Nieuwbouw of bestaande bouw in Spanje: belasting vergeleken

Puur fiscaal is bestaande bouw in Spanje bijna altijd goedkoper: een bestaande woning betaalt de ITP, oftewel 4% tot 11% van de prijs afhankelijk van de autonome regio, terwijl nieuwbouw een vaste btw van 10% (IVA) plus de zegelbelasting AJD van ongeveer 0,5%-1,5% betaalt — op dezelfde woning van 300.000 € betaalt nieuwbouw dus zo'n 4.500 € tot 19.500 € meer belasting. Dat verschil is reëel, maar het is slechts één regel. Nieuwbouw komt met een tienjarige constructiegarantie; bestaande bouw koop je "zoals gezien", met zes maanden om verborgen gebreken te claimen (Spaans Burgerlijk Wetboek, art. 1490).

In het kort:

• Bestaande bouw (segunda mano) wordt belast met de ITP, die elke regio zelf vaststelt — 4% in Baskenland, 6% in Madrid, 7% in Andalusië, tot 10%-13% in Catalonië.
• Nieuwbouw (obra nueva) wordt belast met 10% btw (landelijk) plus AJD van 0,5% tot 1,5%, dus de belastingrekening ligt in elke regio boven de ITP van bestaande bouw.
• Op een woning van 300.000 € loopt dat belastingverschil van zo'n 4.500 € in het ITP-hoge Catalonië tot 19.500 € in het ITP-lage Baskenland.
• Nieuwbouw draagt een tienjarige constructiegarantie via de LOE-wet; bestaande bouw slechts zes maanden voor verborgen gebreken.
• De fiscaal goedkoopste optie is niet automatisch de goedkoopste woning: verbouwing, energielabel en de nieuwbouwpremie draaien de rekening vaak om.

De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw wordt gebracht als een kwestie van smaak — instapklaar en glanzend tegenover centraal en met karakter. Daaronder zijn het twee verschillende belastingregimes, en de meeste kopers ontdekken welke ze hebben aangezet pas nadat ze het bod hebben getekend.

Waarom de belasting omslaat tussen nieuwbouw en bestaande bouw

In Spanje wordt een aankoop op een van twee elkaar uitsluitende manieren belast, en welke geldt hangt niet af van de onderhandelde prijs. Het hangt alleen af van de vraag of de woning al eerder een eigenaar had.

De eerste overdracht van een fonkelnieuwe woning, rechtstreeks van de ontwikkelaar (promotor), is een commerciële levering en valt onder de IVA (de Spaanse btw). Elke latere verkoop — elke woning die al een eigenaar heeft gehad — is een overdracht tussen particulieren en valt onder de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Beide overlappen nooit op dezelfde akte.

Wat is het verschil tussen IVA en ITP?

De IVA is een landelijke belasting, voor woningen overal vastgesteld op 10%; de ITP is een regionale belasting die elke regio vaststelt, van ongeveer 4% tot 11%. De IVA gaat naar de centrale schatkist, de ITP naar de regio — daarom verandert het tarief voor bestaande bouw zodra je een binnengrens oversteekt.

Er is nog een addertje. Bij nieuwbouw wordt ook de notariële akte zelf belast — via de AJD (belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen) — omdat de transactie onder de IVA valt. Bij bestaande bouw betaalt de akte geen AJD, want een akte die al onder de ITP valt kan niet dubbel belast worden. De nieuwbouwkoper betaalt dus twee belastingen (IVA + AJD), de koper van bestaande bouw maar één (ITP).

Welke belasting betaal je op nieuwbouw in Spanje?

Nieuwbouw wordt belast met 10% btw plus AJD van 0,5%-1,5%, te betalen door de koper — samen ongeveer 10,5% tot 11,5% van de prijs. Het btw-tarief is landelijk vastgesteld en bevestigd door de Agencia Tributaria; het AJD-tarief stelt jouw regio vast (0,5% in Baskenland en Navarra, 0,75% in Madrid, 1,2% in Andalusië, 1,5% in Catalonië en de regio Valencia).

Twee details tellen in de praktijk:

• De superverlaagde btw van 4% bestaat alleen voor officieel geclassificeerde sociale woningbouw (VPO de régimen especial), rechtstreeks bij de ontwikkelaar gekocht. Een smalle uitzondering — de overgrote meerderheid van nieuwbouw betaalt 10%, en "deze woning valt onder 4%" is iets om schriftelijk te checken, niet aan te nemen.
• Kopen op plan (sobre plano) betekent in termijnen betalen terwijl het gebouw verrijst, elk met zijn btw, en de betaalde bedragen zijn gedekt door een bankgarantie (aval). Je geld is beschermd, je planning niet: opleverdata schuiven op, en je trekt niet in een belastingvoordeel dat nog niet gebouwd is.

Wat bestaande bouw betaalt: de ITP, per regio

Bestaande bouw wordt alleen belast met de ITP, en omdat elke regio zijn tarief vaststelt, kost dezelfde woning duizenden euro's meer of minder aan belasting afhankelijk van de ligging. In 2026 liggen de algemene tarieven rond:

Tarieven veranderen, en juist daarom loont opzoeken: de regio Valencia verlaagde haar algemene ITP van 10% naar 9% per 30 juni 2026, en Catalonië stapte op 27 juni 2025 over op een schijventarief van 10% tot 13%. De meeste regio's publiceren ook verlaagde ITP-tarieven — voor onder de 35, grote gezinnen, of woningen onder een prijsgrens (Andalusië zakt naar 3,5% voor onder-35'ers die een hoofdverblijf tot 150.000 € kopen). Check je eigen regio en je kopersprofiel vóór een bod: dit is de regel die het meest beweegt.

Dezelfde woning van 300.000 €, op beide manieren belast

Houd de prijs vast op 300.000 € en stuur hem door beide regimes. De nieuwbouwkolom is 10% btw plus de AJD van die regio; de kolom bestaande bouw is de ITP van die regio.

Het patroon is helder: bestaande bouw wint overal fiscaal, maar de omvang van de winst stort in naarmate de ITP stijgt. In Baskenland bespaart bestaande bouw bijna 20.000 € belasting; in Catalonië, waar de ITP al 10% is, kost nieuwbouw maar 4.500 € meer — dicht genoeg dat de garantie en het uitblijven van een verbouwing het verschil opslokken. Notaris en kadaster (nog eens 0,3% tot 1%) zijn in beide gevallen vergelijkbaar.

Is nieuwbouw of bestaande bouw goedkoper in Spanje?

Fiscaal is bestaande bouw in elke regio goedkoper, omdat de ITP onder de 10% btw plus AJD van nieuwbouw blijft. Maar "goedkoper in aanschaf" is niet "goedkoper in bezit": het verschil loopt van zo'n 4.500 € in Catalonië tot 19.500 € in Baskenland op 300.000 €, en een verbouwing of een slecht energielabel kan het binnen een jaar wegvagen.

Hier gaat de "tarievenlijst"-versie van deze vraag de mist in. Ze stopt bij de belastingtabel en negeert de vier kosten die echt beslissen.

De kosten buiten de belasting die het antwoord omdraaien

De belasting is het luidste getal, niet het grootste. Vier andere veranderen vaak het oordeel.

De tienjarige garantie. Nieuwbouw komt met wettelijke garanties via de Spaanse bouwwet (Ley 38/1999, LOE): 10 jaar voor constructiegebreken, 3 jaar voor bewoonbaarheidsgebreken, 1 jaar voor afwerkingsgebreken, gerekend vanaf de oplevering. Bestaande bouw heeft niets vergelijkbaars. De verkoper is alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken (vicios ocultos), en de koper heeft slechts zes maanden vanaf de overdracht om te handelen, een vervaltermijn die niet kan worden gestuit (Burgerlijk Wetboek, art. 1490). Bestaande bouw koop je juridisch "zoals gezien".

De verbouwingsrekening. Nieuwbouw heeft op dag één niets nodig. Bestaande bouw tegen "segunda mano"-prijs vraagt vaak een keuken, badkamer of nieuwe bedrading — precies de klussen die het hardst uit de hand lopen. Overweeg je een goedkopere bestaande woning, begroot de verbouwing vóór het bod, niet erna, want verbouwingsbudgets schieten vaker hun raming voorbij dan dat ze hem halen.

Het energielabel. Bestaande bouw zit vaak onderaan de energieschaal, en een label E, F of G raakt nu de hypotheekrente, het wettelijke verbeterschema en de toekomstige verkoopprijs. Nieuwbouw wordt per bouwvoorschrift opgeleverd in A of B. Dat verschil is een terugkerende kost die de belastingtabel nooit laat zien.

De prijspremie per vierkante meter. Nieuwbouw kost doorgaans meer per m² dan vergelijkbare bestaande bouw — de marge van de ontwikkelaar en moderne bouw zitten in de prijs —, een verschil dat zichtbaar is in de aparte woningprijsindexen van het INE voor nieuwbouw en bestaande bouw. De lagere ITP van bestaande bouw weerspiegelt vaak een lagere startprijs: misschien bespaar je belasting over een kleiner getal.

Hoe kopers die het goed doen beslissen

Wie zich niet brandt, doet één weinig glamoureuze ding: beide opties in één lopend totaal zetten voordat ze verliefd worden op een ervan. Nieuwbouw voor 300.000 € is 30.000 € btw, de AJD, de notaris, nul verbouwing, A-label energierekeningen. Bestaande bouw voor 300.000 € is minder ITP, maar een keuken van 25.000 €, een energie-upgrade en een zesmaandsklok voor gebreken. Naast elkaar is de "goedkopere" woning vaak de duurdere — en dat zie je alleen als elke regel op dezelfde plek staat.

Dat is het gat dat een gedeelde kostentracker als CasaTab vult: je noteert de prijs, de IVA of ITP, de AJD, de notaris, de verbouwingsoffertes en de energiewerken tegen één aankoopbudget, en de werkelijke kosten van elke optie zijn geen gok meer. Hetzelfde account deel je met wie je samen koopt. Voor de volledige lijst van wat er bovenop de belasting stapelt — en wat er echt gebeurt bij de notaris als je betaalt — loopt de werkelijke kosten van een huis kopen elke post langs.

De eerlijke slotsom

Nieuwbouw of bestaande bouw wordt verkocht als een gevoel en beslist met rekenwerk. De belasting slaat volledig om afhankelijk van je keuze — vaste 10% btw plus AJD bij nieuwbouw, een regionale ITP van 4% tot 11% bij bestaande bouw — en op de belastingregel wint bestaande bouw bijna altijd. Maar de garantie die je opgeeft, de verbouwing die je erft en de energierekeningen die je tekent zijn ook echt geld, en die vallen veel vaker op bestaande bouw dan op nieuwbouw. Begroot alles, in jouw regio, vóór je het bod doet. Het getal dat dit beslist is nooit dat in de advertentie.