¿Cuánta entrada necesito para comprar una casa en 2026?

¿Cuánta entrada necesitas para comprar una casa? En España, en torno al 20% del precio: los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación según el criterio habitual del mercado. Ese 20% no lo fija ninguna ley, es la práctica bancaria. Pero la entrada no es lo que descuadra los presupuestos. Son los gastos de compra —ITP, notaría, registro, gestoría— que suman otro 8–12% y que ningún banco te presta.

Lo esencial:

• Los bancos financian hasta el 80% del valor: necesitas el 20% de entrada más un 8–12% de gastos. En total, cerca del 30% del precio en efectivo.
• El aval ICO permite a menores de 35 años y familias con hijos financiar hasta el 100%, eliminando la entrada, pero no los gastos.
• El ITP (6–10% según comunidad), la notaría y el registro no se financian: salen de tu bolsillo sí o sí.
• Una entrada mayor reduce el préstamo, mejora el tipo y facilita la aprobación. Pero no te quedes a cero.
• La cifra que decide si puedes permitirte la casa no es la entrada, son los gastos que vienen detrás.

Entrada, señal y arras: no son lo mismo

La palabra "entrada" se usa para tres cosas distintas, y confundirlas es donde se rompen los presupuestos.

La entrada propiamente dicha es la parte del precio que pones de tu dinero. El banco presta el resto. Es la cifra que la gente tiene en mente cuando pregunta cuánta entrada necesita para comprar una casa.

Las arras (o señal) son una cantidad menor —normalmente un 5–10% del precio— que entregas al firmar el contrato de arras para reservar la vivienda. Cuenta como parte de la entrada si la compra se cierra, pero las arras penitenciales se pierden si te echas atrás sin causa.

Los gastos de compra son otra cosa: impuestos y honorarios que no van al vendedor. Se suman a la entrada, y pesan más que ella.

¿Cuánta entrada necesito para una casa de 200.000 €?

Para una vivienda de 200.000 €, calcula unos 40.000 € de entrada (el 20% que el banco no financia) más 20.000–24.000 € de gastos. En efectivo necesitas alrededor de 60.000–64.000 €, no solo los 40.000 € de la entrada.

El que da el 20% no se libra con 40.000 €: necesita 62.000 € en el banco, porque los impuestos son los mismos pongas la entrada que pongas. La entrada es la parte flexible. Los gastos, no.

El aval ICO cambia el mínimo

Si tienes menos de 35 años o eres una familia con hijos a cargo, el aval ICO puede eliminar la entrada por completo. El Estado avala hasta el 20% del préstamo (hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior), de modo que el banco financia hasta el 100% de la compra.

Las condiciones, según el Instituto de Crédito Oficial: no superar los 35 años al firmar, un patrimonio neto inferior a 100.000 € por adquirente y que el precio no rebase el máximo de tu comunidad autónoma. El plazo para formalizar estos préstamos se ha ampliado hasta el 31 de diciembre de 2027.

Ojo: el aval te ahorra la entrada, no los gastos. Sigues necesitando ese 8–12% en efectivo.

¿Es siempre mejor dar el 20%?

No. Dar el 20% es mejor para la hipoteca, pero no siempre para ti, porque el dinero que metes en la entrada es dinero que ya no tienes para los gastos, la reforma o un colchón de emergencia.

Una entrada mayor consigue tres cosas concretas: reduce el capital prestado (pagas menos intereses), mejora el tipo que te ofrece el banco y hace más fácil que aprueben la operación. Pero vaciar tus ahorros para llegar al 20% y entrar en la casa sin un euro de margen es la receta para que la primera avería acabe en la tarjeta de crédito. Para la mayoría, la entrada acertada es la que consigue un buen tipo dejando intacto un colchón, no la máxima que puedas reunir.

Los gastos que no tienen nada que ver con la entrada

Esta es la parte que se olvida. Encima de la entrada, debes una pila de gastos únicos que casi nunca se financian:

• ITP (vivienda de segunda mano): 6–10% del precio según la comunidad, según la Agencia Tributaria. O IVA del 10% + AJD en obra nueva.
• Notaría y registro: en torno al 0,5–1%.
• Gestoría y tasación: unos cientos de euros cada una.

En una casa de 200.000 €, solo el ITP puede ser de 12.000–20.000 €. Desglosamos cada partida en la guía sobre el coste real de comprar una casa, y el gasto no termina con las llaves: los costes ocultos del primer año suman varios miles más que casi nadie presupuesta.

Si todavía estás calculando cuánto te prestará el banco —lo que fija la entrada desde el otro lado—, empieza por cuánto puedes pedir antes de enamorarte de un piso que tu nómina no aguanta.

Cómo lo hacen los que aciertan

Los compradores que no se llevan sustos hacen algo poco glamuroso: llevan la entrada y los gastos como dos bolsas separadas desde la primera visita, y guardan una tercera —el colchón— que se niegan a tocar para la entrada.

Suena obvio hasta que estás a tres semanas de la firma, llega la liquidación del ITP, la comisión de apertura es más alta de lo que te dijeron y descubres que la "entrada" que habías ahorrado estaba pagando todo eso. El truco no es una hoja de cálculo que abandonas a la segunda semana: es anotar cada gasto real según llega, en su categoría, para que el total siempre diga la verdad. Justo para eso se creó CasaTab: un único sitio para la entrada, cada gasto de compra y lo que viene después, compartido con quien compres.

En resumen

Casi seguro necesitas menos entrada de la que crees y más efectivo total del que has planificado. El 20% no es una puerta que haya que cruzar: es un mando que cambia tus ahorros por un tipo mejor. Las cifras que de verdad deciden si puedes permitirte la casa son el límite de financiación del banco y ese 8–12% de gastos agazapado justo detrás de la entrada.

Calcula las dos cosas antes de hacer una oferta. Los que lo hacen duermen tranquilos las últimas semanas. Los que solo ahorraron "la entrada" se las pasan mirando el saldo.