmente al llegar la penúltima factura — vas 8.000 € por encima y ya no queda ninguna decisión que revertir. El sobrecoste no se creó al final. Se creó en los cuarenta pequeños momentos en los que nadie apuntó la cifra.

Por eso los propietarios que cierran una reforma en presupuesto casi siempre comparten un hábito: cada decisión, presupuesto, factura y cambio se anota el día que ocurre, contra la cifra original, con el recibo adjunto. La reforma es un proyecto con un libro de cuentas, no una sensación con una cifra aproximada en la cabeza.

Para eso se construyó CasaTab. La categoría renovations guarda cada línea — presupuestada, pagada, pendiente — con el escaneo de la factura adjunto y la desviación respecto a tu línea base visible cada vez que abres la app. Cuando el contratista te diga "son 400 € más", ves al instante si el fondo de cambios lo cubre, o si acabas de comprometerte a saltar de categoría. Controla tu reforma en CasaTab y la cifra final es la cifra que planeaste.

Qué hacer mañana si ya estás a mitad de obra

Si ya estás dentro y ya estás nervioso:

Para. Apunta cada cifra que se haya comprometido, no solo pagado. Facturas, presupuestos, cambios verbales, los 300 € que le diste al alicatador en mano. Todo.

Compara con tu presupuesto inicial. La diferencia es tu sobrecoste actual. Verlo una vez es más motivador que intuirlo durante un mes.

Congela el alcance. Nada de "ya que estás aquí". Todo cambio nuevo se escribe, se valora y se firma antes de ejecutarse.

Acepta la cifra de la categoría 4. Si ya te has chocado con condiciones ocultas, ese dinero ya está perdido — pero aún puedes proteger el resto negándote a más mejoras.

Los datos de Houzz dan la foto honesta: una de cada tres obras se va de presupuesto. Pero el mismo estudio muestra un 35 % quedándose exactamente en presupuesto, lo que significa que el sistema funciona — cuando lo usas.

En resumen

El sobrecoste de reforma no es un acto divino. Son cuatro categorías conocidas, cada una con su antídoto. Los contratistas que cierran proyectos en presupuesto usan un libro de cuentas. Los propietarios que cierran reformas en presupuesto también. Los que no, no — y pagan la diferencia en efectivo que no habían presupuestado.

Cada coste que no anotas es un coste que no controlas. Sobre una reforma de 60.000 € que termina con una sorpresa de 18.000 €, el sistema que lo habría detectado te cuesta cinco minutos al día. Ese es todo el trato.

Echa un vistazo al desglose completo de lo que cuesta de verdad comprar una casa para ver todo lo que rodea la reforma — las tasas, impuestos y costes de mudanza que suman la cifra real de tu compra.