Comprar casa en pareja: proindiviso, herencia y ruptura

Comprar casa en pareja sin estar casados significa entrar por defecto en proindiviso, con cuotas del 50% salvo que la escritura diga otra cosa, y con dos efectos secundarios que pocos se leen: a la muerte de uno, su cuota va a sus herederos legítimos —no al otro miembro de la pareja—; en una ruptura, el que compra al otro paga AJD sobre la cuota transmitida, entre 0,5% y 1,5% según comunidad autónoma. La mayoría firma lo que pone el notario sin discutir las cuotas. Seis meses después es cuando se notan las consecuencias.

Lo esencial:

• El proindiviso es el modo por defecto para parejas no casadas en España. Cada uno tiene una cuota sobre el inmueble, no zonas físicas concretas. El 50/50 solo aplica si nadie pidió otra cosa al notario.
• A la muerte de uno, la cuota va a sus herederos legítimos —hijos primero por legítima—, no al otro miembro de la pareja salvo que haya testamento. La pareja de hecho no es heredera forzosa en la mayoría de comunidades.
• La extinción de condominio tributa por AJD, no por ITP. Tipo entre 0,5% y 1,5% (Madrid: 0,75%) sobre la cuota adjudicada, no por el valor entero del inmueble. Esto la hace una de las salidas más baratas del proindiviso en Europa.
• Cuidado con el exceso de adjudicación. Si lo que cobra el saliente no se ajusta al valor de su cuota, Hacienda puede recalificar la operación como compraventa y exigir ITP completo (6–10%) más intereses (Notarios y Registradores, octubre 2025).
• Quién pagó qué se olvida en tres años. El que lleva el cuaderno gana la liquidación; el que tira de memoria, no.

Los dos modos de tenencia, en seis países

Una tabla rápida antes del detalle:

El patrón: solo los casados tienen un modo de fusión automática por defecto. En España, una pareja de hecho que firma sin más entra en proindiviso, cada uno con su cuota independiente. Para muchas situaciones esto es lo más seguro —tu cuota responde a tu testamento— pero exige firmar el testamento, cosa que la mayoría no hace.

¿Qué pasa si uno de los dos fallece?

Si la pareja no está casada, la cuota del fallecido pasa a sus herederos forzosos —hijos antes que ascendientes y hermanos—, no al otro miembro de la pareja, salvo testamento que diga lo contrario. La pareja de hecho, salvo registro en determinadas comunidades con efectos específicos (Cataluña, País Vasco, Galicia), no es heredera por ley.

• La legítima reserva dos tercios para los hijos en derecho común, dejando solo el tercio de libre disposición para el otro miembro de la pareja por vía testamentaria. En Cataluña la legítima es de un cuarto; en Navarra existe la legítima formal sin contenido patrimonial.
• Sin testamento, la cuota del fallecido se reparte entre sus padres, hermanos o descendientes según el orden del Código Civil. La pareja queda fuera y, en el peor caso, conviviendo con cuñados que ahora son sus copropietarios.
• El otro copropietario tiene retracto de comuneros si los herederos venden la cuota a un tercero (Artículo 1.522 del Código Civil): nueve días desde la notificación para igualar el precio.

El arreglo es siempre el mismo: testamento que nombre a la pareja como heredera del tercio de libre disposición, y revisión periódica con cada hijo, herencia o divorcio. Cuesta entre 50 y 90 euros notariales. Es la pieza más barata del puzle y la que más se olvida.

¿Qué pasa si rompéis? La extinción de condominio, fiscalmente

La salida del proindiviso en España es comparativamente barata, pero solo si se hace bien.

• Extinción de condominio por adjudicación. Uno se queda la casa, paga al otro su cuota en metálico. Tributa por AJD —no por ITP—, con tipo entre 0,5% y 1,5% según comunidad: 0,75% en Madrid, 1,2% en Andalucía, 1,5% en Cataluña sobre la cuota transmitida. Es el régimen pensado para esto.
• División de la cosa común judicial (Artículo 400 CC). Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir al juez la división. Si la cosa es indivisible —como ocurre con casi cualquier vivienda urbana—, se subasta y se reparte el dinero. Vía cara y lenta, pero siempre disponible.
• Cuidado con el exceso de adjudicación. Si recibes una cuota mayor que la que tenías sin compensación proporcional al saliente, Hacienda puede considerar que hay compraventa encubierta y exigir ITP al tipo general (6% Madrid, 8% Andalucía hasta 10% Galicia/Cataluña por tramos) más recargos.
• Plusvalía municipal la paga quien transmite la cuota. Conviene calcularla con el método de valoración real para evitar pagar de más en años de mercado plano.

Comparado con un Grunderwerbsteuer alemán al 6,5% sobre el valor de la cuota, o un 2,5% francés (droit de partage para concubinos, no la tarifa reducida de 1,1% que solo aplica a divorcios y rupturas de PACS, según la doctrina oficial del fisco francés), el 0,75% madrileño es una de las salidas más baratas de Europa. Eso si se documenta bien; si no, ITP pleno.

¿Cuotas iguales o cuotas reales?

Para parejas en proindiviso, declarar cuotas que reflejen la aportación real es casi siempre mejor que el 50/50 por defecto. El 50/50 es cómodo el día de la firma. Es el peor el día de la extinción si uno aportó el 70% del precio.

Las opciones de fondo:

1. 50/50 con pacto privado de compensación. Sencillo en escritura, frágil en juzgado. Necesita un documento aparte —idealmente firmado ante notario— que recoja quién aportó qué.
2. Cuotas desiguales en escritura. Lo más limpio. Cada uno aparece con la cuota efectiva, y a partir de ahí toda venta, herencia o liquidación opera sobre esas cuotas. La escritura cuesta lo mismo; lo que cambia es el contenido.
3. Pacto de convivencia ante notario (entre 200€ y 600€). Recoge cómo se reparten gastos comunes, qué pasa si uno deja de pagar, fórmula de salida, y derecho de tanteo entre vosotros sobre la cuota del otro.

Y la pregunta que la mayoría de las parejas no se hace: ¿qué pasa si uno paga la entrada y el otro paga la mayor parte de las cuotas mensuales? Sobre el papel, las cuotas siguen en 50/50. En la práctica, la aportación efectiva diverge cada mes. Sin un registro contemporáneo, esa diferencia se discute después con la memoria, no con los datos.

El cuaderno que evita el 90% de los litigios

Todo conflicto de proindiviso que hemos visto se rompe en el mismo punto: ¿quién pagó qué realmente? Los extractos de la cuenta conjunta muestran quién es el titular, no quién ingresó el dinero. Las facturas de la reforma están a nombre de uno; el dinero salió del otro. Tres años después, nadie se acuerda.

Dos cuadernos son innegociables desde el principio: cada transferencia que entra o sale de la cuenta de la casa con quién la financió, y cada factura de cada gasto compartido — entrada, todos los gastos de la compra, factura del notario, IBI, derramas, la caldera nueva. Ese cuaderno es lo que pedirá el juez, lo que necesita la liquidación de la extinción de condominio, y lo que cualquier pacto de convivencia citará como fuente de verdad.

Eso es lo que hace CasaTab — un registro multiusuario donde cada gasto queda etiquetado con quién lo pagó, para que "¿quién pagó qué?" no se reconstruya de memoria cinco años después. Podéis llevar los gastos de la casa en CasaTab desde la oferta firmada, ambos miembros en la misma cuenta.

Antes del notario, dos decisiones

Si vais a comprar juntos sin estar casados, llegad a la firma con dos cosas claras: las cuotas reales que queréis declarar en escritura (no el 50/50 automático si no refleja vuestra aportación), y un pacto de convivencia simple que recoja cómo gestionáis los gastos comunes y cómo salís si la cosa cambia. Es el papeleo más barato del proceso entero y, con diferencia, el que más vale por euro invertido. La relación no tiene que durar para siempre para que el papel valga la pena — es justamente entonces cuando vale.