Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in 2026?

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen? In Nederland mag je hypotheek 100% van de woningwaarde zijn — de aanbetaling kan dus nul zijn — maar de kosten koper betaal je altijd uit eigen zak. De maximale LTV is sinds 2018 100%, vastgesteld door De Nederlandsche Bank. Niet de aanbetaling, maar die bijkomende kosten verrassen kopers het meest.

In het kort:

• Je mag tot 100% van de woningwaarde lenen. Een aanbetaling op de koopsom is niet verplicht, eigen geld voor de kosten wél.
• De kosten koper (taxatie, notaris, advies, soms 2% overdrachtsbelasting) financier je niet mee, behalve energiebesparende maatregelen tot 106%.
• De startersvrijstelling scheldt onder de 35 de 2% overdrachtsbelasting kwijt, tot een woningwaarde van € 555.000 in 2026.
• Meer eigen geld inleggen verlaagt je lasten en je risico, maar leeg je spaarrekening niet helemaal.
• Het getal dat bepaalt of je het huis kunt betalen is niet de inbreng, maar de kosten die erachter zitten.

Aanbetaling, waarborgsom, kosten koper: drie verschillende dingen

Drie begrippen worden door elkaar gehaald, en daar lopen budgetten spaak.

De eigen inbreng is het deel van de koopsom dat je met eigen geld betaalt. De bank leent de rest. Dat is het bedrag dat mensen bedoelen als ze vragen hoeveel eigen geld ze nodig hebben om een huis te kopen.

De waarborgsom (meestal 10% van de koopsom) zet je na het tekenen van de koopovereenkomst bij de notaris als zekerheid. Hij telt mee als eigen inbreng als de koop doorgaat, maar je raakt hem kwijt als je zonder geldige reden afziet na de bedenktijd.

De kosten koper zijn een aparte categorie: belastingen en honoraria die niet naar de verkoper gaan. Ze komen boven op de inbreng, en wegen zwaarder.

Hoeveel eigen geld voor een huis van 400.000 €?

Voor een huis van € 400.000 heb je als starter onder de 35 ongeveer € 5.000 aan eigen geld nodig (taxatie, notaris, advies), omdat de hypotheek tot 100% mag en je vrijgesteld bent van overdrachtsbelasting. Val je buiten de vrijstelling, dan komt er 2% (€ 8.000) bij.

Zelfs met een hypotheek van 100% kom je dus niet met nul euro weg. De woningwaarde wordt voor 100% gefinancierd, de kosten koper niet. Dát is het bedrag dat je echt opzij moet hebben.

Startersvrijstelling: geen overdrachtsbelasting onder de 35

Ben je tussen 18 en 35 en koop je een huis om zelf in te wonen, dan betaal je geen 2% overdrachtsbelasting — mits de woning niet meer waard is dan € 555.000 (de grens voor 2026, omhoog van € 525.000 in 2025).

De voorwaarden, volgens de Belastingdienst: je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment van levering, je gaat er zelf wonen, en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Op een huis van € 400.000 scheelt dat € 8.000 — precies het soort bedrag dat anders je inbreng opeet.

Is meer eigen geld inleggen altijd beter?

Nee. Meer inbrengen is beter voor je hypotheek, niet altijd voor jou, want geld dat in de woning zit, heb je niet meer voor de kosten koper, een verbouwing of een buffer.

Meer eigen geld doet drie dingen: het verlaagt de lening (je betaalt minder rente), het kan een lagere rente opleveren bij een lagere LTV, en het verkleint het risico op een restschuld als de prijzen dalen. Maar je laatste euro inleggen en zonder buffer intrekken, betekent dat de eerste kapotte cv-ketel op het creditcard belandt. Voor de meeste kopers is de juiste inbreng die een nette rente oplevert en een buffer intact laat — niet het maximum.

De kosten die los staan van de hypotheek

Dit is het deel dat de rekenmodules weglaten. Boven op de inbreng heb je eenmalige kosten die je vrijwel nooit kunt meefinancieren:

• Overdrachtsbelasting: 2% voor eigen bewoning, of € 0 met startersvrijstelling. Beleggers betalen 10,4%.
• Notaris en kadaster: leverings- en hypotheekakte, samen rond € 1.500–2.000.
• Taxatie en hypotheekadvies: elk een paar honderd tot ruim duizend euro.

Elke post splitsen we uit in onze gids over de werkelijke kosten van een huis kopen, en met de sleutels houdt het niet op: de verborgen kosten van het eerste jaar lopen op tot duizenden euro's die bijna niemand begroot.

Reken je nog uit hoeveel de bank je leent — wat de inbreng van de andere kant bepaalt — begin dan bij hoeveel je kunt lenen voordat je valt voor een huis dat je inkomen niet draagt.

Hoe de slimme koper het aanpakt

Kopers die niet verrast worden doen iets weinig spannends: ze houden inbreng en kosten koper vanaf de eerste bezichtiging als twee aparte potjes bij, en bewaren een derde — de buffer — die ze weigeren aan de inbreng uit te geven.

Klinkt vanzelfsprekend, tot je drie weken voor de overdracht merkt dat de advieskosten hoger uitvallen, de taxatie tegenvalt, en het "eigen geld" dat je had gespaard dat allemaal betaalde. De oplossing is geen spreadsheet die je na twee weken laat liggen, maar elke echte uitgave bijhouden zodra hij binnenkomt, in zijn categorie, zodat het totaal eerlijk blijft. Precies daarvoor is CasaTab gemaakt: één plek voor de inbreng, elke kostenpost en de uitgaven daarna, gedeeld met wie je samen koopt.

Kort samengevat

Je hebt vrijwel zeker minder inbreng nodig dan je denkt, en in totaal meer geld dan je had gepland. De 20% is geen drempel die je moet halen, maar een knop die spaargeld ruilt voor minder risico. Wat echt bepaalt of je het huis kunt betalen, is de LTV-grens van de bank en de kosten koper die net achter de inbreng schuilen.

Reken ze allebei uit voordat je een bod doet. Wie dat doet, slaapt de laatste weken. Wie alleen "de inbreng" spaarde, blijft naar het saldo staren.