El banco presta sobre la tasación, no sobre lo que pagas

El banco no te presta un porcentaje de lo que pagas, sino del menor entre el precio de compra y el valor de tasación: si la tasación sale por debajo, la diferencia la pones tú, íntegra y en efectivo. A eso se suman los impuestos y gastos, que tampoco se financian. En una compra de 250.000 € con una tasación de 235.000 €, ese hueco son 15.000 € que nadie te había mencionado.

Lo esencial:

• La hipoteca se calcula sobre el menor entre precio y tasación, no sobre lo que firmas.
• Si tasan por debajo del precio, esa diferencia se suma a la entrada: es dinero tuyo, además del 20% habitual.
• Hacienda aplica la misma lógica al revés: el ITP se liquida sobre el mayor entre precio y valor de referencia de Catastro.
• Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación nunca se financian: se pagan el día de la firma.
• Una tasación baja no siempre es mala noticia — a veces te está avisando de que estás pagando de más.

Por qué la tasación manda sobre el precio

Cuando pides una hipoteca, el banco encarga una tasación a una sociedad homologada por el Banco de España. Ese informe fija el valor de la vivienda a efectos del préstamo, y la financiación se calcula sobre él.

La regla práctica que aplican casi todas las entidades: prestan hasta el 80% del menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. No es capricho — la normativa de solvencia hipotecaria empuja a las entidades a medir el riesgo sobre el valor del bien, no sobre lo que dos particulares hayan acordado.

Con un piso de 250.000 € tasado en 250.000 €, el 80% son 200.000 € y aportas 50.000 € de entrada. Con el mismo piso tasado en 235.000 €, el 80% son 188.000 €: aportas 62.000 €. El precio no ha cambiado; tu esfuerzo sí, en 12.000 €.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

Si la tasación es inferior al precio pactado, el banco reduce el préstamo y tú cubres la diferencia con ahorro propio, además de la entrada habitual y de los impuestos. No hay forma de financiar ese hueco con la misma hipoteca.

Tienes tres salidas reales, y conviene conocerlas antes de firmar las arras:

• Renegociar el precio. Una tasación baja es un argumento objetivo frente al vendedor: un tercero homologado dice que la vivienda vale menos.
• Pedir una segunda tasación. Tienes derecho a aportar una tasación propia hecha por una sociedad homologada; a veces la valoración cambia.
• Aportar la diferencia. Legítimo si el piso te encaja, siempre que no te deje sin colchón para los gastos.

Lo que no conviene es descubrirlo tarde. Por eso el contrato de arras merece una cláusula que te permita recuperar la señal si la financiación no llega — sin ella, una tasación baja puede costarte las arras enteras.

La trampa simétrica de Hacienda

Aquí está el detalle que descoloca a casi todo el mundo: para la hipoteca cuenta el valor más bajo, pero para el impuesto cuenta el más alto.

Desde 2022, el ITP se liquida sobre la base imponible, que es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Si negocias muy bien y compras por debajo de ese valor de referencia, tributas igualmente por el valor de referencia.

Resultado: en una compra por debajo de mercado puedes acabar con menos hipoteca y más impuesto que un comprador que pagó más. El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de hacer una oferta, y consultarlo es de los diez minutos mejor invertidos de toda la compra.

Los tipos del ITP los fija cada comunidad y van del 4% del País Vasco al 13% de los tramos altos de Cataluña e Illes Balears. Puedes ver el mapa completo en la tabla del ITP por comunidad autónoma y calcular tu caso concreto en la calculadora de cuánto necesitas ahorrado.

Cuánto dinero necesitas de verdad

Con una hipoteca del 80% necesitas alrededor del 26% al 35% del precio en efectivo: un 20% de entrada más un 6% a 15% de impuestos y gastos, y cualquier hueco de tasación se suma encima. La horquilla la marca tu comunidad autónoma.

Doce mil euros de diferencia por un informe que aún no has leído cuando firmas las arras. El desglose completo de las partidas está en el coste real de comprar una casa.

Cómo lo hacen los que llegan tranquilos a la firma

Quien llega sin sustos a la notaría ha hecho una cosa poco glamurosa: separar dos presupuestos desde el principio. Uno es lo que presta el banco. El otro es lo que tiene que estar en la cuenta el día de la firma — y ese segundo número se mueve con cada oferta que valoras y con cada informe que llega.

Ese número es el que se descontrola. Cambia con la tasación, se compone de presupuestos que llegan con semanas de diferencia, y si compráis en pareja hay que repartirlo de forma justa. Llevarlo en la cabeza significa descubrir el desfase en el peor momento posible.

Esa cuenta viva — cada impuesto, factura y presupuesto desde las arras hasta el último mueble, con la hipoteca al lado — es exactamente para lo que se construyó CasaTab, compartida con quien compres.

La cifra que decide

Comprar en España cuesta entre un 8% y un 15% por encima del precio, y ese porcentaje ya lo sabías. Lo que casi nadie te cuenta es que el precio ni siquiera es la referencia: el banco mira la tasación por abajo y Hacienda mira el valor de referencia por arriba.

Consulta el valor de referencia antes de ofertar, pide una cláusula de financiación en las arras y ten claro cuánto hueco de tasación podrías absorber sin quedarte sin colchón. Esas tres decisiones se toman antes de firmar nada, y son las que separan una compra tranquila de una carrera contra el reloj.