Festzins oder variabler Zins 2026? Was die Kurve sagt

Festzins oder variabler Zins 2026? In Deutschland stellt sich die Frage praktisch nicht — variabler Zins wird im Privatkundengeschäft kaum angeboten, und mit der jetzt aufwärts gerichteten Euribor-Kurve wäre er ohnehin riskant. Der 1-Monats-Euribor liegt bei 2,00%, der 12-Monats-Euribor bei 2,76% (Euribor-rates.eu, 27. April 2026) — eine Prämie von 76 Basispunkten, die signalisiert, dass der Markt in einem Jahr höhere Zinsen erwartet, nicht niedrigere. Nach dem Krieg im Nahen Osten, der den Brent-Preis im März über 100$ trieb, preisen die Eurozonen-Futures jetzt etwa zwei EZB-Erhöhungen von je 25 Basispunkten bis Jahresende ein (EZB-Protokoll, Sitzung vom 18.-19. März 2026). Die echte Frage in Deutschland heißt damit: welche Zinsbindung — und ob ein Forward-Darlehen jetzt schon Sinn ergibt.

Das Wesentliche:

• Variabler Zins ist in Deutschland kein realer Vergleich. Die meisten Banken vergeben ihn an Privatkunden gar nicht; wo doch, dann mit Bonitätsaufschlägen, die ihn unattraktiv machen.
• Die Frage heißt: 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. 10 Jahre Festzins liegen bei ~3,28% (Hypofriend, April 2026), 15 Jahre typischerweise bei 3,4-3,6%, 20 Jahre bei 3,6-3,9%. Der Aufschlag pro 5 Jahre Bindung beträgt etwa 15-25 Basispunkte.
• Ein Forward-Darlehen jetzt sichert sich den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung in bis zu 5 Jahren — typisch mit einem Zuschlag von 1-2 Basispunkten pro Wartemonat.
• Sondertilgung mitverhandeln. Standard sind 5% des Darlehensbetrags pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung; bis 10% lassen sich oft nachverhandeln.
• Die Zinskurve ist 2026 nach oben gedreht. Das spricht für längere Zinsbindung statt kürzerer.

Was sich geändert hat: die Kurve dreht nach oben

Zwei Jahre lang war die Euribor-Kurve flach oder fallend — der Markt erwartete sinkende Zinsen, und die Festzins-Angebote spiegelten das wider. Ende April 2026 hat sich die Kurve umgedreht. Der 1-Monats-Euribor entspricht exakt dem EZB-Einlagenzinssatz von 2,00%; der 3-Monats-Euribor liegt bei 2,17%, der 6-Monats bei 2,47% und der 12-Monats bei 2,76% (Euribor-rates.eu, 27. April 2026).

Die 76 Basispunkte Steigung von kurz zu lang sind keine Bankgebühr, sondern die Konsensprognose, dass die EZB vor Jahresende straffen wird. Auslöser war der Nahost-Konflikt im März, der den Brent-Preis über 100$ trieb und die Inflation über das Ziel zurückbrachte. Der EZB-Rat hielt am 18.-19. März alle drei Leitzinsen stabil und behielt sich ausdrücklich "Flexibilität vor, auf neue Inflationsdaten zu reagieren" (EZB-Protokoll).

Praktische Folge: Wer im Februar mit fallendem Euribor rechnete, sieht sich jetzt einem wahrscheinlich steigenden gegenüber. Für die wenigen deutschen Banken, die variable Verzinsungen anbieten, kippt das die Rechnung.

Warum variabler Zins in Deutschland kaum existiert

Die Deutschen lieben Planbarkeit, und der Markt liefert sie. Über 95% der neuen privaten Baufinanzierungen werden mit Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr abgeschlossen. Variable Darlehen folgen dem 3-Monats-Euribor und starten typischerweise 0,3-0,5% günstiger als 10-jährige Festzinsen — können aber schnell steigen. Sehr wenige Banken bieten sie überhaupt an, und Nicht-EU-Käufer bekommen sie kaum (Hypofriend).

Das hat strukturelle Gründe: das deutsche Hypothekensystem basiert auf Pfandbriefen, die langfristig refinanziert werden — Banken haben kein Interesse daran, Zinsänderungsrisiken in die Privatkundenbilanz zu schieben. Wer einen variablen Zins haben will, muss aktiv suchen und wird selten eine spürbare Ersparnis finden.

Im europäischen Vergleich:

Bemerkenswert: das UK zahlt 2,4 Prozentpunkte mehr als Frankreich für einen 5-jährigen Festzins, und Spanien bietet Festzinsen einen ganzen Punkt unter dem deutschen Niveau. Regulierung und Refinanzierungsstruktur erklären den größten Teil dieses Spreads.

Werden die Bauzinsen 2026 fallen?

Wahrscheinlich nicht — der publizierte Markt-Konsens spricht eher für steigende Zinsen. Die Eurozonen-Futures preisen rund zwei EZB-Erhöhungen von je 25 Basispunkten bis Dezember ein, bedingt darauf, dass der Brent-Preis über 90$ bleibt. Eine Reuters-Umfrage unter Volkswirten Anfang 2026 zeigte, dass fast drei Viertel keine Zinssenkung vor Jahresende erwarten. Im UK sprang der 2-jährige Festzins von 4,84% am 6. März auf 5,82% am 23. April — 98 Basispunkte in sieben Wochen, ausschließlich getrieben von Markterwartungen.

Das heißt nicht, dass die Zinsen steigen werden. Es heißt, dass die Wette auf steigende Zinsen aktuell die billigere für die Bank ist. Wer heute variabel finanziert, nimmt die Gegenwette — und braucht ein besseres Argument als "ich denke, der Markt irrt sich."

Die echte Frage: welche Zinsbindung?

Bei einem Darlehen von 250.000 € über 30 Jahre Tilgungsdauer (2,5% Anfangstilgung):

Die 20-jährige Bindung kostet 46 € mehr pro Monat als die 10-jährige (3,8%) — aber sichert den Zins gegen die Kurvenhausse. Bei einer Zinserhöhung von 100 Basispunkten zur Anschlussfinanzierung würde die 10-Jahres-Variante in Jahr 11 plötzlich auf ~4,28% rebooten und die Restschuld 188.500 € deutlich teurer machen.

Wer die Mathematik gegen das eigene Angebot prüfen will — mit echten Zinsperioden und Sondertilgungen — kann es Zeile für Zeile in CasaTab nachrechnen; die meisten Online-Rechner bilden Zinsperioden-Übergänge nicht korrekt ab, und genau darum geht es bei dieser Entscheidung.

Forward-Darlehen: den heutigen Zins für die Zukunft sichern

Wer eine Anschlussfinanzierung in 1-5 Jahren ansteht, kann mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins schon jetzt für die Zukunft fixieren. Der Aufschlag liegt typisch bei 1-2 Basispunkten pro Wartemonat — also etwa 0,12-0,24% pro Jahr im Voraus.

Mit der jetzt aufwärts gerichteten Kurve und der eingepreisten EZB-Erhöhung wird das Forward-Darlehen 2026 attraktiver als noch vor einem Jahr. Faustregel: lohnt sich, wenn die erwartete Zinserhöhung über die Wartezeit größer ist als 1-2 Basispunkte mal Wartemonate.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

In Deutschland läuft Ihr Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht in einen besonders teuren Standardzins über — anders als die UK-SVR. Sie bekommen ein Anschlussangebot Ihrer Bank, oder Sie wechseln zu einer anderen (Umschuldung). Trotzdem ist der Reflex wichtig:

1. Notieren Sie das Bindungsende beim Vertragsabschluss. Setzen Sie eine Erinnerung 12 Monate vorher — Konkurrenzangebote brauchen Zeit.
2. Vergleichen Sie immer extern. Ihre Hausbank wird selten von sich aus den Marktbestpreis bieten.
3. Sondertilgungen voll ausnutzen. Wer 5% jährlich tilgen darf, kann über 10 Jahre 50% des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung loswerden — das verändert die Anschlussfinanzierung deutlich.

Hier wird auch die Frage Sondertilgung oder nicht konkret: eine zielgerichtete Sondertilgung kurz vor dem Bindungsende reduziert die Restschuld, auf die der neue Zins angerechnet wird, und sichert jahrelange Ersparnis.

Entscheidungs-Framework in drei Fragen

Vergessen Sie den "Sind Sie der vorsichtige Typ?"-Fragebogen. Drei Fragen:

1. Wie lange werden Sie das Haus halten? Unter 7 Jahren: 10-Jahres-Bindung mit niedrigen Sondertilgungs-Strafen. Über 15 Jahren: 15- oder 20-Jahres-Bindung lohnt fast immer.
2. Wie hoch ist die Anfangstilgung, die Sie sich leisten können? Über 3% beschleunigt die Schuldentilgung erheblich. Bei niedriger Anfangstilgung (1-2%) ist eine längere Zinsbindung wichtig, weil die Restschuld am Bindungsende noch sehr hoch ist.
3. Forward-Darlehen oder nicht? Wenn Sie 1-3 Jahre vor einem Bindungsende stehen und an steigende Zinsen glauben, lohnt sich das Forward jetzt erst recht.

Was niemand plant: das Darlehen über die Jahre verfolgen

Egal welche Bindung Sie wählen, das Darlehen, das Sie heute unterschreiben, ist kein einzelner Zins — es ist eine Folge von Zinsperioden, möglichen Sondertilgungen und mindestens einer Anschlussentscheidung über die Laufzeit. Tabellenkalkulationen halten das erste Jahr durch. Im dritten Jahr sind die meisten verlassen.

Das Hypothekenmodul von CasaTab ist genau dafür gebaut: Zinsperioden mit Wirkungsdatum, Sondertilgungen, die den Tilgungsplan neu berechnen, und ein laufender Überblick über gezahlte Zinsen vs. Restschuld. Es ist auch der Ort, an dem das Darlehen neben den wahren Kosten eines Hauskaufs liegt — Eigenkapital, Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, die bestimmen, wie viel überhaupt finanziert werden muss.

Ehrliche Schlussfolgerung

Ende April 2026 ist der gängige Rat — "warten Sie, die EZB wird weiter senken" — sechs Monate veraltet. Die Kurve hat sich gedreht, der Krieg hat die Rechnung verändert, und Festzins-Angebote sind in der Eurozone wettbewerbsfähig genug, um das Sichern zu belohnen. Das heißt nicht, dass Festzins für immer gewinnt. Es heißt, der Markt stimmt aktuell mit der vorsichtigen Wahl überein — und wenn Markt und Sie übereinstimmen, ist Vorsicht keine teure Versicherung mehr. Sie ist die billigere Wette.

In Deutschland: nehmen Sie Festzins. Optimieren Sie die Bindungslänge nach Haltedauer. Verhandeln Sie 5-10% jährliche Sondertilgung. Und wenn Sie 1-3 Jahre vor einer Anschlussfinanzierung stehen — prüfen Sie das Forward-Darlehen jetzt.