Hipoteca
Aval ICO hipoteca: requisitos y límites desde junio de 2026
El programa de avales del Estado para la primera vivienda se rehízo en junio de 2026: límites de renta por provincia, más patrimonio permitido y dos años más de plazo. Esto es lo que exige desde entonces, lo que avala de verdad y la factura de cinco cifras que no cubre.
David C. · · 9 min
El aval ICO permite firmar una hipoteca por hasta el 100% del precio de tu primera vivienda: el Estado avala hasta el 20% del préstamo — el 25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior — gratis y durante los 10 primeros años (ICO). Desde el 19 de junio de 2026 el límite de renta depende de la provincia: sigue en 37.800 € brutos anuales con carácter general, pero sube hasta 63.000 € en Madrid, Barcelona o Málaga. El patrimonio máximo es de 150.000 € y el plazo para firmar termina el 31 de diciembre de 2027.
Lo esencial:
- El aval sustituye la entrada que no tienes: con el Estado respaldando el último tramo del préstamo, el banco puede financiar el 100% del precio en lugar del 80% habitual.
- Desde el 19 de junio de 2026 los límites de renta son provinciales: 37.800 € en la mayoría del país, 46.200 € en Valencia o Zaragoza, 63.000 € en Madrid, Barcelona, Málaga o Baleares.
- Hay que tener como máximo 35 años o menores a cargo, comprar la primera vivienda como residencia habitual y acreditar dos años de residencia legal continuada en España.
- Es un aval, no una ayuda a fondo perdido: debes cada euro igualmente, y el banco aplica su estudio de riesgo completo — puede decir que no.
- Los gastos de compraventa (entre el 8% y el 13% del precio) no están cubiertos. La "financiación al 100%" sigue exigiendo cinco cifras en efectivo.
Qué es el aval ICO — y qué no es
El Instituto de Crédito Oficial firmó en abril de 2024 un convenio de 2.500 millones de euros con el Ministerio de Vivienda para avalar hipotecas de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo (La Moncloa). El mecanismo: tu banco te presta por encima del 80% de tasación habitual y el Estado avala el tramo que sobresale. Si dejas de pagar, el Estado responde ante el banco por la parte avalada — y después te la reclama a ti. No se condona nada, nunca. El aval te compra acceso, no dinero.
Esa distinción explica todo lo demás. Como la exposición real del banco se queda cerca de la de una hipoteca convencional al 80%, puede aprobar a compradores solventes por renta pero sin ahorros — el perfil para el que se diseñó la línea, con la previsión oficial de llegar a más de 50.000 personas. La realidad fue mucho más lenta: 8.549 avales formalizados a 31 de octubre de 2025, respaldando 1.091 millones de euros en préstamos, según las cifras publicadas en el BOE. Ese desfase es exactamente lo que motivó la reforma de junio de 2026 — y la razón de que la mayor parte de los 2.500 millones siga disponible.
Requisitos del aval ICO desde el 19 de junio de 2026
La adenda firmada el 27 de mayo de 2026 y aplicada desde el 19 de junio reescribió los dos criterios que más solicitudes descartaban. La lista completa vigente:
- Edad o menores a cargo. No más de 35 años en la firma, o cualquier edad si tienes menores a cargo.
- Primera vivienda y residencia habitual. No haber sido propietario antes — con excepciones por herencia o divorcio — y vivir en la casa que compras.
- Dos años de residencia legal en España, continuada e inmediatamente anterior a la solicitud. La nacionalidad da igual: un extranjero con NIE y dos años acreditados entra en las mismas condiciones.
- Renta por debajo del tope de tu provincia (tabla siguiente). Comprando en pareja el tope se duplica; cada menor a cargo suma 2.520 € y las familias monoparentales tienen un 70% adicional.
- Patrimonio neto inferior a 150.000 € — antes eran 100.000 €, así que haber ahorrado media entrada ya no te expulsa del programa.
- CIRBE limpia: sin morosidad registrada en el Banco de España.
El tope de renta es donde más muerde la reforma. Hasta el 18 de junio de 2026 regía un único límite nacional de 4,5 veces el IPREM (37.800 € brutos al año) — el mismo techo en Cuenca que en Barcelona, buena parte de la explicación de por qué la línea no funcionó justo en las ciudades donde más cuesta ahorrar la entrada. La tabla provincial que lo sustituye:
| Tope de renta (bruta/año, por adquirente) | Múltiplo IPREM | Provincias |
|---|---|---|
| 37.800 € | 4,5× | Todas las no citadas abajo |
| 46.200 € | 5,5× | Alicante, Cádiz, Cantabria, Las Palmas, Navarra, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla |
| 54.600 € | 6,5× | Álava |
| 63.000 € | 7,5× | Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa |
Una pareja comprando en Madrid puede ingresar ahora hasta 126.000 € entre los dos y seguir dentro — un tramo impensable con las reglas antiguas, que cubre a buena parte de los inquilinos treintañeros de la capital.
¿Cuánto avala el ICO en una hipoteca?
El ICO avala hasta el 20% del importe del préstamo — hasta el 25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior — durante los 10 primeros años de vida de la hipoteca, sin coste para ti ni para el banco. La década avalada es justo aquella en la que el riesgo de impago, y tu capital pendiente, son mayores.
Ojo con lo que significa "hasta el 100% de financiación": el aval lo permite, pero cada banco fija su propio techo, normalmente el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Y el banco sigue aplicando su análisis de solvencia ordinario: el aval cambia la aritmética del loan-to-value, no cuánto puedes pedir de hipoteca según tu renta. Cumplir todos los requisitos del ICO te garantiza que te estudien, no que te aprueben.
El tramo del 25% inclina la balanza hacia la vivienda reciente sin decirlo: el certificado D o superior es rutina en construcción nueva y raro en el parque antiguo. Es una línea más en la comparación entre obra nueva y segunda mano — el impuesto sigue favoreciendo la segunda mano, pero el aval favorece al certificado.
¿Qué bancos dan el aval ICO?
La mayoría de la gran banca está adherida — CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter e ING entre otras; el comparador HelpMyCash cuenta más de 60 entidades — y el ICO publica la lista oficial de firmantes. Se solicita directamente en el banco, no en el ICO: la entidad comprueba los requisitos, pide la documentación (declaración de patrimonio firmada, certificado catastral negativo, contrato de arras, certificado energético, tasación) y tramita el aval junto a la hipoteca.
Un aviso práctico de trinchera: la información oficial va con retraso. Semanas después de la entrada en vigor de los cambios de junio de 2026, partes de la propia web del ICO seguían mostrando el patrimonio máximo antiguo de 100.000 € y el plazo de 2025. Las fichas de producto de los bancos van aún más atrás. Si una oficina te recita los criterios pre-junio — el tope plano de 37.800 €, el patrimonio antiguo — pídeles que consulten los términos vigentes del convenio antes de descartarte.
Los gastos que el aval no cubre
Aquí está el número que sorprende a casi todos los aprobados. El aval puede eliminar la entrada; no toca los gastos de compraventa, que en España rondan el 8%–13% del precio: ITP del 4%–11% en segunda mano (o 10% de IVA más AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y la tasación que paga el comprador. Nada de eso se puede meter en el préstamo.
Un ejemplo con números — pareja, ambos de 31 años, piso de segunda mano de 250.000 € en Madrid con financiación al 100%:
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Entrada | 0 € — cubierta por el préstamo al 100% |
| ITP (6% en Madrid) | 15.000 € |
| Notaría (escritura de compraventa) | ~900 € |
| Registro de la Propiedad | ~500 € |
| Gestoría | ~400 € |
| Tasación | ~400 € |
| Efectivo necesario para firmar | ~17.200 € |
La lectura honesta del "sin entrada": esta pareja entrega más de 17.000 € antes de recoger las llaves — y eso sin contar mudanza ni un solo mueble. El inventario completo de lo que cuesta comprar casa apenas cambia con el aval: solo la línea de la entrada baja a cero. Y si tu plan pasa por una entrada convencional, conviene saber cuánta entrada necesitas realmente antes de decidir si el aval te aporta algo.
¿Hasta cuándo se puede pedir el aval ICO?
Las hipotecas acogidas a la línea deben formalizarse antes del 31 de diciembre de 2027 — un plazo ya prorrogado una vez desde el final de 2025 original. Los 2.500 millones se asignan por orden de llegada: con unos 207 millones en avales emitidos a finales de 2025, la restricción que aprieta es el calendario, no el presupuesto.
Cómo lo hacen quienes compran con aval y sin sustos
El patrón "aprobado y aun así ahogado" se repite lo bastante como para planificar contra él: compradores que cumplen los requisitos, consiguen el 100% de financiación y descubren la factura de 17.000 € tres semanas antes de firmar. Quienes lo evitan tratan el aval como una línea más de un presupuesto de compra completo, no como el presupuesto entero. Miran el ITP de su comunidad antes de ofertar, piden pronto el certificado energético — decide si el aval va al 20% o al 25% — y anotan cada gasto desde las arras junto a la propia hipoteca, de modo que el efectivo necesario el día de la firma es una cifra que han visto evolucionar, no una sorpresa. Ese libro de cuentas vivo — cada tasa, impuesto y factura de la compra al lado de la hipoteca — es exactamente lo que CasaTab existe para llevar, desde la señal de las arras hasta el último mueble.
La reforma de junio de 2026 ensanchó la puerta de verdad: topes provinciales de hasta 63.000 €, patrimonio hasta 150.000 €, dos años más de plazo y la mayor parte del fondo sin gastar. Si los límites antiguos te dejaban fuera, puede que ahora estés dentro. Pero el aval sustituye exactamente una línea del presupuesto — la entrada — y las otras cinco cifras tienen que ser dinero real, en tu cuenta, el día de la firma.