Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf? Die echte Zahl 2026

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie beim Hauskauf? In Deutschland mindestens die Kaufnebenkosten — also 10 bis 15 % des Kaufpreises — und für die besten Zinsen rund 20 % des Kaufpreises obendrauf. Ein gesetzliches Mindesteigenkapital gibt es nicht. Was das Budget wirklich sprengt, sind nicht die 20 %, sondern die Nebenkosten, die kaum eine Bank mitfinanziert.

Das Wesentliche:

• Das Minimum sind die Kaufnebenkosten (10–15 %). Für die Bestzins-Konditionen wollen Banken rund 20 % des Kaufpreises zusätzlich aus eigener Tasche sehen.
• Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5–6,5 %, dazu Notar, Grundbuch und oft Maklerprovision.
• Eine Vollfinanzierung (110 %) ist möglich, kostet aber einen spürbaren Zinsaufschlag.
• Mehr Eigenkapital senkt die Darlehenssumme, verbessert den Zins und erleichtert die Zusage. Aber sparen Sie sich nicht auf null.
• Die Zahl, die über die Leistbarkeit entscheidet, ist nicht das Eigenkapital, sondern die Nebenkosten dahinter.

Eigenkapital, Anzahlung, Nebenkosten: drei Dinge, ein Missverständnis

Drei Begriffe werden ständig verwechselt, und genau dort kippen Budgets.

Das Eigenkapital ist der Teil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenem Geld bezahlen. Die Bank finanziert den Rest. Das ist die Zahl, die man meint, wenn man fragt, wie viel Eigenkapital man beim Hauskauf braucht.

Eine echte Anzahlung im angelsächsischen Sinn kennt der deutsche Hauskauf kaum: Gezahlt wird der gesamte Kaufpreis beim Notartermin, finanziert aus Darlehen plus Eigenkapital.

Die Kaufnebenkosten sind eine eigene Kategorie: Steuern und Gebühren, die nicht an den Verkäufer gehen. Sie kommen auf den Kaufpreis obendrauf, und sie wiegen schwerer als die 20 %.

Wie viel Eigenkapital für ein Haus von 400.000 €?

Für ein Haus von 400.000 € rechnen Sie mit den Kaufnebenkosten von rund 48.000 € (12 %) als absolutem Minimum und mit 80.000 € (20 % des Kaufpreises) zusätzlich, um die besten Zinsen zu bekommen. In bar brauchen Sie also etwa 48.000–128.000 €.

Wer nur die Nebenkosten aufbringt, kommt mit 48.000 € aus, zahlt aber einen Zinsaufschlag fürs Leben des Darlehens. Wer 20 % einbringt, braucht 128.000 € in bar, bekommt dafür aber den günstigsten Zins. Das Eigenkapital ist der flexible Teil. Die Nebenkosten sind es nicht.

Vollfinanzierung: geht, kostet aber

Wenn Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können, aber kein zusätzliches Eigenkapital haben, ist eine 100-%-Finanzierung möglich. Decken Sie nicht einmal die Nebenkosten, bieten manche Banken eine 110-%-Finanzierung an — sie finanzieren dann auch Steuer und Notar mit.

Beides ist teurer. Je weniger Eigenkapital, desto höher der Beleihungsauslauf und desto höher der Zins. Die Verbraucherzentrale rät, mindestens die Nebenkosten und möglichst 20 % des Kaufpreises selbst aufzubringen. Eine Vollfinanzierung ist kein Tabu, aber sie verteuert das Darlehen über die gesamte Laufzeit.

Sind 20 % Eigenkapital immer besser?

Nein. 20 % Eigenkapital sind besser für das Darlehen, aber nicht immer besser für Sie, denn das Geld im Eigenkapital fehlt Ihnen für Nebenkosten, Renovierung und eine Rücklage.

Mehr Eigenkapital bewirkt drei Dinge: Es senkt die Darlehenssumme, drückt den Zins (rund 20 % plus Nebenkosten öffnen die Bestzins-Tür) und erleichtert die Zusage. Aber wer die letzten Ersparnisse ins Eigenkapital steckt und ohne Puffer einzieht, zahlt die erste kaputte Heizung per Ratenkredit. Für die meisten ist das richtige Eigenkapital das, was einen guten Zins sichert und eine Rücklage stehen lässt — nicht das Maximum.

Die Kosten, die nichts mit dem Eigenkapital zu tun haben

Das ist der Teil, den die Rechner weglassen. Über das Eigenkapital hinaus schulden Sie einmalige Kosten, die kaum mitfinanziert werden:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5–2 %.
• Maklerprovision: bis zu 3,57 % inkl. MwSt. für den Käuferanteil, dort wo ein Makler beteiligt ist.

Bei 400.000 € sind das schnell 40.000–60.000 € allein an Nebenkosten. Jeden Posten schlüsseln wir im Leitfaden zu den wahren Kosten eines Hauskaufs auf, und mit den Schlüsseln ist es nicht vorbei: die versteckten Kosten des ersten Jahres summieren sich auf mehrere Tausend Euro, die kaum jemand einplant.

Wenn Sie noch ausrechnen, wie viel die Bank überhaupt verleiht — was das Eigenkapital von der anderen Seite bestimmt —, beginnen Sie mit wie viel Haus Sie sich leisten können, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben, das Ihr Einkommen nicht trägt.

So machen es die, die es richtig machen

Käufer, die nicht überrascht werden, tun eine unspektakuläre Sache: Sie führen Eigenkapital und Nebenkosten ab der ersten Besichtigung als zwei getrennte Töpfe, und sie halten einen dritten — die Rücklage —, den sie sich weigern fürs Eigenkapital anzutasten.

Klingt selbstverständlich, bis drei Wochen vor dem Notartermin der Grunderwerbsteuerbescheid kommt, die Bearbeitungsgebühr höher ausfällt als genannt, und Sie merken, dass das gesparte "Eigenkapital" all das bezahlt hat. Die Lösung ist keine Tabelle, die Sie nach zwei Wochen aufgeben, sondern jede reale Ausgabe beim Eintreffen zu erfassen, in ihrer Kategorie, damit die Summe ehrlich bleibt. Genau dafür wurde CasaTab gebaut: ein Ort für das Eigenkapital, jede Nebenkosten-Position und die Ausgaben danach, geteilt mit dem, mit dem Sie kaufen.

Fazit

Sie brauchen fast sicher weniger Eigenkapital als gedacht und insgesamt mehr Bargeld als geplant. Die 20 % sind keine Tür, die Sie durchschreiten müssen, sondern ein Regler, der Ersparnisse gegen einen besseren Zins tauscht. Über die Leistbarkeit entscheiden der Beleihungsrahmen der Bank und die 10–15 % Nebenkosten direkt hinter dem Eigenkapital.

Rechnen Sie beides aus, bevor Sie ein Angebot machen. Wer das tut, schläft in den letzten Wochen. Wer nur "das Eigenkapital" gespart hat, starrt auf den Kontostand.