Combien coûte vraiment l'achat d'une maison en Espagne ?

En France, les frais de notaire tournent autour de 7 à 8 % dans l'ancien et votre banque les exige en apport. En Espagne, le principe est le même — rien ne se finance — mais la note dépend de la région : de 4 % au Pays basque à 13 % dans les tranches hautes de Catalogne et des Baléares. À cela s'ajoute une contrainte que peu de guides mentionnent : les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60 à 70 % du prix.

Exemple : bien ancien de 300 000 € à Valence

Avec un financement à 70 %, il faut environ 119 190 € de fonds propres : 90 000 € d'apport sur le prix, plus 29 190 € de taxes et de frais (ITP, notaire, registre, gestoría et expertise).

Ce que le calcul comprend

• L'apport sur le prix : la part que le financement ne couvre pas.
• L'ITP dans l'ancien (4 % à 13 % selon la région), ou 10 % de TVA plus l'AJD dans le neuf.
• Notaire et registre de la propriété, aux tarifs réglementés espagnols.
• Gestoría pour liquider l'impôt et inscrire l'acte, et l'expertise exigée par la banque.

Depuis la Ley 5/2019, c'est la banque qui paie le notaire, la gestoría et l'inscription de l'acte de prêt ; ici ne comptent que les frais de l'acte de vente, plus l'expertise.

Ce qui surprend les acheteurs francophones

• L'impôt porte sur la valeur de référence. Depuis 2022, le fisc calcule l'ITP sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valor de referencia du cadastre.
• Le numéro NIE est indispensable avant toute signature.
• Le notaire espagnol ne conseille aucune des parties et ne collecte pas l'impôt à votre place — d'où le recours fréquent à une gestoría.
• Pas de « frais de notaire » tout compris : chaque poste se facture séparément, ce qui rend le total facile à sous-estimer.

Une estimation, pas un devis. Taux vérifiés le 2026-07-31 à partir de sources publiques ; les régions les modifient souvent. Le calcul applique le taux général. La source officielle de chaque région figure dans le tableau de l'ITP par région.

Questions fréquentes

Quels sont les frais d'achat immobilier en Espagne ?

Comptez 10 à 15 % du prix. Le poste principal est l'impôt régional de transmission (ITP), de 4 % au Pays basque à 13 % dans les tranches hautes de Catalogne et des Baléares, auquel s'ajoutent le notaire, le registre, la gestoría et l'expertise. Sur un bien ancien de 300 000 € à Valence, cela représente environ 29 190 €.

Quel apport faut-il pour acheter en Espagne ?

Nettement plus qu'en France : les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60 à 70 % du prix, contre 80 % aux résidents fiscaux. Pour un bien de 300 000 € financé à 70 %, il faut environ 119 190 € de fonds propres, frais compris.

Les frais sont-ils intégrés au crédit en Espagne ?

Non. Impôts, notaire, registre, gestoría et expertise se règlent le jour de la signature sur vos fonds propres. Seule une fraction du prix lui-même est financée.

Sur quelle valeur l'impôt espagnol est-il calculé ?

Depuis 2022, sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence du cadastre (valor de referencia). Négocier un prix bas ne réduit donc pas toujours l'impôt — cette valeur se vérifie gratuitement avant de faire une offre.