Obra nueva o segunda mano: ¿cuál sale más barata en impuestos?

En impuestos, la segunda mano casi siempre sale más barata: una vivienda usada paga ITP, entre el 4% y el 11% del precio según la comunidad autónoma, mientras que la obra nueva paga un 10% de IVA fijo más AJD de en torno al 0,5%-1,5% — así que en una misma vivienda de 300.000 € la nueva paga entre 4.500 € y 19.500 € más de impuestos. Esa diferencia es real, pero es solo una línea. La obra nueva trae una garantía estructural de 10 años; la segunda mano se compra "tal como está", con seis meses para reclamar vicios ocultos (Código Civil, art. 1490).

Lo esencial:

• La segunda mano tributa por ITP, que fija cada comunidad — 4% en País Vasco, 6% en Madrid, 7% en Andalucía, hasta el 10%-13% en Cataluña.
• La obra nueva tributa por un 10% de IVA estatal más AJD de entre el 0,5% y el 1,5%, así que su factura fiscal supera al ITP de la usada en todas las comunidades.
• En una vivienda de 300.000 €, esa diferencia va de unos 4.500 € en la Cataluña de ITP alto a 19.500 € en el País Vasco de ITP bajo.
• La obra nueva tiene garantía estructural de 10 años por la LOE; la usada, solo seis meses para reclamar vicios ocultos.
• La opción que paga menos impuestos no es automáticamente la vivienda más barata: la reforma, el certificado energético y el sobreprecio de la obra nueva le dan la vuelta a las cuentas con frecuencia.

La decisión entre obra nueva o segunda mano se plantea como una cuestión de gustos — reluciente y lista para entrar frente a céntrica y con carácter. Por debajo son dos regímenes fiscales distintos, y la mayoría de compradores descubre cuál ha activado después de firmar la oferta.

Por qué el impuesto cambia entre obra nueva y segunda mano

En España una compraventa tributa de una de dos formas incompatibles entre sí, y cuál se aplica no depende del precio que negocies. Depende solo de si la vivienda ha tenido dueño antes.

La primera transmisión de una vivienda a estrenar, vendida directamente por el promotor, es una entrega empresarial y va por IVA. Cualquier venta posterior — toda vivienda que ya ha tenido un propietario — es una transmisión entre particulares y va por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Los dos nunca coinciden en la misma escritura.

¿Cuál es la diferencia entre IVA e ITP?

El IVA es un impuesto estatal fijo del 10% para vivienda en toda España; el ITP es un impuesto autonómico que fija cada comunidad, del 4% al 11% aproximadamente. El IVA va a la Hacienda central; el ITP, a la comunidad — por eso el tipo de la segunda mano cambia en cuanto cruzas una frontera interior.

Hay otro matiz que pilla a más de uno. En la obra nueva, la propia escritura también tributa — por AJD (Actos Jurídicos Documentados) — porque la operación va por IVA. En la segunda mano, la escritura no paga AJD, porque un documento ya sujeto a ITP no puede tributar dos veces. Así que el comprador de obra nueva paga dos impuestos (IVA + AJD) y el de segunda mano solo uno (ITP).

¿Qué impuestos se pagan por una vivienda de obra nueva?

La obra nueva tributa por un 10% de IVA más un AJD del 0,5%-1,5%, a cargo del comprador — en conjunto, en torno al 10,5%-11,5% del precio. El tipo del IVA lo fija la ley estatal y lo confirma la Agencia Tributaria; el de AJD lo fija tu comunidad (0,5% en País Vasco y Navarra, 0,75% en Madrid, 1,2% en Andalucía, 1,5% en Cataluña y la Comunidad Valenciana).

Dos detalles importan en la práctica:

• El IVA superreducido del 4% solo existe para vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública comprada directamente al promotor. Es una excepción estrecha — la inmensa mayoría de la obra nueva paga el 10%, y "este piso tributa al 4%" es algo que hay que comprobar por escrito, no dar por hecho.
• Comprar sobre plano implica pagar a plazos según sube el edificio, cada entrega con su IVA, y con las cantidades entregadas a cuenta garantizadas por un aval bancario. Tu dinero está protegido, pero tu calendario no: las fechas de entrega se retrasan, y no puedes mudarte a una ventaja fiscal que todavía no está construida.

Lo que pagas en segunda mano: ITP, según tu comunidad

La segunda mano tributa solo por ITP, y como cada comunidad fija su tipo, la misma vivienda usada cuesta miles de euros más o menos en impuestos según dónde esté. En 2026, los tipos generales rondan:

Los tipos cambian, y consultarlos es justo el punto: la Comunidad Valenciana bajó su ITP general del 10% al 9% con efecto del 30 de junio de 2026, y Cataluña pasó a una escala por tramos del 10% al 13% el 27 de junio de 2025. Casi todas las comunidades publican además tipos reducidos de ITP — para menores de 35 años, familias numerosas o viviendas por debajo de un precio límite (Andalucía baja al 3,5% para menores de 35 que compran vivienda habitual de hasta 150.000 €). Comprueba tu comunidad y tu perfil de comprador antes de hacer una oferta: es la línea que más se mueve.

La misma vivienda de 300.000 €, con los dos impuestos

Deja el precio fijo en 300.000 € y pásalo por los dos regímenes. La columna de obra nueva es 10% de IVA más el AJD de esa comunidad; la de segunda mano es el ITP de esa comunidad.

El patrón es claro: la segunda mano gana en impuestos en todas partes, pero la magnitud de la ventaja se desploma según sube el ITP. En País Vasco la usada ahorra casi 20.000 € de impuestos; en Cataluña, donde el ITP ya es del 10%, la obra nueva solo cuesta 4.500 € más — lo bastante cerca como para que la garantía y la ausencia de reforma se coman la diferencia. La notaría y el registro (otro 0,3%-1% del precio) son similares en los dos casos y no cambian la comparación.

¿Sale más barata la obra nueva o la segunda mano?

En impuestos, la segunda mano sale más barata en todas las comunidades, porque su ITP queda por debajo del 10% de IVA más AJD de la obra nueva. Pero "más barata de comprar" no es "más barata de tener": la diferencia va de unos 4.500 € en Cataluña a 19.500 € en País Vasco sobre una vivienda de 300.000 €, y una reforma o un certificado energético malo pueden borrarla en un año.

Aquí es donde la versión "lista de tipos" de esta pregunta se equivoca. Se queda en la tabla del impuesto, declara ganadora a la segunda mano e ignora los cuatro costes que de verdad lo deciden.

Los costes que no son impuestos y le dan la vuelta a la respuesta

El impuesto es la cifra más ruidosa, no la más grande. Otras cuatro cambian el veredicto con frecuencia.

La garantía de 10 años. La obra nueva viene con garantías legales por la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999): 10 años por defectos estructurales, 3 años por fallos de habitabilidad y 1 año por defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra. La segunda mano no tiene nada equivalente. El vendedor responde solo por vicios ocultos, y el comprador tiene únicamente seis meses desde la entrega para reclamar, un plazo de caducidad que no se puede interrumpir (Código Civil, art. 1490). La usada se compra, legalmente, "tal como está".

La factura de la reforma. La obra nueva no necesita nada el primer día. Una segunda mano a precio "de usada" pide muchas veces cocina, baño o instalación eléctrica nueva — y son justo las obras que más se disparan. Si valoras una usada más barata, presupuesta la reforma antes de la oferta, no después, porque los presupuestos de reforma se desvían más a menudo de lo que aguantan.

El certificado energético. El parque de segunda mano suele estar en la parte baja de la escala energética, y una etiqueta E, F o G ya afecta al tipo de la hipoteca, al calendario legal de mejoras y al precio de reventa. La obra nueva se entrega con A o B por normativa. Esa diferencia es un coste recurrente que la tabla del impuesto nunca enseña.

El sobreprecio por metro cuadrado. La obra nueva suele costar más por m² que la segunda mano comparable — el margen del promotor y la construcción moderna van incluidos —, una brecha que se ve en los índices separados del INE para vivienda nueva y de segunda mano. El ITP más bajo de la usada refleja a menudo un precio de partida más bajo: puede que estés ahorrando impuestos sobre una cifra menor.

Cómo lo deciden los compradores que aciertan

Los que no se queman hacen una cosa nada glamurosa: meten las dos opciones en un único total antes de enamorarse de ninguna. Obra nueva a 300.000 € son 30.000 € de IVA, el AJD, la notaría, cero reforma, facturas de vivienda A. Segunda mano a 300.000 € son menos ITP, pero una cocina de 25.000 €, una mejora del certificado y un reloj de seis meses para los vicios. Lado a lado, la vivienda "más barata" suele ser la más cara — y solo se ve cuando cada línea vive en el mismo sitio.

Esa es la brecha que llena un registro de gastos compartido como CasaTab: anotas el precio, el IVA o el ITP, el AJD, la notaría, los presupuestos de reforma y las obras de eficiencia contra un único presupuesto de compra, y el coste real de cada opción deja de ser una intuición. La misma cuenta se comparte con quien compres. Para la lista completa de lo que se acumula encima del impuesto — y de qué pasa de verdad en la notaría cuando lo pagas — el coste real de comprar casa repasa cada partida.

La conclusión honesta

Obra nueva o segunda mano se vende como una sensación y se decide con aritmética. El impuesto cambia por completo según cuál elijas — un 10% de IVA más AJD fijo en la nueva, un ITP autonómico del 4% al 11% en la usada — y en la línea fiscal, la segunda mano casi siempre gana. Pero la garantía a la que renuncias, la reforma que heredas y las facturas de energía que firmas también son dinero real, y caen sobre la segunda mano mucho más que sobre la obra nueva. Presupuesta todo, en tu comunidad, antes de hacer la oferta. La cifra que decide esto nunca es la del anuncio.