Waarom verbouwingen uitlopen — en hoe je het voorkomt

Je vroeg drie offertes voor de keuken op. Je koos de middelste: €25.000, vaste prijs, zes weken. Na acht weken heeft de tegelzetter vocht achter de oude kastjes gevonden, het gekozen aanrechtblad is niet meer leverbaar dus je bent een niveau hoger gegaan, en je partner besloot — terecht — dat je die stekker net zo goed kon verplaatsen nu de muur toch open ligt. Je zit op €33.000, de keuken is nog steeds een gat en niemand weet precies wanneer het klaar is.

Dit is de klassieke vorm van de verbouwingsuitloop die elke huiseigenaar uiteindelijk tegenkomt. De Houzz 2026 Home Study bevestigt het: 37 % van de huiseigenaren die in 2025 verbouwden gaf meer uit dan gepland. Slechts 3 % bleef eronder (Houzz 2025 U.S. & Home Renovation Trends).

De uitloop komt niet uit de lucht vallen. Hij komt uit vier specifieke hoeken, in een redelijk voorspelbare volgorde. Als je ze kunt benoemen, kun je ze ook begroten — en stop je met "onvoorzien" de schuld geven voor iets wat sowieso ging gebeuren.

Over hoeveel geld praten we eigenlijk?

De Houzz-data zeggen hoe vaak budgetten knappen. Hoe groot de klap is, hangt van het project af, maar de ranges per markt zijn consistent:

Nederland: een complete verbouwing kost gemiddeld €1.000–€1.800 per m², afhankelijk van omvang en afwerking (Homedeal — Verbouwing kosten 2026). Aannemers wijzen er expliciet op: bij oudere panden is een buffer van 10–20 % op het totaalbudget standaard. Voor een rijtjeswoning van 120 m² die volledig wordt aangepakt kom je dus op €120.000–€215.000 voordat je één tegel hebt uitgekozen.

België: vergelijkbare range, €800–€1.600/m² voor een volledige renovatie buiten Brussel; Brussel zit aan de bovenkant.

Frankrijk: rénovation lourde €1.000–€1.600/m² in de provincie, €1.000–€2.000/m² in Parijs.

Duitsland: Altbausanierung €400–€1.000/m². Destatis meldde in mei 2025 een nieuwbouwprijsstijging van +3,2 % op jaarbasis.

Spanje: reforma integral €500–€700/m² voor basiskwaliteit, vanaf €1.200/m² premium — Madrid het duurst.

Portugal: complete renovatie van een T2 (70–90 m²) tussen €40.000 en €70.000.

VK: gemiddelde verbouwing volgens Checkatrade 2024 £76.690, met 6,5 % kosteninflatie in 2025.

30 % uitloop op een Nederlandse verbouwing is geen "ach ja"-bedrag. Op een project van €120.000 is dat €36.000 — een hele badkamer, of het potje dat je had gereserveerd voor de eerste zes maanden na de oplevering.

De vier oorzaken van uitloop, in volgorde van belang

Houzz vroeg eigenaren waarom hun project uitliep. De vijf meest genoemde redenen — hogere kosten dan verwacht, duurdere materialen dan gepland, onderschatte complexiteit, veranderingen in de scope, onverwachte bouwproblemen — vallen uiteen in vier echte categorieën. Hieronder niet gerangschikt op Houzz-frequentie, maar op hoeveel grip je zelf hebt om elke categorie te voorkomen:

1. Inschattingsfouten — de eerste bron die je voor de handtekening afvangt

Je offerte was een schatting, geen prijs. Tenzij je aannemer letterlijk "vaste prijs" heeft opgeschreven en elk materiaal heeft gespecificeerd, zijn meerdere regels berekende inschattingen — aantal tegels, meters kabel, uren stukadoor. Als één regel er 10 % naast zit, valt het niemand op. Als drie regels er op hetzelfde project 10 % naast zitten, ben je een week marge kwijt.

De oplossing is saai: eis dat elke offerte aangeeft welke regels vaste prijs zijn en welke schatting, en reken 10 % buffer boven op de geschatte regels in je totaalbegroting. Weigert je aannemer dat onderscheid te maken, dan zegt dat op zich al iets.

2. Scope creep — de enige categorie die volledig in jouw handen ligt

Dat is de stekker die je partner wilde verplaatsen. Dat zijn de "nu de muur toch open ligt"-upgrades, de "dan doen we dat ook meteen"-beslissingen en die extra laag verf die niet was geoffreerd. Elke losse beslissing is redelijk. De optelsom is dramatisch.

Scope creep is waar ervaren bouwmanagers het scherpst op letten, want het is de enige categorie die volledig in jouw handen ligt — elke wijziging was jouw eigen keuze. Het antwoord heet een meerwerklogboek: elke beslissing die extra werk toevoegt wordt, inclusief bedrag, vooraf schriftelijk vastgelegd — niet drie weken later ontdekt op een factuur. Als de tegelzetter zegt "die bies erbij is €400 extra", schrijf je dat op en tekent je partner ervoor voordat hij de tegels bestelt. Geen mondelinge upgrades.

3. Materiaal-upgrades — de besmettelijke

Je had middensegment keukenkastjes ingepland. Je liep de showroom binnen en zag het volgende niveau. Materiaal-upgrades leven naast scope creep, maar gedragen zich anders: ze zijn besmettelijk. Upgrade je de keuken, dan lijken de tegels goedkoop, dus upgrade je de tegels, en nu past de kraan niet meer. Leg je afwerkingsniveau vast voordat het werk begint. Moet je iets upgraden, upgrade dan één ding en accepteer dat de rest blijft zoals begroot.

4. Verborgen gebreken — je begroot ervoor, je voorkomt ze niet

Het vocht achter de pleisterlaag. De balk die niet ligt waar de tekening zegt. De asbesthoudende kit die niemand had opgemerkt. Dit zijn de échte verrassingen, en het is de enige categorie met een expliciete vuistregel: 10–20 % onvoorzien bij nieuwbouw, tot 25 % bij panden waar de staat van constructie of leidingen onbekend is, volgens de standaardrichtlijn voor bouwbudgetten.

In Nederland is de praktijkregel helder: een jaren-30-woning die nooit volledig is aangepakt? Begin bij 20 % onvoorzien minimum. Wat er achter het houten beschot zit, weet je pas als het eruit is.

Het budget dat wel standhoudt

Een verbouwingsbudget dat het eerste contact met de werkelijkheid overleeft, bestaat uit drie aparte potjes, niet één totaal:

Aanneemsom — het getekende contract, per regel uitgesplitst. Zodra het werk begint, komt dit getal niet meer onder druk; het is je baseline.

Reserve onvoorzien — 10–25 % afhankelijk van leeftijd en complexiteit van het pand, apart gezet voor echte verrassingen (categorie 4). Dit geld is in je hoofd al uitgegeven. Niet nodig aan het eind? Mooi meegenomen.

Meerwerk- en upgradepot — een aparte, kleinere pot (5–10 %) voor vrijwillige wijzigingen. Apart zetten is de truc: het dwingt elke "nu het toch open ligt"-beslissing om te concurreren om een eindige pot. Is de pot leeg, dan stoppen de upgrades.

Bij een verbouwing van €120.000 op een Nederlandse rijtjeswoning zie je dan: €120.000 aanneemsom + €24.000 onvoorzien + €9.000 meerwerkpot = €153.000 echte commitment. Dat is het echte getal. Minder dan dat begroten betekent inplannen dat je erover gaat.

Waarom de meeste uitlopen tot het einde onzichtbaar zijn

Het mechanische probleem: offertes komen per mail. Facturen op papier. De €400 tegel-upgrade van je partner leeft in een WhatsApp-chat. De €1.200 meerwerkbon van de installateur voor de omgelegde leiding is een mondelinge notitie tijdens het bouwoverleg. Drie verschillende kosten, drie verschillende kanalen, nergens een lopend totaal.

Tegen de tijd dat je uitrekent — meestal als de voorlaatste factura binnenkomt — zit je €8.000 over budget en is er geen beslissing meer om terug te draaien. De uitloop is niet aan het eind ontstaan. Hij is ontstaan in de veertig kleine momenten waarop niemand het bedrag heeft opgeschreven.

Daarom delen eigenaren die een verbouwing in budget afronden bijna altijd één gewoonte: elke beslissing, offerte, factuur en wijziging wordt dezelfde dag vastgelegd tegen het oorspronkelijke getal, met bonnetje erbij. De verbouwing is een project met een grootboek, geen gevoel met een schatting in het hoofd.

Precies daarvoor is CasaTab gebouwd. De categorie renovations bevat elke regel — begroot, betaald, openstaand — met de bon erbij en de afwijking tegenover je baseline live zichtbaar zodra je de app opent. Als de aannemer zegt "dat is €400 meer", zie je direct of de meerwerkpot dat nog draagt of dat je net een grens bent overgestapt. Houd je verbouwing bij in CasaTab en het eindbedrag is het bedrag dat je had gepland.

Wat te doen als je er al middenin zit

Als je al aan het verbouwen bent en het begint te knagen:

Stop. Noteer elk bedrag dat is toegezegd, niet alleen betaald. Facturen, offertes, mondelinge wijzigingen, die €300 contant voor de tegelzetter. Alles.

Vergelijk met je originele offerte. Het verschil is je huidige uitloop. Dat één keer zien motiveert meer dan er een maand over piekeren.

Bevries de scope. Geen "nu u er toch bent" meer. Elke nieuwe wijziging wordt eerst opgeschreven, ingeprijsd en getekend.

Accepteer de categorie-4-rekening. Heb je verborgen gebreken gevonden, dan is dat geld weg — maar je kunt de rest nog beschermen door verdere upgrades te weigeren.

De Houzz-cijfers geven het eerlijke plaatje: een op de drie verbouwingen loopt uit. Maar diezelfde studie laat zien dat 35 % precies op budget landt — het systeem werkt dus, als je het gebruikt.

Samenvattend

De verbouwingsuitloop is geen lot uit de loterij. Het zijn vier herkenbare categorieën, elk met een tegenmiddel. Bouwmanagers die binnen budget opleveren houden een grootboek bij. Eigenaren die binnen budget opleveren ook. Wie dat niet doet, loopt uit — en betaalt het verschil uit cash dat niet was ingepland.

Elke kost die je niet vastlegt, is een kost die je niet beheert. Bij een verbouwing van €60.000 die eindigt met €18.000 aan verrassing kost het systeem dat de afwijking had opgevangen je vijf minuten per dag. Meer is de deal niet.

Bekijk ook het volledige overzicht van wat een huis kopen écht kost voor alles wat rondom de verbouwing staat — de notariskosten, overdrachtsbelasting en verhuiskosten die samen het echte bedrag vormen.