Hipoteca fija o variable en 2026: lo que dice la curva

¿Hipoteca fija o variable en 2026? Hoy, con la curva del Euríbor inclinada al alza, la fija gana en la mayoría de los casos. El Euríbor a 1 mes está al 2,00% y el de 12 meses al 2,76% (Euribor-rates.eu, 27 de abril de 2026) — una prima de 76 puntos básicos que dice que el mercado espera tipos más altos dentro de un año, no más bajos. Tras la guerra en Oriente Medio que llevó al Brent por encima de 100$, los mercados de futuros de la eurozona descuentan dos subidas de 25 pb del BCE antes de fin de año (Acta del BCE, reunión del 18-19 de marzo de 2026). Eso cambia el cálculo.

Lo esencial:

• La curva, no el tipo de hoy. El diferencial Euríbor 1M-12M (2,00% → 2,76%) es la previsión publicada del mercado. Compárala con la fija — no con el titular de hoy.
• La fija ya parte más barata en España. Sobre 250.000 € a 25 años, la fija media INE de diciembre 2025 cuesta unos 100 € menos al mes que la variable de hoy.
• La mixta es la tercera opción real. Tipo fijo durante 5-10 años y luego variable. Es el producto que más crece en Portugal y gana fuerza en España.
• Planifica el día que termina la fija. En el Reino Unido, los que salen de una fija al 2% caen en una variable estándar al 7,15%. La revisión hay que pensarla cuando firmas, no cinco años después.
• Cada país funciona distinto. En Alemania y Francia la variable apenas existe; en España, Portugal y Países Bajos sigue siendo un producto principal.

Lo que ha cambiado: la curva se ha girado

Durante los últimos dos años, la curva del Euríbor estuvo plana o con pendiente bajista — el mercado esperaba tipos más bajos, y las ofertas a tipo fijo lo reflejaban. A finales de abril de 2026 esa pendiente se ha invertido. El Euríbor a 1 mes calca exactamente la facilidad de depósito del BCE al 2,00%; el de 3 meses al 2,17%, el de 6 meses al 2,47% y el de 12 meses al 2,76% (Euribor-rates.eu, 27 de abril de 2026).

Esos 76 pb de pendiente entre el corto y el largo no son una comisión por la molestia del banco. Son la previsión consensuada de que el BCE va a endurecer antes de fin de año. El detonante fue el conflicto en Oriente Medio que estalló en marzo, llevando al Brent por encima de 100$ y reactivando la inflación. El Consejo de Gobierno del BCE, en su reunión del 18-19 de marzo, mantuvo los tres tipos oficiales y se reservó "agilidad para responder a medida que evolucione la perspectiva de inflación" (Acta del BCE).

La consecuencia práctica: quien en febrero firmó una variable contando con un Euríbor plano o a la baja, ahora se enfrenta a uno probablemente al alza. Solo eso basta para que una decisión marginal a favor de variable pase a ser claramente a favor de fija.

Cómo funciona realmente cada tipo en cada país

La oferta hipotecaria no es simétrica entre países. La estructura de mercado pesa más que la preferencia personal — sólo puedes contratar lo que los bancos venden:

Dos cosas destacan. Primero, Alemania y Francia son mercados casi exclusivamente de fija — la pregunta apenas se plantea allí, porque la variable retail es escasa o está limitada por ley. Segundo, los Países Bajos introdujeron precios diferenciados por etiqueta energética el 1 de abril de 2026: el mismo producto cuesta distinto si tu vivienda tiene etiqueta A frente a etiqueta E (Hypotheekrente.nl). Eso premia a quien compra obra reciente o ya rehabilitada.

Una nota sobre España: el INE publicó un tipo medio de 2,87% para nuevas hipotecas en diciembre de 2025, pero esa cifra mezcla contratos antiguos con nuevos. Las fijas desde 2,10% TIN están disponibles porque los bancos españoles llevan apretando el margen para defender cuota tras la caída de volumen post-2022.

¿Bajará el Euríbor en 2026?

Probablemente no — el consenso publicado del mercado dice que es más probable que suba. Los mercados de futuros de la eurozona descuentan unas dos subidas de 25 pb del BCE antes de diciembre, condicionadas a que las tensiones en Oriente Medio mantengan el petróleo por encima de 90$. Una encuesta de Reuters a economistas a principios de 2026 mostró que casi tres cuartos no esperan recortes antes de fin de año. La fija a 2 años en Reino Unido pasó de 4,84% el 6 de marzo al 5,82% el 23 de abril — 98 pb de subida en siete semanas, atribuibles enteramente a la reprice de expectativas.

Eso no significa que los tipos vayan a subir. Significa que apostar a que sí es la apuesta más barata para el banco. Si firmas una variable hoy, estás tomando el lado contrario — y necesitas mejor argumento que "creo que el mercado se equivoca."

El punto de equilibrio, en números

Caso típico español: 250.000 € a 25 años.

• Fija al 2,85% (tipo medio INE para nuevas hipotecas, diciembre 2025): cuota mensual 1.167 €, intereses totales 100.000 €.
• Variable al Euríbor 12m + 0,85% = 3,61% hoy: cuota mensual 1.266 € al tipo actual, intereses totales 130.000 € si el Euríbor se queda quieto.

La variable arranca 100 € al mes más cara y paga 30.000 € más en intereses si el Euríbor no se mueve. Para que la variable acabe ganando, el Euríbor 12m tiene que caer y mantenerse claramente por debajo del 1,50% durante la mayor parte de la vida del préstamo — un nivel que sólo se vio de forma sostenida en la era de tipos negativos (2015-2021).

El mercado descuenta lo contrario de esa apuesta hasta finales de 2026. La variable exige que tú seas más bajista que todo el mercado de bonos europeo durante los próximos veinticinco años. Si quieres comprobar las cifras contra tu oferta real con tramos de tipo modelados de verdad, llévalo línea por línea en CasaTab — la mayoría de calculadoras online no manejan transiciones entre tramos, que es justo el punto del ejercicio.

La tercera opción: mixta

El producto que más crece en Portugal en 2026 no es ni fija ni variable — es mixta: un tramo a tipo fijo (típicamente 5, 7 o 10 años) seguido de Euríbor variable para el resto. Santander Portugal la vende explícitamente como la "solución intermedia" (Santander Salto). Los bancos españoles ofrecen mixtas desde 1,30% en el tramo fijo.

El atractivo: el tramo fijo cubre el periodo volátil de corto plazo, y la cola variable captura cualquier descenso estructural de tipos en plazos de 15+ años. El coste: pagas una pequeña prima (10-30 pb) por la opcionalidad y te enfrentas a una decisión de revisión cuando termina la fija.

En abril de 2026, con la curva al alza, la mixta sólo es matemáticamente atractiva si crees que el repunte de tipos será corto — es decir, si te basta con 5 años de protección fija para aguantar el ciclo. Si crees que el nuevo régimen es estructural, la fija de larga duración es más limpia.

¿Qué pasa cuando termina mi tramo fijo?

El banco te pasa al tipo variable que tenga vigente ese día — que casi siempre es claramente peor que la fija de la que vienes. En el Reino Unido, la SVR media está al 7,15% frente a una fija a 5 años del 5,72% — 143 pb de salto por no hacer nada. En España y Portugal, la variable post-fija pasa al Euríbor más tu diferencial contractual, que en hipotecas firmadas hace años se negoció con Euríbor en negativo.

El error es tratar el momento de la revisión como un problema futuro. Lo correcto:

1. Apunta la fecha de fin del tramo fijo el día que firmas. Pon una alarma 6 meses antes, no 6 semanas — las ofertas de subrogación llevan más tiempo que las renovaciones internas.
2. Sigue el tipo de mercado desde ya para tener un histórico de varios años. Sin referencia, no podrás juzgar si la oferta de renovación es buena.
3. Planifica la subrogación, no la renovación. En España, cambiar de banco vía subrogación suele ser más barato que aceptar la oferta de renovación de tu banco actual.

Aquí también es donde la decisión de amortizar anticipadamente se pone interesante: una amortización parcial justo antes de la revisión reduce el capital sobre el que se va a recalcular el tipo y bloquea años de ahorro.

Marco de decisión en tres preguntas

Olvídate del cuestionario de "¿eres del tipo prudente?" Tres preguntas:

1. ¿Cuál es el diferencial entre la fija de hoy y la (variable de hoy + 50 pb)? Si la fija es más barata o queda dentro de 20 pb, ve a fija — el mercado te está diciendo que la variable llegará ahí de todos modos.
2. ¿Aguantas un salto de 100 pb en la cuota variable sin reorganizar tu vida? Si no, fija sin pensarlo.
3. ¿Qué te ofrece realmente tu banco? En Alemania y Francia la pregunta es qué plazo de fija, no si fijar. En España, Portugal y Países Bajos hay decisión real — y la mixta merece estudio serio.

La decisión es aritmética más estructura. El framing de "personalidad" es lo que usa el comercial para cerrar.

La parte que nadie planifica: hacer seguimiento durante años

Sea cual sea la decisión, la hipoteca que firmas hoy no es un único tipo — es una secuencia de tramos, posibles amortizaciones anticipadas y al menos una revisión a lo largo de su vida. Los Excel aguantan el primer año. Para el tercero, casi todos están abandonados.

El módulo de hipoteca de CasaTab está pensado exactamente para esto: tramos de tipo con fecha de efecto, amortizaciones anticipadas que recalculan el cuadro, y vista en tiempo real de intereses pagados frente a capital pendiente. Es también el sitio donde la hipoteca convive con el coste real de comprar la casa — la entrada, el ITP, los gastos de notaría y registro que determinaron cuánto necesitabas pedir prestado.

Conclusión honesta

A finales de abril de 2026, el consejo convencional — "ve a variable, el BCE seguirá bajando" — está seis meses desfasado. La curva se ha girado, la guerra ha cambiado el cálculo, y las ofertas a fija en la eurozona son lo bastante competitivas para premiar el bloqueo. Eso no significa que la fija gane para siempre. Significa que ahora mismo el mercado está de acuerdo con la opción prudente — y cuando el mercado coincide contigo, la prudencia ya no es seguro caro. Es la apuesta más barata.

Bloquea con fija si tienes una oferta a o por debajo de la variable actual + 30 pb. Mixta si quieres opcionalidad y tu banco la ofrece de verdad. Variable sólo si crees genuinamente que la curva se equivoca — y tienes el flujo de caja para equivocarte.