Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die 35-Prozent-Regel

Wie viel Haus du dir leisten kannst, ist das Darlehen, dessen Monatsrate rund 35% deines Nettoeinkommens nicht übersteigt — und dessen Kaufnebenkosten du zusätzlich aus dem Eigenkapital zahlst. Diese Rate, nicht der Kaufpreis und nicht der Online-Rechner, entscheidet, wie viel du leihen kannst. In Deutschland gibt es keine gesetzliche Obergrenze, aber Banken halten faktisch an den 35% fest; in Frankreich sind sie Gesetz, in Portugal sinkt das Limit 2026 von 50% auf 45%.

Das Wesentliche:

• Die Bank berechnet dein Darlehen aus einer Monatsrate, nicht aus einem Hauspreis, und deckelt sie bei rund 35% des Nettoeinkommens.
• In diese Rate rechnet die Bank Hausgeld und Instandhaltungsrücklage mit ein, nicht nur Zins und Tilgung.
• Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%, Notar, Makler) finanziert die Bank nicht — die musst du aus Eigenkapital zahlen.
• Deine laufenden Kredite (Auto, Ratenkauf) gehen direkt von den 35% ab, bevor irgendetwas gerechnet wird.
• Banken wollen, dass du bis zur Rente tilgst — das treibt die nötige Tilgung und damit die Rate.

Dein Budget ist eine Rate, kein Hauspreis

Hier ist der Denkwechsel, der alles verändert: Die Bank fragt nicht „kann sich diese Person ein Haus für 300.000 € leisten?". Sie fragt „welche Monatsrate trägt diese Person, und welches Darlehen kauft diese Rate beim heutigen Zins?".

Deshalb bekommen zwei Käufer mit identischem Einkommen völlig verschiedene Darlehen — je nach laufenden Krediten, gewählter Laufzeit und Zinsniveau. Der Hauspreis ist das Ergebnis der Rechnung, nicht ihr Ausgangspunkt.

Bevor du ein einziges Inserat ansiehst, rechne rückwärts: Nettoeinkommen → maximale Rate → maximales Darlehen → maximaler Hauspreis (Darlehen plus Eigenkapital). Mit diesen vier Zahlen verschwendest du keinen Samstag mit Besichtigungen, die die Bank nie finanziert hätte.

Welcher Anteil meines Einkommens darf in die Finanzierung?

In Deutschland sollten deine gesamten Kreditraten — die neue Finanzierung plus laufende Kredite — rund 35% des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Dieses Verhältnis, die Schuldendienstquote, ist der Hauptregler hinter fast jeder Antwort auf „wie viel kann ich mir leisten".

Anders als in Frankreich ist das in Deutschland keine gesetzliche Grenze, sondern Bankpraxis — eine Faustregel, an der Kreditgeber aber sehr konsequent festhalten. Im Vergleich:

Die Deutsche Bundesbank überwacht die Tragfähigkeit der Immobilienkredite, schreibt aber keine feste Quote vor — der Markt reguliert sich über die Vorsicht der Banken selbst.

Warum bietet die Bank weniger als der Online-Rechner?

Weil der Rechner nur Zins und Tilgung kennt, die Bank aber auch Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und deine Tilgungsdauer mitrechnet. Das drückt das tatsächlich bewilligte Darlehen oft um 15 bis 20%.

Das Hausgeld wiegt schwer. Nimm einen Haushalt mit 4.000 € netto im Monat und ohne laufende Kredite: Die 35%-Grenze liegt bei 1.400 € — aber inklusive Bewirtschaftung. Rechnet die Bank 250 € Hausgeld und 100 € Instandhaltung mit, bleiben nur 1.050 € für das Darlehen:

Der Rechner zeigt 280.000 €. Die Bank, die die Bewirtschaftung einbezieht, leiht 210.000 € — rund 70.000 € weniger. Gleiches Einkommen, gleiche Rate auf dem Papier, zwei sehr verschiedene Häuser. Wer das vor dem Notartermin weiß, verhandelt aus einer starken Position, statt die Finanzierung im letzten Moment platzen zu sehen.

Dazu kommt ein deutscher Sonderfaktor: Banken wollen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt — meist mit 67 — weitgehend getilgt ist. Wer mit 45 kauft, muss also in rund 22 Jahren tilgen, nicht in 30. Die anfängliche Tilgung steigt entsprechend, und mit ihr die Monatsrate. Ein älterer Käufer mit identischem Einkommen bekommt deshalb oft ein kleineres Darlehen als ein junger — allein wegen der kürzeren verbleibenden Erwerbszeit.

Wie viel mal mein Gehalt kann ich leihen?

Als grobe Kontrolle landen die meisten bei 4 bis 4,5 Jahresbruttoeinkommen — in Deutschland ist das aber eine Folge der Ratenrechnung, keine Regel, die Banken direkt anwenden. Sie steigt, wenn die Zinsen fallen, und schrumpft, wenn sie steigen.

Das Vereinigte Königreich ist der große Markt, der ein Vielfaches tatsächlich als harte Grenze nutzt: Die Bank of England begrenzt den Anteil der Kredite, die eine Bank über 4,5× Einkommen vergeben darf, auf 15%. Deutschland macht das Gegenteil: Es startet bei der maximalen Rate und lässt das Vielfache daraus folgen. Deshalb kann ein deutscher Käufer bei 3% Zins „mehr Gehälter" leihen als ein Portugiese mit 45%-Deckel — bei gleichem Lohn.

Die Länderregeln, die deine Zahl wirklich bestimmen

Die Schlagzeilen-Quote ist nur die halbe Geschichte. Jeder Markt hat seine eigene Mechanik:

• Niederlande — das starrste System Europas. Das Maximaldarlehen wird nicht verhandelt, sondern aus den financieringslastpercentages abgelesen, einer jährlich aktualisierten nationalen Einkommenstabelle des Nibud. Für 2026 wird ein durchschnittlicher Lohnanstieg von 4,1% angenommen, sodass ein Haushalt mit 70.000 € rund 6.000 € mehr leihen kann als 2025.
• Portugal — die Banco de Portugal empfiehlt eine Schuldendienst-Obergrenze, derzeit 50%. Nach Gesprächen mit den Banken im Mai 2026 senkt sie diese auf 45%, voraussichtlich ab Frühsommer. Wer dort dieses Jahr kauft, sieht sein Maximum sinken.
• Frankreich — der härteste Fall: Seit Januar 2022 sind die 35% verbindlich, inklusive Restschuldversicherung, bei maximal 25 Jahren Laufzeit, festgelegt vom HCSF.

Die praktische Lehre: Dieselben 60.000 € Haushaltseinkommen ergeben in jedem Land ein anderes Maximaldarlehen, weil sich die Regel unterscheidet, nicht nur der Zins.

Die Zahl, die der Rechner vergisst: deine laufenden Kredite

Vor allem anderen zieht die Bank ab, was du bereits schuldest. Eine Autorate von 350 € und ein Ratenkauf von 150 € schmälern nicht nur dein Budget — sie gehen direkt von den 35% ab. Bei 4.000 € netto senken diese 500 € deine verfügbare Rate von 1.400 € auf 900 € und kappen deine Finanzierungskraft um fast ein Drittel.

Hier vergessen viele auch, dass das Darlehen nicht die Rechnung ist. Auf den Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und oft Maklerprovision: 8 bis 15% mehr, in bar, die die Bank nicht finanziert. Wir schlüsseln das Markt für Markt in den wahren Kosten eines Hauskaufs auf; lies es parallel, denn deine Finanzierungskraft und dein verfügbares Eigenkapital sind zwei getrennte Hürden, die du gleichzeitig nehmen musst.

Wie es die machen, die es richtig angehen

Käufer, deren Finanzierung nie in letzter Minute platzt, tun eine unspektakuläre Sache: Sie legen ihre echte Zahl zuerst fest und suchen erst dann.

Eine wiederholbare Methode:

1. Starte beim Netto, nicht beim Brutto. Die Schuldendienstquote rechnet mit dem, was auf dem Konto landet.
2. Ziehe laufende Kreditraten ab, um deinen echten monatlichen Spielraum zu finden.
3. Wende die Regel deines Landes an (35% in Deutschland und Frankreich, die Nibud-Tabelle in den Niederlanden, bald 45% in Portugal).
4. Rechne Hausgeld und Rücklage in die Rate ein — die Bank tut es auch.
5. Addiere dein Eigenkapital, ziehe die Kaufnebenkosten ab, und setze erst dann deine Preisobergrenze.

Ob du diese Rate per Festzins absicherst oder auf variabel setzt, ist eine eigene Entscheidung — wir gehen sie in Festzins oder variabler Zins 2026 durch. Und wenn das Haus dir gehört, sagt dir dieselbe 35%-Disziplin, ob freies Geld besser in eine Sondertilgung fließt oder aufs Sparkonto.

Das Problem ist, alles an einem Ort zu halten. Einkommen, laufende Kredite, gespartes Eigenkapital, die Rate inklusive Bewirtschaftung, die 8 bis 15% Nebenkosten obendrauf — das lebt in verstreuten Tabellen und halb erinnerten Zahlen, und genau dann übernimmt man sich. CasaTab wurde gebaut, um das ganze Bild eines Hauskaufs in einer geteilten Ansicht zu halten, damit die Zahl, in die du dich verliebst, eine ist, die du wirklich finanzieren kannst.

Fazit

„Wie viel kann ich mir leisten" klingt nach einer Frage für die Bank. Ist es nicht. Die Bank wendet nur ein Verhältnis, eine Tilgungslogik und eine Länderregel an, die du selbst in zehn Minuten rechnen kannst. Mach diese Rechnung vor der ersten Besichtigung, und du verhandelst mit einem echten Budget statt einem erhofften — und du bist nicht der Käufer, dessen Traumhaus in der Woche verdampft, in der die Finanzierungszusage zurückkommt.