Samen een huis kopen als partners: 6 landen, 1 belangrijk verschil

Samen een huis kopen als partners zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap betekent in Nederland standaard een eenvoudige gemeenschap — meestal 50/50, tenzij de notariële akte iets anders zegt — en bij uitkoop na een breuk 2% overdrachtsbelasting als de blijvende partner er zelf woont, of 8% sinds 1 januari 2026 als het een tweede woning wordt (omlaag van 10,4%). De Hoge Raad bevestigde in 2023 dat ongehuwde samenwoners geen automatisch recht op verrekening hebben uit de eenvoudige gemeenschap zelf — alleen het samenlevingscontract creëert dat recht. De meesten tekenen wat de notaris voorlegt. Een halfjaar later worden de gevolgen zichtbaar.

In het kort:

• De eenvoudige gemeenschap is de standaard voor ongehuwde kopers. Ieder houdt een aandeel — niet een fysiek deel van het huis — en 50/50 geldt alleen als niets anders wordt afgesproken in de leveringsakte bij de notaris en het Kadaster.
• Bij overlijden gaat het aandeel naar de wettelijke of testamentaire erfgenamen van de overleden partner, niet automatisch naar de overlevende. Zonder testament heeft een ongehuwde partner geen erfrecht.
• Een samenlevingscontract is geen luxe maar de juridische basis. Een uitspraak van de Hoge Raad uit 2023 bevestigde: zonder samenlevingscontract ontstaan er geen vergoedingsrechten uit de eenvoudige gemeenschap alleen — de basis voor compensatie moet in het algemene vermogensrecht of het contractenrecht worden gevonden.
• Overdrachtsbelasting per 1 januari 2026: 2% bij eigen bewoning, 8% bij niet-hoofdverblijf (nieuw, omlaag van 10,4%), 10,4% bij overig vastgoed (Belastingdienst). De startersvrijstelling tot €555.000 voor 18–35-jarigen geldt eenmalig en zelden bij een uitkoop.
• De vraag "wie heeft wat betaald" wint altijd over geheugen. Bankafschriften tonen wie eigenaar van de rekening is, niet wie het geld heeft overgemaakt. Drie jaar later weet niemand het meer.

De twee eigendomsvormen, in zes landen

Een overzicht voor de details:

Het patroon: alleen getrouwde paren krijgen automatisch een gezamenlijk-vermogensmodel. Op heel het continent vallen ongehuwde kopers standaard in een aandelenregime. Dat is bij overlijden eigenlijk veiliger (jouw testament bepaalt jouw aandeel), maar het sluit de partner zonder testament volledig uit.

Wat gebeurt er als één van jullie overlijdt?

Zonder testament gaat het aandeel van de overleden partner naar zijn of haar wettelijke erfgenamen — kinderen eerst, dan ouders en broers/zussen — en niet naar de overlevende partner. De ongehuwde partner kan ineens mede-eigenaar zijn met de schoonfamilie.

• Geen wettelijk erfrecht voor ongehuwde samenwoners. Een geregistreerd partnerschap geeft wel automatisch erfrecht; een samenlevingscontract niet — daarvoor is een testament nodig.
• Erfbelasting in tariefgroep III voor ongehuwde samenwoners zonder samenlevingscontract van minimaal vijf jaar: vrijstelling slechts €2.690 in 2026, tariefen van 30% tot 40% boven dat bedrag. Mét samenlevingscontract en vijf jaar samenwonen geldt dezelfde vrijstelling als gehuwden: €804.698.
• Vruchtgebruikregeling in het testament kan de overlevende partner het gebruiksrecht geven over het hele huis, terwijl het bloot-eigendom van het aandeel naar de erfgenamen gaat. Vooral relevant als er kinderen uit eerdere relaties zijn.
• Levensverzekering op het hypotheekleven is verplicht bij NHG-leningen en sterk aan te raden zonder NHG, om te voorkomen dat de overlevende met de volledige hypotheek blijft zitten.

De oplossing is overal hetzelfde: een notarieel testament dat de partner met naam noemt, gecombineerd met een samenlevingscontract dat minimaal vijf jaar oud is voor de fiscale voordelen. Kosten: €300–€600 voor het samenlevingscontract, €150–€350 voor een eenvoudig testament. Het is het goedkoopste papier in het hele dossier en wordt het vaakst overgeslagen.

Wat gebeurt er bij een breuk? De uitkoop, fiscaal bekeken

Hier zitten de financiële verrassingen voor ongehuwde paren in Nederland.

• Eén koopt de ander uit. De blijvende partner krijgt het aandeel toebedeeld in een verdelingsakte bij de notaris. Sinds 1 januari 2026 gelden de tarieven van 2% overdrachtsbelasting als de blijvende partner het huis als hoofdverblijf gebruikt, 8% als het een tweede woning wordt (nieuw, omlaag van 10,4%), en 10,4% bij niet-residentieel vastgoed.
• De grondslag is alleen het overgenomen aandeel, niet het hele huis. Bij een 50/50-eigendom en een woning van €450.000 is de grondslag dus €225.000.
• Verdelingsfaciliteit ontbreekt voor ongehuwden. Bij echtscheiding kan een verdeling vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting onder artikel 3 Wet op belastingen van rechtsverkeer; voor ongehuwde samenwoners geldt deze vrijstelling alleen onder strikte voorwaarden (gemeenschappelijke huishouding van minstens twee jaar, samenlevingscontract met onderlinge zorgverplichting), en wordt in de praktijk vaak afgewezen.
• Hypothecaire ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. De vertrekkende partner moet uitdrukkelijk uit de hypotheek worden ontslagen — anders blijft hij of zij aansprakelijk voor de schuld terwijl het huis niet meer van hem of haar is. De bank toetst opnieuw op alleenstaande draagkracht.
• Eventuele eigenwoningreserve. Een verloren positief saldo bij doorverkoop kan via de bijleenregeling gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek bij een volgende koop.

Vergeleken met een Duitse uitkoop (3,5–6,5% volledige Grunderwerbsteuer) of een Franse uitkoop (2,5% droit de partage voor ongehuwde concubines) is 2% bij eigen bewoning aan de gunstige kant — als de blijvende partner er ook werkelijk gaat wonen. Het exit-tarief is onderdeel van de werkelijke kosten van een huis kopen — bijna geen kostenlijstje noemt het.

Het samenlevingscontract: papier dat zichzelf terugverdient

Voor ongehuwde paren die samen kopen, is het samenlevingscontract geen optie maar de financiële minimumeis. Zonder is er geen partnerpensioen, geen erfbelastingvrijstelling, geen verrekeningsrecht uit de eenvoudige gemeenschap — zo bevestigde de Hoge Raad expliciet in 2023.

Wat erin hoort:

1. De verdeling van eigendom, expliciet aandeelsgewijs als er ongelijke inbreng is — niet alleen "50/50 omdat dat zo voelt".
2. Hoe de hypotheek wordt betaald en wat er gebeurt als één partij stopt met betalen — verrekeningsclausule.
3. Het uitkoopmechanisme bij een breuk: waardevaststelling (taxatie door drie makelaars; gemiddelde van twee dichtstbij), termijn voor het bod, voorkeursrecht op het aandeel van de ander.
4. Het verblijfsbeding of partnerverblijvingsbeding — bepaalt wat er met het aandeel van de overleden partner gebeurt zonder testament.
5. Onderling zorgrecht en kostenverdeling: nodig om de fiscale partnerstatus te onderbouwen.

Kosten bij de notaris: €300–€600 voor een standaardcontract, €600–€1.200 met meer afspraken op maat. Onder de €1.000 is het bijna altijd terugverdiend in één keer — bij overlijden of bij een uitkoop.

Hoe verdeel je de hypotheek bij verschillende inkomens?

Drie modellen die het tien jaar volhouden:

1. Gelijke maandlasten, gelijke aandelen. Eenvoudig. Werkt als de inkomens binnen ±20% van elkaar liggen.
2. Proportionele maandlasten, gelijke aandelen. Ieder betaalt een percentage van het netto-inkomen; aandelen blijven 50/50. Vraagt een schriftelijke afspraak zodat de hogere verdiener later geen groter aandeel kan claimen.
3. Proportionele maandlasten, proportionele aandelen. De leveringsakte registreert de werkelijke kapitaalbijdragen (eigen inbreng + aflossing + grote investeringen). Het eerlijkste op lange termijn; eist contemporaine bookkeeping van elke gedeelde betaling.

Model 3 is het enige dat een ongelijke verbouwing, een erfenis van één kant, of vijf jaar later een uiteenlopend salaris overleeft. Het vraagt wel om écht bijhouden — en daar gaan de meeste goede voornemens van het eerste jaar op stuk.

Het schrift dat de meeste ruzies voorkomt

Elke conflictueuze verdeling na een breuk loopt op hetzelfde punt vast: wie heeft eigenlijk wat betaald? Bankafschriften tonen wie eigenaar van de rekening is, niet wie het geld heeft gestort. De keukenfacturen staan op één naam, het geld kwam van de ander. Drie jaar later kan niemand het meer terugvinden.

Twee bestanden zijn vanaf dag één niet onderhandelbaar: elke beweging op de huisrekening met vermelding van wie heeft ingelegd, en elke factuur van elke gedeelde uitgave — eigen inbreng, notariskosten, overdrachtsbelasting, OZB, onderhoud, apparaten, de cv-ketel die het in jaar vier begeeft. Dat bestand is wat de rechter zal opvragen, wat de verdelingsberekening nodig heeft, en wat elk samenlevingscontract als bewijsbron noemt.

Daarvoor is CasaTab gemaakt — een gedeeld huisbudget waar elke uitgave gekoppeld is aan de persoon die heeft betaald, zodat "wie heeft wat betaald" nooit uit geheugen wordt gereconstrueerd. Jullie kunnen huiskosten samen bijhouden in CasaTab vanaf het moment dat het bod is geaccepteerd, beide partners op één account.

Voor de notaristermijn, twee beslissingen

Als jullie ongehuwd samen kopen, kom dan bij de notaris met twee duidelijke beslissingen: de werkelijke aandelen die in de akte moeten staan (niet de automatische 50/50 als die niet jullie bijdrage weergeeft), en een samenlevingscontract dat regelt wie wat betaalt en hoe een uitkoop werkt. Het is het goedkoopste papier in het hele dossier en, met afstand, het papier dat het meest oplevert per geïnvesteerde euro. De relatie hoeft niet eeuwig te duren om het papier de moeite waard te maken — juist dán telt het.