Wat kost een huis kopen in Spanje?

In Nederland reken je op 4 tot 6% kosten koper en leen je tot 100% van de woningwaarde. In Spanje werkt het anders: de bijkomende kosten zijn 10 tot 15% van de koopsom, en aan niet-ingezetenen lenen Spaanse banken meestal maar 60 tot 70%. Je hebt er dus veel meer eigen geld nodig dan je gewend bent.

Voorbeeld: woning van € 250.000 in Valencia

Met 70% hypotheek heb je ongeveer € 99.450 aan eigen geld nodig: € 75.000 eigen inbreng plus € 24.450 aan belastingen en kosten (ITP, notaris, kadaster, gestoría en taxatie).

Wat de berekening meeneemt

• Eigen inbreng: het deel van de koopsom dat de hypotheek niet dekt.
• ITP bij bestaande bouw (per regio, 4%–13%), of 10% btw plus AJD bij nieuwbouw.
• Notaris en kadaster, volgens het Spaanse staatstarief.
• Gestoría voor de belastingaangifte en inschrijving, en de taxatie die de bank eist.

Sinds Ley 5/2019 betaalt de bank de notaris, gestoría en inschrijving van de hypotheekakte; hier tellen alleen de kosten van de koopakte mee, plus de taxatie.

Waar Nederlandse kopers op stuklopen

• De belasting gaat over de referentiewaarde. Sinds 2022 rekent de Spaanse fiscus over het hoogste bedrag van koopsom en de officiële valor de referencia. Goed onderhandelen verlaagt de belasting dus niet altijd.
• NIE-nummer. Zonder dit fiscale nummer voor buitenlanders kun je niets tekenen.
• Geld overmaken. Een gewone bank rekent op grote bedragen al snel 1 tot 3% aan marge en kosten.
• Advocaat of gestoría. Niet verplicht — de notaris controleert eigendom en lasten bij wet — maar wat het kadaster niet ziet, koop je wél mee.

Een schatting, geen offerte. Tarieven gecontroleerd op 2026-07-31 aan de hand van openbare bronnen; regio's wijzigen ze regelmatig. Er wordt gerekend met het algemene tarief — verlaagde tarieven voor jongeren of grote gezinnen stellen eisen waar een buitenlandse koper meestal niet aan voldoet. De officiële bron per regio staat in de ITP-tabel per regio.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een huis in Spanje?

Veel meer dan in Nederland. Reken op 10 tot 15% van de koopsom aan belastingen en kosten, plus je eigen inbreng — want aan niet-ingezetenen lenen Spaanse banken meestal maar 60 tot 70%. Voor een woning van € 250.000 in Valencia met 70% hypotheek komt dat op ongeveer € 99.450.

Wat is de overdrachtsbelasting in Spanje?

De ITP wordt per regio vastgesteld en loopt in 2026 van 4% (Baskenland, eigen woning) en 6% (Madrid, Navarra) tot schalen die in Catalonië en op de Balearen oplopen tot 13%. Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar 10% btw plus zegelrecht (AJD).

Financiert de Spaanse bank de kosten mee?

Nee. Belastingen, notaris, kadaster, gestoría en taxatie betaal je op de dag van de akte uit eigen middelen. Alleen de koopsom zelf wordt gefinancierd — en daarvan meestal 60 tot 70% voor niet-ingezetenen.

Waarover wordt de belasting berekend?

Sinds 2022 over het hoogste bedrag van de koopsom en de officiële referentiewaarde (valor de referencia) van het Spaanse kadaster. Een lagere prijs uitonderhandelen verlaagt de belasting dus niet altijd — controleer de referentiewaarde vóór je een bod doet.

Koop je juist een huis in Nederland? Gebruik dan de rekenmachine voor Nederland.