Le vrai coût d'achat d'une maison : tous les frais expliqués

Vous avez trouvé la maison. Vous avez l'apport. Votre banque a donné son accord de principe. Vous êtes prêt à signer.

Puis arrive le décompte final chez le notaire, et le total est 8 à 15 % plus élevé que prévu. Frais de notaire. Frais d'agence. Frais de dossier. Garantie. Assurance emprunteur. Diagnostics obligatoires. Des frais dont personne ne vous a jamais vraiment parlé en une seule fois.

Tous les primo-accédants vivent une version de ce scénario. La bonne nouvelle : aucun de ces frais n'est secret. Simplement, ils ne figurent jamais au même endroit, et on les découvre un à un, sous forme de mauvaises surprises. Voici chaque catégorie à prévoir avant de signer.

L'apport personnel

Le plus évident. Dans la plupart des marchés, il représente 10 à 20 % du prix d'achat. En France, les banques exigent désormais en pratique un apport qui couvre au minimum les frais de notaire (soit ~10 %), parfois plus selon votre profil. Quelques points que les primo-accédants oublient :

L'acompte / la séquestre versé à la signature du compromis de vente (souvent 5–10 %) fait partie de votre apport, mais vous le perdez si vous vous rétractez hors du délai de rétractation légal.

Les donations familiales pour l'apport doivent être déclarées pour bénéficier de l'abattement fiscal et éviter que la banque ne considère le montant comme un prêt caché.

Plus votre apport est élevé, meilleur sera votre taux. Les banques tarifient le risque : passer de 10 % à 20 % d'apport peut faire baisser votre taux de 0,2 à 0,4 point.

Les frais de notaire

En France, "les frais de notaire" est un terme trompeur : sur les 7 à 8 % annoncés, la rémunération réelle du notaire (émoluments) ne représente qu'environ 1 %. Le reste, c'est essentiellement les droits de mutation payés à l'État et aux collectivités (droits d'enregistrement, taxe départementale, taxe communale).

À prévoir :

Ancien : environ 7–8 % du prix d'achat

Neuf (VEFA) : environ 2–3 % (taxés à la TVA, pas aux droits de mutation)

Sur une maison de 300 000 € dans l'ancien, les frais de notaire représentent 21 000 à 24 000 €. C'est presque la différence entre pouvoir se permettre la maison ou non.

Les frais d'agence

Si la maison est en vente via une agence, la commission est de 3 à 8 % du prix selon l'agence et la région. Elle est généralement à la charge du vendeur, mais en pratique elle est intégrée dans le prix affiché, donc c'est vous qui la payez.

À vérifier sur le compromis : si les frais d'agence sont "à la charge de l'acquéreur", les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui vous fait économiser quelques milliers d'euros.

Les frais liés au prêt

Le prêt lui-même a des coûts en dehors du taux d'intérêt :

Frais de dossier bancaire : 500 € à 1 500 € — souvent négociables, parfois offerts

Frais de garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque (~1–2 % du montant emprunté), la caution étant en général moins chère et partiellement restituée en fin de prêt

Frais de courtier si vous passez par un courtier : 1 000 € à 3 000 € ou un pourcentage du montant emprunté

Assurance emprunteur : 0,1 % à 0,5 % du capital restant dû par an — depuis la loi Lemoine, vous pouvez la changer à tout moment, ce qui peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée

Pour comparer les offres de prêt, regardez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non le taux nominal : le TAEG intègre tous ces frais dans un seul chiffre.

Diagnostics et expertises

Le vendeur est obligé de fournir un dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, etc.) mais leur qualité est très variable.

Une expertise indépendante avant signature (300–800 €) n'est pas obligatoire mais elle vaut son pesant d'or : elle peut détecter une toiture en fin de vie, une infiltration ou un problème structurel que les diagnostics standards ne couvrent pas. C'est le meilleur rapport qualité/prix de tout le processus d'achat.

Les assurances

L'assurance habitation est exigée par la banque avant la signature. Prévoyez 200 € à 500 € par an selon la maison et la couverture.

L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un crédit. Elle représente souvent le deuxième poste de coût du prêt après les intérêts — ne la signez pas chez la banque sans comparer la délégation d'assurance : les écarts de prix atteignent régulièrement 50 %.

Déménagement, meubles et premiers mois

Une fois les clés en main, les dépenses continuent :

Déménageurs : 500 à 2 500 € selon distance et volume

Mise en service des compteurs : électricité, gaz, eau, internet — environ 100 à 300 € au total

Meubles et électroménager pour une maison vide : prévoyez 5 000 à 15 000 € même en achetant raisonnablement

Réparations urgentes identifiées par les diagnostics : réservez 1 % du prix comme fonds "six premiers mois"

Un exemple concret

Vous achetez un bien ancien de 300 000 € avec un apport de 20 %.

Poste | Montant
Apport (20 %) | 60 000 €
Frais de notaire (~8 %) | 24 000 €
Frais de dossier bancaire | 1 000 €
Caution Crédit Logement | 3 000 €
Expertise avant achat | 500 €
Assurance habitation (an 1) | 400 €
Déménagement + mise en service | 1 200 €
Meubles et premiers achats | 7 000 €
Liquidités nécessaires | ~97 100 €

La maison coûte 300 000 €. Il vous faut environ 97 000 € de trésorerie disponible pour signer et dormir dans votre chambre. C'est 60 % de plus que l'apport seul.

À retenir

Aucun de ces coûts n'est une surprise pour votre notaire, votre courtier ou l'ami qui a acheté l'année dernière. Ils n'ont l'air d'en être que parce que personne ne les rassemble en une seule liste dès le départ.

Écrivez-les. Suivez-les un par un au fur et à mesure. Vous négocierez mieux, vous dormirez mieux, et quand quelqu'un vous demandera "combien t'a vraiment coûté ta maison ?" vous aurez une réponse précise, pas une estimation.

CasaTab a été conçu pour ça. Un seul endroit pour chaque coût, du premier acompte à la dernière lampe, dans chaque catégorie qui compte, avec les justificatifs joints et partagés avec votre conjoint. Créez votre maison gratuitement et enregistrez votre première dépense en moins d'une minute.