Was kostet ein Hauskauf in Spanien wirklich?

Dass Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital kommen, wissen deutsche Käufer. Was in Spanien hinzukommt: Banken finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise nur 60 bis 70% des Preises — bei 80% für Residenten. Der Eigenkapitalbedarf verdoppelt sich damit nahezu.

Beispiel: Bestandsimmobilie für 350.000 € auf den Balearen

Mit 60% Finanzierung benötigen Sie rund 170.190 € an Eigenkapital: 140.000 € Eigenanteil am Kaufpreis plus 30.190 € an Steuern und Nebenkosten (ITP, Notar, Grundbuch, Gestoría und Wertgutachten).

Was die Berechnung enthält

• Eigenanteil: der Teil des Kaufpreises, den die Finanzierung nicht deckt.
• ITP bei Bestandsimmobilien (regional, 4%–13%), oder 10% IVA plus AJD beim Neubau.
• Notar und Grundbuch nach staatlichem Gebührentarif.
• Gestoría für Steuererklärung und Eintragung sowie das von der Bank verlangte Wertgutachten.

Seit Ley 5/2019 zahlt die Bank Notar, Gestoría und Eintragung der Hypothekenurkunde; hier zählen nur die Kosten der Kaufurkunde plus das Wertgutachten.

Worauf deutsche Käufer regelmäßig hereinfallen

• Besteuert wird der Referenzwert. Seit 2022 bemisst der Fiskus die ITP nach dem höheren Wert aus Kaufpreis und amtlichem valor de referencia.
• NIE-Nummer. Ohne diese Ausländer-Steuernummer können Sie nichts unterschreiben.
• Die Balearen sind der teuerste Fall — die ITP läuft dort über eine progressive Staffel bis 13%.
• Anwalt oder Gestoría. Nicht vorgeschrieben, aber was das Register nicht sieht, kaufen Sie mit.

Eine Schätzung, kein Angebot. Sätze geprüft am 2026-07-31 anhand öffentlicher Quellen; die Regionen ändern sie häufig. Gerechnet wird mit dem allgemeinen Satz. Die offizielle Quelle je Region finden Sie in der ITP-Tabelle nach Region.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?

Rechnen Sie mit 10 bis 15% des Kaufpreises. Größter Posten ist die regionale Grunderwerbsteuer ITP (4% im Baskenland bis 13% in den Spitzenstufen Kataloniens und der Balearen), dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und das Wertgutachten. Bei einer Bestandsimmobilie für 350.000 € auf den Balearen sind das rund 30.190 €.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Spanien?

Deutlich mehr als in Deutschland: spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise nur 60 bis 70% des Kaufpreises, Residenten bis 80%. Bei 350.000 € auf den Balearen mit 60% Finanzierung benötigen Sie rund 170.190 € an Eigenkapital.

Werden die Nebenkosten in Spanien mitfinanziert?

Nein. Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría und Wertgutachten sind am Tag der Beurkundung aus eigenen Mitteln fällig. Finanziert wird ausschließlich ein Anteil des Kaufpreises selbst.

Worauf wird die spanische Grunderwerbsteuer berechnet?

Seit 2022 auf den höheren Wert aus Kaufpreis und amtlichem valor de referencia des Katasters. Ein niedriger verhandelter Preis senkt die Steuer daher nicht zwangsläufig — den Referenzwert können Sie vor dem Angebot kostenlos prüfen.