Hipoteca
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca? El cálculo que lo decide
El simulador dice 320.000 €. El banco te aprueba 260.000 €. La diferencia no es un error: es el stress test haciendo su trabajo. Así calculas tu número real antes de enamorarte de una casa que no puedes financiar.
David C. · · 9 min
Lo máximo que puedes pedir de hipoteca es el préstamo cuya cuota mensual no supera el 35% de tus ingresos netos, calculado con un tipo unos 2 puntos por encima del que vas a pagar de verdad. Ese stress test, y no el precio de la vivienda ni el simulador online, es lo que decide cuánto puedes pedir de hipoteca. En España el Banco de España fija ese 35% como recomendación; en Francia es ley; en Portugal el límite baja del 50% al 45% en 2026.
Lo esencial:
- El banco calcula tu préstamo a partir de una cuota mensual, no de un precio de vivienda, y limita esa cuota a un 30–35% de tus ingresos netos.
- Te aplica un tipo más alto del que vas a pagar (normalmente +2 puntos): por eso te aprueba menos de lo que prometía el simulador.
- En España el banco solo financia el 80% del valor de tasación, así que necesitas el 20% de entrada además de los gastos.
- Tus deudas actuales (coche, tarjeta, préstamos) se restan directamente de ese 35% antes de calcular nada.
- El aval ICO permite a menores de 36 financiar hasta el 100%, pero no cambia el límite de la cuota: solo el de la entrada.
Tu presupuesto es una cuota, no un precio de casa
Aquí está el cambio de chip que lo cambia todo: el banco no se pregunta "¿puede esta persona pagar una casa de 300.000 €?". Se pregunta "¿qué cuota mensual aguanta, y qué préstamo compra esa cuota al tipo de hoy?".
Por eso dos personas con el mismo sueldo pueden conseguir préstamos muy distintos según sus deudas, el plazo que elijan y el tipo de interés del momento. El precio de la casa es un resultado del cálculo, no el punto de partida.
Antes de mirar un solo anuncio, hazlo al revés: ingresos netos → cuota máxima → préstamo máximo → precio máximo de la vivienda (préstamo más tu entrada). Con esos cuatro números no perderás ni un sábado visitando algo que el banco nunca iba a financiar.
¿Qué porcentaje de mis ingresos puede ir a la hipoteca?
En España, el total de tus cuotas —la hipoteca nueva más cualquier préstamo que ya tengas— no debería superar el 30–35% de tus ingresos netos mensuales. Ese ratio, llamado ratio de endeudamiento o taxa de esfuerzo, es el mando principal detrás de casi cualquier respuesta a "cuánto puedo pedir".
El Banco de España lo fija como recomendación de seguridad para evitar el sobreendeudamiento, y aunque algunas entidades estiran hasta el 40% con perfiles muy solventes, el 35% es la referencia. Pero el límite, y si es una sugerencia o una ley, cambia mucho según el país:
| País | Cuota máxima sobre ingresos | Estatus |
|---|---|---|
| España | 30–35% (hasta ~40% perfiles solventes) | Recomendación del Banco de España |
| Francia | 35% (seguro del préstamo incluido) | Norma vinculante (HCSF) |
| Portugal | 50%, baja al 45% en 2026 | Recomendación del Banco de Portugal |
| Alemania | ~35% de los ingresos netos | Costumbre bancaria, sin tope legal |
| Países Bajos | Lo fija una tabla nacional de ingresos | Norma vinculante |
| Reino Unido | Hasta 4,5× los ingresos en la mayoría | Límite del Banco de Inglaterra |
Francia es el caso extremo: desde enero de 2022 el 35% es de obligado cumplimiento e incluye el seguro del préstamo, no solo capital e intereses. España es más flexible sobre el papel, pero en la práctica casi ningún banco te dará una hipoteca cuya cuota se coma más de un tercio de tu nómina.
¿Por qué el banco me ofrece menos que el simulador?
Porque el simulador calcula tu préstamo al tipo de hoy y el banco lo calcula a un tipo dos puntos más alto. Esa diferencia —el stress test— suele recortar un 15–20% del préstamo que creías tener aprobado.
La lógica es sensata aunque duela: el banco quiere asegurarse de que podrás pagar si los tipos suben durante 25 años. En 2026 las entidades españolas simulan tu cuota con tipos 2 puntos por encima; si con ese escenario tu ratio se dispara por encima del 40%, te deniegan la operación aunque cumplas holgadamente al tipo real.
Con números se ve claro. Una pareja con 4.000 € netos al mes y sin otras deudas tiene un techo del 35% de 1.400 € mensuales, en un préstamo a 25 años:
| Tipo de hoy (3,5%) | Con stress test (5,5%) | |
|---|---|---|
| Cuota máxima | 1.400 € | 1.400 € |
| Préstamo que te aprueban | ~280.000 € | ~228.000 € |
El simulador muestra 280.000 €. El analista, calculando al 5,5%, presta 228.000 €: unos 52.000 € menos. Mismo sueldo, misma cuota, dos casas muy distintas. Esos 52.000 € no son un fallo; son el colchón que el supervisor obliga a meter. Saber que existe antes de firmar las arras es la diferencia entre negociar con fuerza y ver cómo se cae la operación al pedir la hipoteca.
¿Cuántas veces mi sueldo puedo pedir?
A modo de comprobación rápida, la mayoría se mueve entre 4 y 4,5 veces los ingresos brutos anuales, pero en España eso es una consecuencia del cálculo de la cuota, no una regla que el banco aplique directamente. Sube cuando bajan los tipos y se encoge cuando suben.
El Reino Unido es el gran mercado que sí usa un múltiplo como tope: el Banco de Inglaterra limita al 15% la proporción de hipotecas que un banco puede conceder por encima de 4,5× los ingresos. España, como el resto del continente, hace lo contrario: parte de la cuota máxima y deja que el múltiplo salga solo. Por eso un comprador alemán con tipos al 3% puede pedir más "veces su sueldo" que un portugués con un tope de esfuerzo del 45%, aunque cobren lo mismo.
El aval ICO no cambia tu cuota, cambia tu entrada
Conviene no confundir dos límites distintos. El aval ICO —vigente hasta finales de 2027— permite a menores de 36 años (y familias con hijos) que el Estado garantice hasta el 20% del préstamo, de modo que el banco financie el 100% sin necesidad de tener la entrada ahorrada. Para viviendas con certificado energético A, B, C o D el aval llega al 25%.
Pero el aval resuelve el problema de la entrada, no el de la capacidad. La cuota sigue limitada al 35% de tus ingresos y el stress test sigue aplicándose igual. Hay requisitos de renta (ingresos por debajo de 37.800 € por persona, 75.600 € para dos) y de patrimonio. En otras palabras: el ICO puede acercarte la compra sin tener el 20% guardado, pero no te deja pedir un préstamo más grande del que tu nómina aguanta.
Las reglas de cada país que de verdad deciden
El ratio titular es solo la mitad. Cada mercado añade su propia maquinaria:
- Países Bajos — el sistema más rígido de Europa. Tu hipoteca máxima no se negocia: se lee en los financieringslastpercentages, una tabla nacional de ingresos de Nibud que se actualiza cada año. Para 2026 se asume una subida salarial media del 4,1%, así que un hogar con 70.000 € puede pedir unos 6.000 € más que en 2025.
- Portugal — el Banco de Portugal recomienda un tope de esfuerzo, hoy del 50%. Tras consultar a la banca en mayo de 2026, lo está bajando al 45%, con entrada en vigor prevista para principios de verano. Quien compre allí este año verá reducirse su máximo.
- Alemania — sin tope legal, pero los bancos rara vez dejan que los gastos de vivienda superen el ~35% de los ingresos netos, e incluyen los gastos de comunidad y una reserva de mantenimiento, no solo capital e intereses.
La lección práctica: los mismos 60.000 € de ingresos del hogar dan un préstamo máximo distinto en cada país, porque cambia la regla, no solo el tipo.
El número que el simulador olvida: tus deudas actuales
Antes de todo, el banco resta lo que ya debes. Una cuota de coche de 350 € y un mínimo de tarjeta de 150 € no solo reducen tu presupuesto: salen directamente del techo del 35%. Con 4.000 € netos, esos 500 € de deuda bajan tu cuota disponible de 1.400 € a 900 €, recortando tu capacidad casi un tercio.
Y aquí muchos olvidan que el préstamo no es la factura. Sobre el precio de compra pagarás ITP o IVA, notaría, registro y gastos de hipoteca: un 8–15% más en efectivo que el banco no financia. Lo desglosamos mercado a mercado en el coste real de comprar una casa; léelo junto a este, porque tu capacidad y tu dinero para gastos son dos muros distintos que tienes que saltar a la vez.
Cómo lo hacen los que aciertan
Los compradores a los que nunca se les cae la operación en la financiación hacen una cosa poco glamurosa: fijan su número real primero y luego buscan.
Una forma repetible de hacerlo:
- Parte de los ingresos netos, no de los brutos. El ratio de endeudamiento se calcula sobre lo que cobras en mano.
- Resta tus cuotas de deuda actuales para ver tu margen mensual real.
- Aplica el límite de tu país (35% en España, la tabla Nibud en Países Bajos, el 45% que llega a Portugal).
- Hazte tú mismo el stress test: recalcula la cuota a +2 puntos y usa esa cifra menor como tu máximo real.
- Suma tu entrada, resta los gastos de compra, y solo entonces fija tu precio máximo de vivienda.
Si esa cuota la fijas con un tipo fijo o te juegas un variable es otra decisión: la analizamos en hipoteca fija o variable en 2026. Y una vez que eres propietario, la misma disciplina del 35% te dice si el dinero que sobra debe servir para amortizar la hipoteca o quedarse en el ahorro.
El problema es tenerlo todo en un sitio. Ingresos, deudas, la entrada ahorrada, la cuota con stress test, el 8–15% de gastos encima... vive en hojas de cálculo dispersas y cifras a medio recordar, y ahí es justo cuando la gente se sobreendeuda. CasaTab nació para tener toda la foto de la compra en una vista compartida, para que el número del que te enamores sea uno que puedas financiar de verdad.
La conclusión
"¿Cuánto puedo pedir?" parece una pregunta para el banco. No lo es. El banco solo aplica un ratio, un stress test y una norma de país que puedes calcular tú en diez minutos. Hazlo antes de visitar una sola vivienda y negociarás con un presupuesto real, no con uno ilusionado, y no serás quien ve evaporarse la casa de sus sueños la semana en que llega la oferta de hipoteca.