Die wahren Kosten eines Hauskaufs: Alle Nebenkosten erklärt

Planen Sie 8 bis 15 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Im Detail: Notar und Grundbucheintrag zusammen rund 1,5–2 %, Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Maklerprovision seit 2020 geteilt mit dem Verkäufer (für den Käufer meist 3,57 %), Bankgebühren und Bereitstellungszinsen 1–2 %, Gebäudeversicherung ab Kaufvertragsabschluss. Keine dieser Kosten ist ein Geheimnis — sie stehen nur nie an einer Stelle. Hier ist jede Position zwischen Angebot und Schlüsselübergabe.

Das Wesentliche:

• Planen Sie 8 bis 15 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein — bei einem 400.000-€-Haus in NRW sind allein 26.000 € Grunderwerbsteuer fällig.
• Die Grunderwerbsteuer ist der größte Hebel: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW — 12.000 € Unterschied beim selben Haus, nur durch die Adresse.
• Notar und Grundbuch kosten zusammen 1,5–2 %, die Maklerprovision für Käufer meist 3,57 % — seit Dezember 2020 hälftig geteilt.
• Fast nichts davon lässt sich mitfinanzieren: Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen.
• Möbel, Umzug und erste Reparaturen kosten in den ersten Monaten weitere 5.000–15.000 € — der Posten, den alle vergessen.

Eigenkapital / Anzahlung

Der offensichtliche Posten. In Deutschland verlangen die meisten Banken mindestens 20 % Eigenkapital, um den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten abzudecken — eine 100 %-Finanzierung ist theoretisch möglich, aber deutlich teurer. Wie viel Eigenkapital Sie für den Hauskauf wirklich brauchen, haben wir separat im Detail aufgeschlüsselt. Was viele Erstkäufer übersehen:

• Reservierungsgebühr und Anzahlungen vor der Beurkundung zählen zu Ihrem Eigenkapital, sind aber in der Regel verloren, falls Sie später vom Kauf zurücktreten.
• Schenkungen aus der Familie müssen sauber dokumentiert sein, sonst wertet die Bank sie als unausgewiesenes Darlehen, was Ihre Bonität beeinflusst.
• Je mehr Eigenkapital, desto besser Ihr Zinssatz. Zwischen 10 % und 20 % Eigenkapital liegen bei den Banken oft 0,2–0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied — auf 25 Jahre ein fünfstelliger Betrag.
• Beim Kauf in Spanien kann die staatliche ICO-Bürgschaft für dort Ansässige bis einschließlich 35 Jahre den Großteil des Eigenkapitals ersetzen — die Bank finanziert bis zu 100 % des Kaufpreises.

Und wenn Sie als Paar kaufen, halten Sie vor dem Notartermin schriftlich fest, wer wie viel zum Eigenkapital beiträgt — die 50/50-Standardaufteilung im Grundbuch spiegelt selten wider, wer tatsächlich gezahlt hat.

Grunderwerbsteuer

Der Kostenpunkt, der die meisten überrascht. Die Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland:

• 3,5 % — Bayern
• 5,0 % — Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 % — Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0 % — Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 % — Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Bei einem Haus für 400 000 € in NRW zahlen Sie also allein 26 000 € Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird nach der Beurkundung fällig — haben Sie diesen Betrag bar bereit. Und die Sätze ändern sich immer wieder: Sachsen, Thüringen, Hamburg und Bremen haben ihre zuletzt angepasst; die aktuelle Übersicht führt Finanztip.

Zum Vergleich: So besteuern die Nachbarländer denselben Kauf:

Innerhalb Deutschlands ist das Bundesland der größte Hebel: Zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) liegen beim selben 400 000-€-Haus genau 12 000 € — allein durch die Adresse. In Spanien verschiebt zudem die Wahl Neubau oder Bestand das ganze Steuerregime — von der ITP zur Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer.

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland ist der Notartermin gesetzlich vorgeschrieben. Zusammen mit der Eintragung ins Grundbuch fallen typischerweise 1,5–2 % des Kaufpreises an:

• Notar: ~1–1,5 % (nach bundeseinheitlicher Gebührenordnung, kein Verhandlungsspielraum)
• Grundbuch: ~0,5 %

Diese Kosten umfassen sowohl die Eintragung des Eigentums als auch die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank — zwei separate Vorgänge, aber beide mit dem Kauf verbunden. Verhandeln lässt sich hier nichts; ob daneben noch Honorar für einen Anwalt beim Hauskauf einzuplanen ist, hängt dagegen ganz von der Immobilie ab. Was beim Termin selbst passiert — Verlesung des Vertrags, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung — haben wir im Ablauf des Notartermins beim Hauskauf Schritt für Schritt beschrieben — und wie lange zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergeht, erklärt davidundjacques.de.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die geteilte Maklercourtage: Käufer und Verkäufer zahlen je höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision. Üblich sind 3 %–3,57 % inkl. MwSt für den Käufer.

Bei einem Haus für 400 000 € sind das nochmal ~14 280 € — zusätzlich zu Steuer und Notar. Kein Makler: kein Posten.

Kosten rund um die Finanzierung

Das Darlehen selbst verursacht Kosten über den Zinssatz hinaus:

• Bearbeitungsgebühren — in Deutschland seit 2014 gerichtlich gekippt, dürfen nicht mehr separat erhoben werden (im Unterschied zu Nachbarländern)
• Bereitstellungszinsen — wenn Sie das Darlehen nicht sofort abrufen (bei Neubau oder Sanierung): typisch 3 % p.a. auf den nicht abgerufenen Teil nach 3–12 Monaten bereitstellungsfreier Zeit
• Schätzungsgutachten der Bank — bei einigen Banken bis zu 500 € extra, bei anderen inklusive
• Vermittlungsprovision falls Sie einen Finanzierungsvermittler eingeschaltet haben — meistens vom Vermittler selbst vom Zins einbehalten, nicht separat abgerechnet

Beim Vergleich von Angeboten ist der effektive Jahreszins (nicht der Sollzins) die einzig faire Kennzahl: er enthält alle Nebenkosten des Darlehens. Und bevor Sie Konditionen vergleichen, klären Sie Ihre Obergrenze: Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt von Haushaltsrechnung und Beleihungsauslauf ab — und bestimmt jede andere Zahl auf dieser Liste.

Gutachten und Hausbesichtigung

Die Bank lässt ein Gutachten erstellen, um ihr Risiko abzusichern. Sie brauchen ein unabhängiges Sachverständigengutachten, um Ihres zu schützen. Das ist nicht dasselbe.

Ein Bankgutachten bestätigt, dass das Haus den Kaufpreis wert ist. Ein unabhängiger Gutachter sagt Ihnen, dass das Dach noch drei Jahre hält, die Elektrik von 1978 ist, und dass hinter den Fliesen im Bad Feuchtigkeit sitzt.

Gutachterkosten: 400–1 500 € je nach Objekt und Tiefe der Prüfung. Es ist das beste Geld, das Sie im gesamten Kaufprozess ausgeben — ein guter Gutachter bewahrt Sie vor einem Haus, das Sie nicht kaufen sollten, oder liefert Ihnen die Argumente, um den Preis neu zu verhandeln.

Versicherungen

Eine Gebäudeversicherung verlangt die Bank ab Eigentumsübergang — kalkulieren Sie 200–600 € pro Jahr.

Bei einer Finanzierung wird zudem häufig eine Risikolebensversicherung empfohlen, besonders wenn Sie nur einen Verdiener im Haushalt haben. Nicht gesetzlich verpflichtend, aber schützt Ihre Familie vor dem Verlust des Hauses bei Todesfall während der Laufzeit.

Umzug, Möbel und die ersten sechs Monate

Mit der Schlüsselübergabe hören die Ausgaben nicht auf:

• Umzugsunternehmen: 500–3 000 € je nach Entfernung und Menge
• Versorgerwechsel: Strom, Gas, Wasser, Internet — zusammen ~100–300 €
• Möbel und Geräte für ein leeres Haus: planen Sie 5 000–15 000 € ein, auch wenn Sie bewusst einkaufen
• Reparaturen, die das Gutachten identifiziert hat: 1 % des Kaufpreises als "Notgroschen der ersten sechs Monate"

Zwei weitere Budgetfallen lauern direkt hinter dieser Liste. Das erste Jahr im Eigenheim bringt Grundsteuer, Hausgeld und eine Parade kleiner Überraschungen — die versteckten Kosten im ersten Jahr im Eigenheim summieren sich routinemäßig auf einige Tausend Euro. Und wenn Sie vor dem Einzug sanieren wollen, kalkulieren Sie hart: Sanierungsbudgets werden überschritten — öfter und deutlicher, als irgendjemand zugibt.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Sie kaufen ein Bestandshaus für 400 000 € in Nordrhein-Westfalen mit 20 % Eigenkapital, über einen Makler.

Das Haus kostet 400 000 €. Sie brauchen ~139 000 € Liquidität, um den Kauf abzuschließen und im Schlafzimmer zu übernachten. Das sind 74 % mehr als die reine Anzahlung. Und dasselbe Haus in einem anderen Bundesland rechnet sich so:

12 000 € Unterschied zwischen München und Köln — für das identische Haus zum identischen Preis.

Eine strukturelle Falle verdient eine eigene Erwähnung: Die Kaufnebenkosten finanzieren deutsche Banken im Regelfall nicht — sie kommen aus dem Eigenkapital. Warum die Nebenkosten aus dem Eigenkapital kommen rechnet vor, was am Notartermin bereitliegen muss.

Das Fazit

Keine dieser Kosten überrascht Ihren Notar, Ihren Finanzierungsberater oder den Freund, der letztes Jahr gekauft hat. Sie wirken nur deshalb überraschend, weil sie nie an einer einzigen Stelle zu Beginn zusammengetragen werden.

Schreiben Sie sie auf. Erfassen Sie jede einzelne Ausgabe, während sie anfällt. Sie werden härter verhandeln, besser schlafen, und wenn jemand fragt "was hat dein Haus wirklich gekostet?", haben Sie eine echte Antwort — keine Schätzung.

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