Neubau oder Bestand in Spanien: Welche Steuer ist niedriger?

Allein steuerlich ist der Bestandskauf in Spanien fast immer günstiger: eine gebrauchte Immobilie zahlt die ITP, also 4% bis 11% des Preises je nach autonomer Region, während ein Neubau eine feste Mehrwertsteuer von 10% (IVA) plus die Stempelsteuer AJD von rund 0,5%-1,5% zahlt – bei derselben Immobilie für 300.000 € zahlt der Neubau also etwa 4.500 € bis 19.500 € mehr Steuern. Diese Differenz ist real, aber nur eine Zeile. Der Neubau kommt mit einer 10-jährigen Baugewährleistung; der Bestand wird „wie gesehen" gekauft, mit sechs Monaten Frist für verdeckte Mängel (spanisches Zivilgesetzbuch, Art. 1490).

Das Wesentliche:

• Der Bestand (segunda mano) wird mit der ITP besteuert, die jede Region selbst festlegt – 4% im Baskenland, 6% in Madrid, 7% in Andalusien, bis zu 10%-13% in Katalonien.
• Der Neubau (obra nueva) wird mit 10% IVA (national) plus AJD von 0,5% bis 1,5% besteuert, seine Steuerrechnung liegt damit in jeder Region über der ITP des Bestands.
• Bei einer Immobilie für 300.000 € reicht diese Steuerdifferenz von rund 4.500 € im ITP-hohen Katalonien bis 19.500 € im ITP-niedrigen Baskenland.
• Der Neubau trägt eine 10-jährige Baugewährleistung nach dem LOE-Gesetz; der Bestand nur sechs Monate für verdeckte Mängel.
• Die steuergünstigere Option ist nicht automatisch die billigere Immobilie: Sanierung, Energieausweis und der Neubau-Aufpreis drehen die Rechnung oft um.

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand wird als Geschmacksfrage dargestellt – schlüsselfertig und glänzend gegen zentral und mit Charakter. Darunter sind es zwei verschiedene Steuerregime, und die meisten Käufer merken erst nach Unterschrift des Angebots, welches sie ausgelöst haben.

Warum die Steuer zwischen Neubau und Bestand umschlägt

In Spanien wird ein Kauf auf eine von zwei sich ausschließenden Arten besteuert, und welche gilt, hängt nicht vom verhandelten Preis ab. Es hängt allein davon ab, ob die Immobilie schon einmal einen Eigentümer hatte.

Die erste Übertragung eines fabrikneuen Wohnraums, direkt vom Bauträger verkauft, ist eine gewerbliche Lieferung und fällt unter die IVA (die spanische Mehrwertsteuer). Jeder weitere Verkauf – jede Immobilie, die schon einen Eigentümer hatte – ist eine Übertragung unter Privaten und fällt unter die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Beide treffen nie auf derselben Urkunde zusammen.

Was ist der Unterschied zwischen IVA und ITP?

Die IVA ist eine nationale Steuer, für Wohnraum landesweit auf 10% festgesetzt; die ITP ist eine regionale Steuer, die jede Region festlegt, von etwa 4% bis 11%. Die IVA geht an den Zentralstaat, die ITP an die Region – deshalb ändert sich der Bestandssatz, sobald man eine Binnengrenze überquert.

Es gibt einen weiteren Haken. Beim Neubau wird auch die notarielle Urkunde selbst besteuert – durch die AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte) –, weil das Geschäft unter die IVA fällt. Beim Bestand zahlt die Urkunde keine AJD, denn eine bereits der ITP unterliegende Urkunde kann nicht doppelt besteuert werden. Der Neubau-Käufer zahlt also zwei Steuern (IVA + AJD), der Bestands-Käufer nur eine (ITP).

Welche Steuern zahlt man auf einen Neubau in Spanien?

Der Neubau wird mit 10% IVA plus AJD von 0,5%-1,5% besteuert, getragen vom Käufer – zusammen rund 10,5% bis 11,5% des Preises. Den IVA-Satz legt das nationale Gesetz fest, bestätigt von der Agencia Tributaria; den AJD-Satz legt Ihre Region fest (0,5% im Baskenland und in Navarra, 0,75% in Madrid, 1,2% in Andalusien, 1,5% in Katalonien und der Valencianischen Gemeinschaft).

Zwei Details zählen in der Praxis:

• Die superreduzierte IVA von 4% gibt es nur für amtlich eingestuften sozialen Wohnungsbau (VPO de régimen especial), direkt vom Bauträger gekauft. Eine enge Ausnahme – die große Mehrheit der Neubauten zahlt 10%, und „diese Wohnung läuft auf 4%" ist schriftlich zu prüfen, nicht zu unterstellen.
• Kauf vom Plan (sobre plano) heißt: in Raten zahlen, während das Gebäude wächst, jede mit ihrer IVA, und die geleisteten Beträge sind durch eine Bankbürgschaft (aval) gesichert. Ihr Geld ist geschützt, Ihr Zeitplan nicht: Übergabetermine verrutschen, und man zieht nicht in einen Steuervorteil ein, der noch nicht gebaut ist.

Was der Bestand zahlt: die ITP, je nach Region

Der Bestand wird nur mit der ITP besteuert, und da jede Region ihren Satz festlegt, kostet dieselbe gebrauchte Immobilie je nach Lage Tausende Euro mehr oder weniger an Steuer. 2026 liegen die allgemeinen Sätze etwa bei:

Sätze ändern sich, und genau deshalb lohnt das Nachschlagen: Die Valencianische Gemeinschaft senkte ihre allgemeine ITP zum 30. Juni 2026 von 10% auf 9%, und Katalonien stellte am 27. Juni 2025 auf eine gestaffelte Skala von 10% bis 13% um. Die meisten Regionen veröffentlichen zudem reduzierte ITP-Sätze – für unter 35-Jährige, kinderreiche Familien oder Immobilien unter einer Preisgrenze (Andalusien senkt auf 3,5% für unter 35-Jährige beim Erstwohnsitz bis 150.000 €). Prüfen Sie Ihre Region und Ihr Käuferprofil vor dem Angebot: Das ist die Zeile, die sich am meisten bewegt.

Dieselbe Immobilie für 300.000 €, doppelt besteuert

Halten Sie den Preis bei 300.000 € fest und schicken Sie ihn durch beide Regime. Die Neubau-Spalte ist 10% IVA plus die AJD der Region; die Bestands-Spalte ist die ITP der Region.

Das Muster ist klar: Der Bestand gewinnt überall steuerlich, aber das Ausmaß des Vorteils bricht ein, je höher die ITP steigt. Im Baskenland spart der Bestand fast 20.000 € Steuern; in Katalonien, wo die ITP schon bei 10% liegt, kostet der Neubau nur 4.500 € mehr – nah genug, dass Gewährleistung und ausbleibende Sanierung die Differenz schlucken. Notar und Grundbuch (weitere 0,3% bis 1%) sind in beiden Fällen ähnlich.

Ist Neubau oder Bestand in Spanien günstiger?

Steuerlich ist der Bestand in jeder Region günstiger, weil seine ITP unter den 10% IVA plus AJD des Neubaus liegt. Aber „günstiger im Kauf" ist nicht „günstiger im Besitz": Die Differenz reicht von rund 4.500 € in Katalonien bis 19.500 € im Baskenland bei 300.000 €, und eine Sanierung oder ein schlechter Energieausweis kann sie binnen eines Jahres tilgen.

Genau hier irrt die „Satz-Liste"-Version dieser Frage. Sie endet bei der Steuertabelle und ignoriert die vier Kosten, die wirklich entscheiden.

Die Kosten jenseits der Steuer, die die Antwort umdrehen

Die Steuer ist die lauteste Zahl, nicht die größte. Vier weitere ändern oft das Urteil.

Die 10-Jahres-Gewährleistung. Der Neubau trägt gesetzliche Garantien nach dem Bauordnungsgesetz (Ley 38/1999, LOE): 10 Jahre für strukturelle Mängel, 3 Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit, 1 Jahr für Ausführungsmängel, gerechnet ab der Bauabnahme. Der Bestand hat nichts Vergleichbares. Der Verkäufer haftet nur für verdeckte Mängel (vicios ocultos), und der Käufer hat nur sechs Monate ab Übergabe, eine nicht unterbrechbare Ausschlussfrist (Zivilgesetzbuch, Art. 1490). Der Bestand wird rechtlich „wie gesehen" gekauft.

Die Sanierungsrechnung. Der Neubau braucht am ersten Tag nichts. Ein Bestand zum „segunda mano"-Preis verlangt oft Küche, Bad oder neue Elektrik – genau die Gewerke, die am stärksten aus dem Ruder laufen. Wenn Sie einen günstigeren Bestand erwägen, kalkulieren Sie die Sanierung vor dem Angebot, nicht danach, denn Sanierungsbudgets reißen ihre Schätzung öfter, als sie sie halten.

Der Energieausweis. Der Bestand sitzt oft am unteren Ende der Energieskala, und ein Ausweis der Klasse E, F oder G wirkt sich heute auf den Kreditzins, den gesetzlichen Sanierungsfahrplan und den Wiederverkaufspreis aus. Der Neubau wird per Bauvorschrift in A oder B übergeben. Diese Differenz ist ein laufender Kostenpunkt, den die Steuertabelle nie zeigt.

Der Aufpreis pro Quadratmeter. Neubauten kosten meist mehr pro m² als vergleichbarer Bestand – Bauträgermarge und moderne Bauweise sind eingepreist –, ein Unterschied, der in den getrennten Wohnpreisindizes des INE für Neubau und Bestand sichtbar ist. Die niedrigere ITP des Bestands spiegelt oft einen niedrigeren Ausgangspreis: Vielleicht sparen Sie Steuer auf eine kleinere Zahl.

Wie Käufer entscheiden, die es richtig machen

Wer sich nicht verbrennt, tut eine unglamouröse Sache: Er trägt beide Optionen in eine einzige Gesamtrechnung ein, bevor er sich in eine verliebt. Neubau für 300.000 € heißt 30.000 € IVA, die AJD, der Notar, null Sanierung, A-klassige Nebenkosten. Bestand für 300.000 € heißt weniger ITP, aber eine Küche für 25.000 €, eine Energiesanierung und eine Sechs-Monats-Uhr für Mängel. Nebeneinander ist die „günstigere" Immobilie oft die teurere – und das sieht man nur, wenn jede Zeile am selben Ort lebt.

Diese Lücke schließt ein geteilter Kostentracker wie CasaTab: Sie erfassen Preis, IVA oder ITP, AJD, Notar, Sanierungsangebote und Energiearbeiten gegen ein einziges Kaufbudget, und die wahren Kosten jeder Option sind keine Vermutung mehr. Dasselbe Konto teilen Sie mit der Person, mit der Sie kaufen. Die vollständige Liste dessen, was sich über die Steuer hinaus auftürmt – und was beim Notar wirklich passiert, wenn Sie sie zahlen – durchläuft Posten für Posten die wahren Kosten eines Hauskaufs.

Das ehrliche Fazit

Neubau oder Bestand wird als Gefühl verkauft und durch Rechnen entschieden. Die Steuer schlägt komplett um, je nachdem, was Sie wählen – feste 10% IVA plus AJD beim Neubau, eine regionale ITP von 4% bis 11% beim Bestand – und auf der Steuerzeile gewinnt der Bestand fast immer. Aber die Gewährleistung, auf die Sie verzichten, die Sanierung, die Sie erben, und die Energierechnungen, die Sie unterschreiben, sind ebenfalls echtes Geld, und sie treffen den Bestand weit häufiger als den Neubau. Kalkulieren Sie alles, in Ihrer Region, vor dem Angebot. Die entscheidende Zahl ist nie die im Inserat.