Acheter à deux en couple : l'indivision, la mort, la rupture

Acheter une maison en couple non marié en France, c'est entrer par défaut en indivision avec une quote-part de 50/50 sauf clause notariale contraire — et payer 2,5% de droit de partage sur la valeur des biens en cas de rupture (et non 1,1%, qui est réservé aux divorces et dissolutions de PACS). L'indivision est aussi un régime que la loi du 7 avril 2026 vient de réformer pour faciliter la sortie, en élargissant le pouvoir d'autorisation du juge. La plupart des acheteurs signent ce que le notaire leur tend. Six mois plus tard, les conséquences commencent à se voir.

L'essentiel :

• L'indivision est le régime par défaut pour les couples non mariés. Chacun détient une quote-part — pas une zone physique — et le 50/50 s'applique sauf si vous demandez expressément autre chose à la signature.
• Au décès d'un indivisaire, sa quote-part revient à ses héritiers (enfants en priorité au titre de la réserve héréditaire), pas au concubin survivant — sauf testament. Les partenaires de PACS ont des droits intermédiaires mais pas d'héritage automatique sur le bien.
• Le droit de partage est de 2,5% pour les concubins sur la valeur nette des biens partagés (article 746 du CGI). Le taux réduit à 1,1% est explicitement réservé aux divorces et aux ruptures de PACS, selon la doctrine officielle de l'administration fiscale.
• La loi du 7 avril 2026 a modifié l'article 815-6 du Code civil pour autoriser le président du tribunal judiciaire à permettre la vente d'un bien indivis par un seul indivisaire, sans avoir à prouver le refus préalable des autres, selon Wargny-Lelong Notaires.
• La convention d'indivision (1 000 à 2 500 €) est le seul document qui peut figer la quote-part, la fonction de chaque versement, et la formule de rachat. Sans elle, c'est la mémoire de chacun qui se prononce, trois ans plus tard.

Les deux modes de propriété, dans six pays

Un tableau rapide avant le détail :

Le constat : seuls les couples mariés ont une fusion automatique par défaut. Sur tout le continent, les acheteurs non mariés tombent par défaut dans un régime à quotes-parts — ce qui, contre-intuitivement, est plus protecteur au décès (votre testament contrôle votre quote-part). Le Royaume-Uni est l'exception : les conjoints non mariés y atterrissent en joint tenants par défaut, et la survie efface tout testament sur le bien.

Que se passe-t-il au décès de l'un des deux ?

En France, au décès d'un indivisaire non marié, sa quote-part revient à ses héritiers légaux — enfants au titre de la réserve héréditaire, puis ascendants, frères et sœurs —, jamais au concubin survivant, sauf testament explicite ou donation. Le partenaire de PACS bénéficie de droits intermédiaires mais ne reçoit pas la quote-part par succession automatique.

• Article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » Le concubin survivant peut donc se retrouver indivisaire avec les enfants ou frères du défunt, et chacune des parties peut provoquer la sortie.
• Réserve héréditaire : avec enfants, la quotité disponible (la part qu'on peut léguer librement) est limitée à la moitié avec un enfant, un tiers avec deux, un quart avec trois ou plus. Le concubin ne peut recevoir que dans cette quotité.
• Testament-partage et donation entre époux ne s'appliquent pas aux concubins. Seul un testament classique permet de désigner le partenaire bénéficiaire — dans la limite de la quotité disponible.
• Droit de retour des père et mère : si le défunt n'a pas d'enfant, certains biens reçus par donation peuvent revenir aux parents, hors quote-part transmise au concubin.

La parade est la même partout sur le continent : rédiger un testament olographe ou authentique qui nomme expressément le concubin sur la quote-part, dans la limite légale. Le coût est marginal — 125 à 200 € pour un testament authentique. C'est la pièce la plus négligée du dossier.

Que se passe-t-il en cas de rupture ? La sortie d'indivision

C'est la question avec les surprises fiscales les plus lourdes en France pour les couples non mariés.

• Partage amiable. L'un rachète la quote-part de l'autre. Le notaire enregistre le partage et perçoit le droit de partage de 2,5% sur la valeur nette du bien indivis (article 746 du CGI). Le concubinage est explicitement exclu du taux réduit à 1,1% réservé aux divorces et PACS depuis le 1er janvier 2022.
• Partage judiciaire. Si l'un refuse, l'autre saisit le tribunal sur le fondement de l'article 815 du Code civil. Le juge peut ordonner la vente du bien si la division est impossible — ce qui est le cas pour la plupart des immeubles d'habitation.
• Loi du 7 avril 2026. La modification de l'article 815-6 du Code civil étend les pouvoirs du président du tribunal judiciaire : il peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul, sans avoir à démontrer le refus préalable des autres, dès lors que l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Cela accélère les sorties bloquées.
• Article 815-5-1 du Code civil : les coïndivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent forcer la vente, en vigueur depuis 2009. C'est la voie majoritaire la plus utilisée hors urgence.
• Plus-values immobilières : la quote-part vendue est soumise au régime des plus-values, exonérée si le bien était la résidence principale du cédant.

À retenir : un partage à l'amiable entre concubins coûte 2,5% du bien net, contre 1,1% pour un divorce — soit plus du double. Une raison structurelle de plus pour préparer le rachat dans une convention d'indivision avant que la situation ne change. La sortie fait partie du vrai coût d'achat d'une maison — peu de comparateurs incluent ce poste.

Indivision avec ou sans convention ?

Avec convention d'indivision authentique, presque toujours. Sans elle, c'est l'article 815 du Code civil qui s'applique : tout indivisaire peut sortir à tout moment, et le tribunal tranche en cas de désaccord. Ce régime n'est pas conçu pour des couples qui veulent rester ensemble dix ans ; c'est un régime conçu pour être quitté.

La convention d'indivision (1 000 à 2 500 € chez un notaire) fait trois choses :

1. Fige les quotes-parts au montant réel des apports, pas au 50/50 par défaut.
2. Verrouille la durée : jusqu'à cinq ans renouvelables, pendant lesquels aucun indivisaire ne peut forcer la sortie.
3. Définit la formule de rachat — qui rachète qui, à quel prix, sur quelle base de calcul.

Une convention de cinq ans donne le temps à la situation de se stabiliser. Surtout, elle écrit aujourd'hui ce que personne ne sera capable de reconstituer dans cinq ans.

Comment répartir l'emprunt si les revenus diffèrent ?

Les trois schémas qui tiennent la distance :

1. Mensualités égales, quotes-parts égales. Le plus simple. Tient si les revenus sont à ±20% l'un de l'autre.
2. Mensualités proportionnelles, quotes-parts égales. Chacun paie un pourcentage de son revenu net ; le partage à 50/50 est maintenu. Nécessite un écrit pour éviter qu'on reproche plus tard à l'un d'avoir payé "moins".
3. Mensualités proportionnelles, quotes-parts proportionnelles. L'acte notarié inscrit les apports réels en capital (apport initial + remboursement de capital + grosses réparations). Le plus juste sur le long terme ; exige une comptabilité contemporaine de tous les versements partagés.

Le schéma 3 est le seul qui survit à une rénovation déséquilibrée, à un héritage qui tombe d'un côté, ou à une divergence salariale cinq ans après. Il exige aussi un vrai suivi — c'est ce point précis qui casse la plupart des bonnes intentions de la première année.

Le carnet qui prévient 90% des litiges

Toutes les sorties d'indivision conflictuelles que nous avons vues se cassent au même endroit : qui a payé quoi, en réalité ? Le relevé du compte joint montre la propriété du compte, pas l'origine des virements entrants. Les factures de travaux sont au nom d'un seul, l'argent venait de l'autre. Trois ans plus tard, plus personne ne s'en souvient.

Deux registres sont non négociables dès le premier jour : chaque mouvement du compte commun, avec qui l'a alimenté, et chaque facture de chaque dépense partagée — apport, frais de notaire, taxe foncière, travaux, électroménager, la chaudière qui lâche au bout de quatre ans. Ce registre, c'est ce que le notaire ou le juge réclamera, ce que la liquidation de l'indivision utilisera, et ce que toute convention d'indivision désignera comme source de référence.

C'est pour ça que CasaTab existe — un suivi de dépenses partagé entre plusieurs comptes, où chaque dépense est marquée par celui qui l'a payée, pour que la question "qui a payé quoi" ne se reconstitue jamais de mémoire. Vous pouvez suivre vos dépenses de maison avec CasaTab dès l'offre acceptée, les deux indivisaires sur le même compte.

Avant la signature, deux décisions

Si vous achetez à deux sans être mariés, arrivez chez le notaire avec deux décisions actées : la quote-part réelle que vous voulez inscrire à l'acte (pas le 50/50 par défaut s'il ne reflète pas vos apports), et une convention d'indivision même courte qui dit comment vous gérez les dépenses communes et comment l'un sort. C'est la formalité la moins chère du dossier complet et, de loin, celle qui rapporte le plus par euro investi. La relation n'a pas besoin de durer pour que le papier soit utile — c'est précisément à ce moment-là qu'il paie.