Haus kaufen als unverheiratetes Paar: Bruchteilseigentum 2026

Wer in Deutschland als unverheiratetes Paar ein Haus kauft, landet standardmäßig im Bruchteilseigentum mit 50/50-Anteilen, sofern im Notarvertrag nichts anderes steht — und zahlt bei einer Übertragung im Trennungsfall die volle Grunderwerbsteuer von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) auf den übertragenen Anteil. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass die Privilegierung für Eheleute bei Trennungs- und Scheidungsübertragungen für nichteheliche Lebensgemeinschaften nicht gilt. Die meisten Käufer unterschreiben, was der Notar vorlegt. Sechs Monate später zeigen sich die Folgen.

Das Wesentliche:

• Bruchteilseigentum ist der Standardfall für unverheiratete Paare. Jeder hält einen ideellen Anteil — keine bestimmte Zimmerfläche — und der 50/50-Split gilt nur, wenn beim Notar nichts anderes verlangt wurde.
• Beim Tod eines Miteigentümers geht der Anteil an dessen gesetzliche oder testamentarisch eingesetzte Erben, nicht an den überlebenden Partner. Eine unverheiratete Lebensgefährtin ist nicht erbberechtigt nach BGB.
• Schenkungsteuer-Freibetrag zwischen unverheirateten Partnern: nur 20.000 € in zehn Jahren, mit Steuersätzen bis 30% darüber (anwalt.de, Schenkungsteuer Lebensgefährten). Eine Anteilsübertragung zu Lebzeiten ohne Gegenleistung wird damit teuer.
• Grunderwerbsteuer fällt auch beim Trennungs-Auskauf an — bei unverheirateten Paaren ohne Ausnahme. Auf einen Anteilswert von 150.000 € sind das in NRW knapp 10.000 €.
• Die GbR-Variante kann die Steuerlast senken: Anteilsübertragungen zwischen GbR-Gesellschaftern lösen keine Grunderwerbsteuer aus, solange nicht 90% in einer Hand zusammenkommen.

Die zwei Eigentumsmodelle, in sechs Ländern

Schnellüberblick vor der Tiefe:

Das Muster: nur Eheleute haben ein automatisches Verschmelzungsmodell. Auf dem ganzen Kontinent fallen unverheiratete Käufer per Default in ein Anteilsregime — das ist auf den Tod hin tatsächlich sicherer (Ihr Testament bestimmt über Ihren Anteil), schließt aber den Partner ohne Testament komplett aus.

Was passiert, wenn einer von beiden stirbt?

Stirbt ein nichtehelicher Miteigentümer ohne Testament, fällt sein Bruchteil an seine gesetzlichen Erben — Kinder zuerst, dann Eltern, Geschwister — und nicht an den überlebenden Lebensgefährten. Der überlebende Partner kann sich plötzlich mit den Geschwistern oder Kindern des Verstorbenen als Miteigentümer wiederfinden.

• Der Bruchteil ist selbstständig vererblich. Anders als beim Gesamthandseigentum der Eheleute kann jeder Anteil unabhängig verkauft, belastet oder vererbt werden — auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers.
• Kein gesetzliches Erbrecht für Lebensgefährten. Ohne Testament steht der Partnerin nichts zu. Ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag ist die einzige Lösung.
• Steuerklasse III für unverheiratete Lebensgefährten. Der Schenkungs- und Erbschaftsteuer-Freibetrag liegt bei nur 20.000 € — gegenüber 500.000 € für Eheleute. Der Steuersatz beginnt bei 30% und kann bei großen Erbschaften auf 50% steigen.
• Vermächtnis statt Erbeinsetzung. Wer den Partner nur am Haus beteiligen, aber nicht zum Erben einsetzen will, kann ein Vermächtnis aussetzen — der Anteil wird dann konkret zugewiesen, ohne dass der Partner in die gesamte Erbmasse einsteigt.

Die Lösung ist immer dieselbe: ein notariell beurkundetes Testament, das den Partner namentlich am Anteil benennt — und ein Partnerschaftsvertrag, der den Pflichtteil von Eltern oder Kindern berücksichtigt. Kosten: 300–600 € notariell. Es ist das billigste Dokument im Vorgang und das am häufigsten vergessene.

Was passiert bei einer Trennung? Der Auskauf, steuerlich

Hier sitzen die größten finanziellen Überraschungen für unverheiratete Paare in Deutschland.

• Übertragung des Miteigentumsanteils per Notarvertrag. Einer behält das Haus, kauft den Anteil des anderen aus. Es fällt volle Grunderwerbsteuer auf den Wert des übertragenen Anteils an — 3,5% in Bayern und Sachsen, 5% in Baden-Württemberg, 5,5% in Hamburg, 6% in Berlin und Hessen, 6,5% in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
• §3 GrEStG gilt nicht für unverheiratete Paare. Die Befreiungstatbestände für Eheleute und Verwandte in gerader Linie schließen Lebensgefährten ausdrücklich aus. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt.
• Teilungsversteigerung als Ausweg. Lässt sich kein Auskauf einigen, kann jeder Miteigentümer die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Verfahren ist langwierig (12–18 Monate üblich), der Erlös fällt in der Regel unter dem Marktwert aus, und die Verfahrenskosten liegen bei 5–10% des Versteigerungserlöses.
• Notarkosten und Grundbuchänderung. Auf den Auskauf kommen 1,5–2% Notar- und Grundbuchgebühren auf den Anteilswert — zusätzlich zur Grunderwerbsteuer.
• Spekulationsfrist beachten. Wird der Anteil innerhalb von zehn Jahren übertragen und das Haus nicht durchgehend selbst bewohnt, fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an.

Beispiel: 300.000 € Hausanteil-Wert in NRW, 6,5% Grunderwerbsteuer = 19.500 €. Plus 4.500 € Notar/Grundbuch. Plus möglicherweise Einkommensteuer auf den Gewinn. Das ist der Punkt, an dem die GbR-Strukturierung beim Kauf wichtig wird.

Bruchteilseigentum oder GbR?

Bruchteilseigentum ist einfacher, GbR ist steuerlich flexibler. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehört die Immobilie der GbR, jeder Partner hat Gesellschaftsanteile statt Miteigentumsanteile.

Der entscheidende Unterschied:

1. Bruchteilseigentum. Standardform, ohne Aufwand. Jede Anteilsübertragung im Trennungsfall löst Grunderwerbsteuer aus.
2. GbR (eGbR ab 2024). Aufwendiger einzurichten (Gesellschaftsvertrag, Notarbeurkundung, Eintragung im Gesellschaftsregister). Aber: Übertragungen von Gesellschaftsanteilen zwischen den Gesellschaftern lösen keine Grunderwerbsteuer aus, solange unter 90% Konzentration in einer Hand.
3. Mischfall. Auch bei der GbR können Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallen — der Vorteil liegt bei der Grunderwerbsteuer im Auskaufsfall, nicht im Erbfall.

Für Paare, die das Risiko einer Trennung ernsthaft mitdenken, kann die eGbR über die Lebensdauer der Beziehung Tausende Euro sparen. Sie kostet beim Aufsetzen 800–1.500 € extra. Lohnt sich rechnerisch, sobald das Haus 150.000 € oder mehr wert ist und das Bundesland einen GrESt-Satz von 5% oder mehr hat.

Wie teilt man die Raten auf, wenn die Einkommen unterschiedlich sind?

Drei Modelle, die über zehn Jahre tragen:

1. Gleiche Raten, gleiche Anteile. Einfach. Funktioniert, wenn die Einkommen ±20% auseinanderliegen.
2. Proportionale Raten, gleiche Anteile. Jeder zahlt einen Prozentsatz seines Nettoeinkommens; beide haben weiter 50%. Braucht eine schriftliche Abrede, damit der Höherverdiener später keinen größeren Anteil reklamiert.
3. Proportionale Raten, proportionale Anteile. Im Notarvertrag werden die realen Kapitalbeiträge eingetragen (Eigenkapital + Tilgung + größere Investitionen). Am fairsten langfristig; setzt ein laufendes Buch über jede gemeinsame Zahlung voraus.

Modell 3 ist das einzige, das eine ungleiche Renovierung, eine Erbschaft auf einer Seite, oder ein auseinanderlaufendes Gehalt fünf Jahre später aushält. Es verlangt aber Buchhaltung — und genau hier brechen die meisten guten Vorsätze nach achtzehn Monaten zusammen.

Das Heft, das die meisten Streits verhindert

Jede Auseinandersetzung im Trennungsfall, die wir gesehen haben, scheitert am selben Punkt: Wer hat tatsächlich was bezahlt? Der Kontoauszug zeigt das gemeinsame Konto, nicht die Herkunft der Eingänge. Renovierungs-Rechnungen lauten auf einen Namen, das Geld kam vom anderen. Drei Jahre später erinnert sich niemand mehr.

Zwei Hefte sind ab Tag eins nicht verhandelbar: jede Bewegung auf dem Hauskonto mit Angabe, wer eingezahlt hat — und jede Quittung für jede gemeinsame Ausgabe: Eigenkapital, alle Kaufnebenkosten, Notarkosten, Grundsteuer, Reparaturen, Geräte, der Heizungswechsel im vierten Jahr. Genau dieses Heft fragt das Gericht ab, genau dieses Heft braucht die Trennungs-Abrechnung, und genau dieses Heft wird in jedem Partnerschaftsvertrag als Beweisquelle benannt.

Dafür wurde CasaTab gebaut — eine Mehrnutzer-Ausgabenverfolgung, in der jede Ausgabe der Person zugeordnet ist, die sie bezahlt hat, damit "wer hat was bezahlt?" nie aus der Erinnerung rekonstruiert werden muss. Sie können Hauskosten in CasaTab gemeinsam erfassen ab Annahme des Angebots, beide auf demselben Konto.

Vor dem Notar, zwei Entscheidungen

Wer als unverheiratetes Paar kauft, sollte mit zwei klaren Entscheidungen zum Notar kommen: die tatsächlichen Anteile, die im Grundbuch stehen sollen (nicht die automatischen 50/50, wenn sie nicht den realen Beiträgen entsprechen), und einen Partnerschaftsvertrag, der regelt, wer was zahlt und wie ein Auskauf läuft. Es ist das billigste Papier im gesamten Vorgang und mit Abstand das, was pro investiertem Euro am meisten leistet. Die Beziehung muss nicht ewig halten, damit sich das Papier lohnt — gerade dann lohnt es sich.