Amortizar crédito habitação em 2026: ainda vale a pena?

Amortize o seu crédito habitação apenas quando a taxa (líquida de fiscalidade) superar claramente o rendimento líquido da sua melhor alternativa E a comissão de amortização antecipada do DL 74-A/2017 — 0,5 % no variável e 2 % no fixo desde 1 de janeiro de 2026, após o fim da isenção 2022–2025 — ainda deixe a poupança de juros positiva em termos líquidos. Em abril de 2026 ambas as condições cumprem-se para quase todos os mutuários da zona euro. Atenção ao mecanismo: escolher "reduzir prazo" em vez de "reduzir prestação" pode poupar mais do dobro dos juros.

Em resumo:

Amortize apenas quando a taxa do seu crédito, líquida de fiscalidade, superar claramente o rendimento líquido da sua melhor alternativa — em abril de 2026 isto é verdade para quase todos os mutuários da zona euro.

A isenção da comissão de 0,5% no variável terminou a 31 de dezembro de 2025 — em 2026 voltou a regra do DL 74-A/2017: 0,5% no variável, 2% no fixo.

"Reduzir prazo" e "reduzir prestação" são dois mecanismos diferentes sobre a mesma amortização. O primeiro poupa mais do dobro dos juros.

Amortizar antes da venda do imóvel ou de uma transferência de crédito continua frequentemente isento.

Uma amortização só vale o que realmente poupa no seu plano restante. Simule primeiro, pague depois.

Com a taxa de depósito do BCE em 2,00% em abril de 2026 e a média das taxas hipotecárias na zona euro entre 3,37% e 3,55%, o diferencial entre o custo do crédito e o rendimento de liquidez ronda 1,3 a 1,5 pontos percentuais — exatamente a janela onde amortizar o crédito habitação começa a fazer sentido matemático, se o contrato o permitir a custo razoável.

Quanto pode amortizar sem pagar comissão?

Desde 1 de janeiro de 2026, em crédito habitação de taxa variável, a comissão de amortização antecipada parcial ou total volta a ser de 0,5% do capital amortizado — o DL 74-A/2017 retoma o seu regime normal após três anos de isenção. Em crédito de taxa fixa, a comissão máxima é de 2%. Existem, porém, três situações que continuam isentas: morte ou desemprego do mutuário, transferência do crédito para outra instituição, e venda do imóvel com liquidação total da dívida.

País | Teto legal da comissão de amortização antecipada
Portugal | Variável: 0,5% (a isenção 2022–2025 terminou a 31 de dezembro de 2025). Fixa: 2%. Isenções mantidas: morte, desemprego, transferência de crédito, venda com liquidação total (DL 74-A/2017).
Espanha | Fixa: 2% (anos 1–10), 1,5% depois. Variável: 0,25% (anos 1–3), 0,15% (anos 3–5), 0% a partir do ano 5 (Lei 5/2019). Banco tem de provar perda financeira real.
França | O menor entre 6 meses de juros sobre o capital amortizado ou 3% do capital em dívida (Code de la consommation, Art. R313-25). Isenção por transferência profissional, morte, cessação forçada de atividade.
Alemanha | Vorfälligkeitsentschädigung (perda de juros calculada pelo banco, sem limite percentual legal). Direito de cessação sem penalização 10 anos após desembolso total, pré-aviso 6 meses (§489 BGB).
Países Baixos | 10% do capital inicial livre por ano. Acima: boeterente = (taxa contrato − taxa comparável atual) × prazo restante × excedente.
Reino Unido | Habitualmente 10%/ano sem custos. Acima: 1–5% em escada (5% no ano 1 de um fixo a 5 anos, descendo para 1%).

Duas coisas que esta tabela deveria mudar no seu raciocínio. Primeiro: a isenção que muitos portugueses assumem ainda existir em 2026 acabou. Quem adiar a amortização a pensar "faço isso em janeiro e poupo a comissão" descobre tarde demais que a janela fechou a 31 de dezembro de 2025. Segundo: as três isenções estruturais continuam em vigor — morte, desemprego, transferência de crédito, venda com liquidação total. Se está a pensar em amortizar como parte da venda da casa, ou se vai transferir o crédito para outro banco (com a comissão de 0,5% a favor do banco novo, que costuma compensar), não paga nada ao banco antigo pela amortização antecipada.

Reduzir prazo ou reduzir prestação?

Uma amortização reduz o capital em dívida de qualquer forma — mas o banco deixa-o escolher o que acontece a seguir, e a escolha vale milhares de euros. Manter a prestação e encurtar o prazo poupa duas a três vezes mais juros do que manter o prazo e baixar a prestação. A primeira variante transforma a amortização em poupança composta sobre o fim do empréstimo; a segunda dilui o mesmo montante ao longo do prazo original e só captura uma pequena parte.

Exemplo realista sobre um crédito típico: 200 000 € a 3,5% a 20 anos, prestação de 1 160 €/mês. Amortiza hoje 10 000 €.

Opção | Nova prestação | Nova data fim | Juros poupados
Prazo igual, prestação mais baixa | 1 102 € | Ano 20 (inalterado) | ~3 900 €
Prestação igual, prazo encurtado | 1 160 € | 17 meses antes | ~9 600 €

Os mesmos 10 000 €. O mesmo banco. Cerca de 5 700 € a mais no seu bolso por escolher a redução de prazo. A razão é mecânica: com prestação constante, cada mensalidade futura amortiza mais capital, o empréstimo termina mais cedo, e os juros compostos deixam de trabalhar contra si.

Na maioria dos bancos portugueses, a escolha por defeito é redução de prazo, mas alguns alteram automaticamente para redução de prestação se não especificar por escrito. Pergunte antes da transferência. É a única definição que separa uma amortização "que não se nota" de uma que realmente mexe a agulha.

Amortizar ou deixar no PPR / depósito?

Amortize quando a taxa do seu crédito, líquida de qualquer dedução fiscal residual, superar o rendimento líquido da alternativa para esse dinheiro. Em abril de 2026 isto descreve praticamente todos os mutuários da zona euro, porque o BCE baixou as taxas mais depressa do que os contratos hipotecários reagem (política monetária BCE, fevereiro de 2026). Mas a regra só se aplica depois de três condições cumpridas.

1. Fundo de emergência primeiro. Entre 3 e 6 meses de despesas essenciais, em conta de acesso imediato, antes de qualquer amortização opcional. Dinheiro colocado no crédito não se recupera sem renegociação ou segundo empréstimo — e renegociar num ciclo de subida de taxas é a forma mais elegante de piorar.

2. Sem dívidas mais caras em aberto. Um cartão de crédito a 15% e um descoberto a 10% dominam largamente um crédito a 3,5%. Liquide-os primeiro — cada mês de adiamento é uma perda garantida.

3. Sem alternativa fiscalmente mais eficiente. PPR com dedução em IRS até 400 €, certificados de aforro e certificados do Tesouro, contas-poupança com benefício fiscal. Se alguma destas oferece rendimento líquido superior à sua taxa de crédito, ganha a alternativa — e ainda preserva liquidez.

Só depois dessas três condições é que "taxa do crédito − taxa da poupança" passa a ser o número que decide.

Os três erros silenciosos que transformam a amortização em prejuízo

Três padrões repetem-se em todos os mercados, e cada um converte uma amortização teoricamente boa em empate ou em prejuízo líquido.

Amortizar em variável assumindo que a isenção ainda existe. O erro mais comum de 2026 em Portugal. A isenção da comissão de 0,5% terminou a 31 de dezembro de 2025 e os 0,5% estão de volta em todo o stock variável. Em 10 000 € a amortizar, isso são 50 € que não estavam no seu cálculo. Pouco, mas se multiplicar por amortizações sucessivas sem planeamento, come parte da poupança real de juros.

Amortizar em período de taxa fixa quando o mercado está abaixo do contrato. A armadilha inversa. Se fixou a 4,5% e o mercado está a 2,5%, e se a comissão cheia de 2% se aplica, a operação raramente compensa. Ou espera o fim da fixação, ou avalia primeiro uma transferência de crédito para outra instituição — a comissão mantém-se em 0,5% em variável mas pode ser suportada pelo banco novo, e muitas vezes o spread menor compensa o custo.

Não registar o que a amortização poupou. Uma amortização contra um plano que nunca mais abre produz uma poupança que nunca confirma — na prática indistinguível de poupança zero. É o erro que leva as pessoas a dizer "amortizei mas não notei diferença" seis meses depois. O número mudou. Ninguém o registou contra o plano original.

Como fazem os que realmente saem a ganhar

Os agregados que retiram a poupança total de uma amortização partilham um hábito: mantêm um plano de amortização vivo — capital em dívida de referência, capital ajustado após cada amortização, nova data-fim e juros poupados acumulados. Cada reforço é registado contra a linha de base e o efeito é recalculado antes da transferência, não depois. A amortização deixa de ser um ato de fé e passa a ser um ato de aritmética.

É exatamente para isto que o módulo de crédito habitação do CasaTab trata as amortizações antecipadas como entradas de primeira classe, com plano recalculado — para que veja o que uma amortização de 5 000 € realmente poupa (ou não) antes de enviar o dinheiro, e compare "reduzir prazo" com "reduzir prestação" lado a lado. Simule o seu no CasaTab e a amortização deixa de ser intuição para ser um número.

O que fica

Amortizar o crédito habitação é uma das poucas decisões financeiras em que a resposta genérica e a resposta correta divergem tanto. A genérica olha para dois números — taxa do crédito, taxa da poupança — e fica por aí. A correta olha para o diferencial, a alternativa fiscalmente líquida, a comissão do seu contrato e se está a reduzir prazo ou prestação. Acertando nos quatro, uma amortização de 10 000 € num crédito médio da zona euro vale perto de 10 000 € em juros realmente poupados sobre a cauda do empréstimo. Falhando um só, a poupança reduz-se a um terço — ou desaparece em comissão e na opção por defeito do banco.

Nada disto é complicado. Vive simplesmente em quatro documentos diferentes — o seu contrato de crédito, o DL 74-A/2017, a taxa de mercado atual e o seu próprio plano de amortização — e quem sai a ganhar é quem os coloca todos na mesma página antes de mexer o dinheiro.

Para ver onde o crédito se encaixa no custo total de comprar casa, o artigo sobre o custo real de comprar uma casa desagrega cada despesa que orbita o empréstimo.