Custos ocultos de ter casa: o que custa mesmo o primeiro ano

O primeiro ano com casa própria custa 4.000 a 7.500 € para além do crédito em Portugal — seguro, IMI, energia, água, internet, instalação e a primeira reparação imprevista que aparece quase sempre. A análise da Zillow de 2025 coloca o número americano em 15.979 $ por ano em cima do crédito (contra 14.155 $ há apenas dois anos) (Zillow research, novembro 2025). Em Portugal a banda depende da zona, da idade do prédio e do tipo de aquecimento. A seguir, a decomposição real e o orçamento que aguenta.

Em resumo

O primeiro ano custa 4.000–7.500 € para além do crédito em Portugal (mais em Lisboa e Porto), repartidos por seguro, IMI, energia, água, internet e uma reserva realista para reparações.

Três bolsos, não um só. Custos fixos anuais (seguro, IMI, energia), despesas de instalação (mudança, eletrodomésticos, pequenos arranjos imediatos) e reparações probabilísticas (a categoria surpresa). Misturá-los é exatamente por que a maioria dos orçamentos do primeiro ano rebenta.

85 % dos proprietários teve uma reparação imprevista em 2025, e 26 % pagou mais de 5.000 $ (Hippo 2024 Homeowner Preparedness Report via Carrier Management). Trate como quase certo no primeiro ano.

A verdadeira maior surpresa são os eletrodomésticos que o vendedor leva quando pensava que ficavam. Orçamente 2.000–4.000 € antes de assinar.

1–3 % do preço de compra por ano para manutenção, numa conta separada que vai acumulando. Vai acabar por precisar dele.

Como se divide realmente o primeiro ano

Os custos ocultos dividem-se em três cestos claramente distintos, e tratá-los como uma única soma é exatamente por que a maioria dos orçamentos do primeiro ano acaba por rebentar.

1. Custos fixos anuais — previsíveis e aborrecidos

Seguro multirriscos-habitação, IMI, energia (eletricidade + gás), água, internet, condomínio se for apartamento. Domiciliados mensais ou anuais, depois esquecidos. Em conjunto: 3.500–5.500 €/ano para um imóvel típico.

A rubrica a vigiar: o seguro da casa sobe mais depressa que os salários. O prémio é calculado sobre o valor do capital seguro — um apartamento de 150 m² em Lisboa com valor de reconstrução de cerca de 139.000 € em 2025 tipicamente paga 200–420 €/ano para um multirriscos abrangente (Portal da Habitação — valor médio de construção por m² e simuladores de seguradoras como Mapfre, Allianz e ok! seguros). Por lei, os prédios em propriedade horizontal têm de ter seguro que cubra os danos por incêndio das partes comuns e das paredes, louças e móveis encastrados. Peça três orçamentos na assinatura e compare em cada renovação.

2. Despesas de instalação — uma vez, nos primeiros 3–6 meses

Este é o bolso que mais surpreende:

Mudança: 500–3.000 € conforme a distância e o volume.

Contratos e cauções: 150–400 € entre luz, gás, água e internet.

Serralheiro e pequenas melhorias de segurança: 150–400 €. Trocar os bombins é o que todo o profissional recomenda e o que quase todos os compradores de primeira casa esquecem.

Eletrodomésticos que o vendedor leva: a rubrica que mais surpreende. Em Portugal, a regra por defeito é que fica com o imóvel só o que está expressamente listado na escritura ou no anexo de bens móveis. Frigorífico, máquinas de lavar, forno, placa, até candeeiros, vão com o vendedor se não estiverem na lista. Reponha: 2.000–4.000 € para um pacote completo de gama média. Quase metade dos proprietários substitui um eletrodoméstico grande no primeiro ano, tipicamente entre 500–2.500 € por peça.

Mobiliário básico para compartimentos vazios: 3.000–10.000 € consoante o que já trouxe.

Desinfestação se o imóvel for antigo ou rural: 250–500 € para um tratamento inicial.

Limpeza e pintura antes de entrar: 400–1.500 € se quiser entrar com as paredes novas.

Total: 5.000–18.000 €, repartidos pelos primeiros seis meses.

3. Reparações probabilísticas — a categoria surpresa

A mais difícil de orçamentar porque é estatística. O número publicado mais limpo é o da Hippo: 85 % dos proprietários teve uma reparação imprevista em 2025, 26 % pagou mais de 5.000 $ e 16 % mais de 10.000 $. Um estudo complementar de 2026 encontrou que 50 % dos proprietários americanos diz ter obras necessárias que não consegue pagar agora (Clever Offers 2026).

As fontes mais comuns:

Caldeira ou esquentador a falhar no primeiro inverno. Um esquentador que aguentou o último frio com o anterior dono frequentemente morre no seguinte. Substituição: 1.200–2.500 € instalado para um esquentador; 3.000–6.000 € para uma caldeira a gás.

Telhado e infiltrações — telhas fora de sítio, impermeabilização no fim de vida, que não se viu em pleno verão seco.

Canalização, sobretudo em prédios pombalinos ou em casas construídas antes de 1980. Tubagens rebentadas, esquentadores cansados, torneiras que já não fecham: 500–2.500 €.

Instalação elétrica — quadros sem diferencial moderno, fios antigos, ligação à terra insuficiente. 1.500–5.000 € consoante o alcance.

Quanto deveria orçamentar para o primeiro ano?

Conte com 6–10 % do preço de compra por cima do crédito, distribuídos por doze meses. Num apartamento de 250.000 €, isto são 15.000–25.000 €, divididos pelos três bolsos do quadro abaixo.

Leitura mais conservadora: só os custos fixos (seguro + IMI + energia + internet + condomínio) ficam em 3.500–5.500 €. Some a instalação do primeiro trimestre e uma reserva razoável para reparações e volta à faixa dos 6–10 %.

Qual é a surpresa mais cara?

Para a maioria dos compradores de primeira casa, os eletrodomésticos que o vendedor leva quando pensava que ficavam. Em Portugal, a lista de bens móveis anexa à escritura é o que conta. Se frigorífico, máquinas, forno ou placa não aparecem, vão com o vendedor. Repor o conjunto: 2.000–4.000 € no mínimo.

Segunda maior, sobretudo em prédios pombalinos ou casas anteriores a 1980: o esquentador ou caldeira que se avaria no primeiro inverno. 1.200–2.500 € para um esquentador a gás; 3.000–6.000 € para uma caldeira instalada. Terceira: infiltrações e humidades escondidas atrás de armários ou por baixo de tacos, que só se descobrem quando se abre algo.

Por país: o que custa o primeiro ano (sem crédito e sem reparações)

País | Seguro de habitação típico | Eletricidade + gás + água + internet | Equivalente ao IMI | Fixo 1.º ano
Portugal | Multirriscos ~0,15–0,3 % do capital seguro (ap. 150 m² em Lisboa: 200–420 €/ano) | Eletricidade + gás + água + internet ~1.800 € | IMI 0,3–0,8 % do VPT | 3.500–5.500 €
EUA | 2.003 $/ano em média | ~6.000 $/ano | Property tax 3.030 $/ano | ~11.000 $ sem manutenção
Espanha | Apartamento ~210 €, moradia ~408 € (média 311 € em 2025) | Luz + gás + água ~2.000 € + internet ~360 € | IBI 0,4–1,1 % do valor catastral | 4.000–5.500 €
França | MRH proprietário ~275 € (casa 372 €, apartamento 180 €) | Energia ~1.900 € + água 500 € + internet 420 € | Taxe foncière (varia por comuna) | 4.500–6.500 €
Alemanha | Wohngebäudeversicherung 300–900 € + Hausrat 100–250 € | Energia ~2.600 € + água + internet 400 € | Grundsteuer (por Bundesland) | 4.500–7.500 €
Países Baixos | Opstal 150–450 € + inboedel 120–360 € | Energia ~2.000 € + água + internet | OZB + taxas municipais | 4.000–6.000 €
Reino Unido | £379/ano combinado (ABI Q4 2025) | Energia £1.755 + água £603 + internet £360 + licença TV £174 | Council tax escalão D £2.280 | ~£5.550

Acrescente 5.000–15.000 € para a instalação (bolso 2) e 3.000–10.000 € de reserva para reparações (bolso 3) por cima destes números.

O modelo que realmente funciona: três bolsos separados

Bolso 1 — Custos fixos anuais. Seguro, IMI, energia, internet, condomínio. Débito direto da conta principal. Revisto uma vez por ano na renovação.

Bolso 2 — Instalação. Mudança, eletrodomésticos, reparações imediatas, mobiliário dos compartimentos vazios. Orçamentado como uma única rubrica antes da escritura, gasto ao longo de 3–6 meses com um registo escrito de cada despesa. Quando o bolso esgota, acabam os "já agora" até ao ano seguinte. É o bolso que mais decide se o primeiro ano é controlado ou caótico.

Bolso 3 — Reserva para imprevistos. 1–3 % do valor do imóvel por ano, numa conta poupança separada, aberta antes do terceiro mês. Num apartamento de 250.000 €, são 2.500–7.500 €/ano. O que não usar no primeiro ano, transita. Vai acabar por usar.

A chave é mantê-los separados. Quem mistura fica sem dinheiro do bolso 1 em outubro, salta a renovação do seguro em novembro e depois não consegue pagar a reparação da caldeira em dezembro. Quem tem três contas distintas atravessa os doze meses curiosamente tranquilo apesar de ter menos 10.000 € no banco.

Foi precisamente para isto que o CasaTab foi construído — um único lugar para cada despesa pós-escritura por categoria, com o desvio face à linha de base visível em tempo real e o recibo anexado em cada linha. Quando o canalizador disser "são mais 600 €", vê imediatamente de que bolso sai. Acompanhe o seu primeiro ano no CasaTab e o balanço de março não apanha de surpresa.

O que fazer na semana em que assina

Antes de chegarem as mudanças:

Liste o que o vendedor leva. Compare linha a linha com a lista de bens móveis anexa à escritura. Cada eletrodoméstico em falta passa a ser uma rubrica do bolso 2 antes de gastar um euro em mobília.

Peça três orçamentos de seguro multirriscos. A diferença entre o mais barato e o mais caro com cobertura equivalente é tipicamente de 80–200 €/ano. Compare em cada renovação.

Marque já a revisão da caldeira/esquentador se o imóvel tiver mais de dez anos e o vendedor não tiver entregue um certificado recente. Uma revisão de 60 € evita a surpresa de 2.500 €.

Abra a conta do bolso 3 antes do terceiro mês. Conta poupança separada, transferência automática mensal, tratada como já gasta. A estatística diz que vai tocar-lhe antes do primeiro aniversário.

Em resumo

A escritura parece a meta, mas no orçamento real é sobretudo a meio do caminho para o primeiro ano. Os compradores que passam os doze meses sem stress partilham um hábito: tratam os três bolsos como três problemas diferentes, não como uma única soma.

Veja também o detalhe completo do que custa mesmo comprar uma casa para ver tudo o que acontece antes da escritura — entrada, notário, IMT, IS e encargos de crédito que compõem a outra metade do que custa realmente o primeiro ano.