Amortizar crédito habitação em 2026: ainda vale a pena?

Tem 10 000 € num depósito a prazo a 2%. O seu crédito habitação está a 3,5%. A regra diz para amortizar. Liga ao banco e lembram-lhe que desde 1 de janeiro de 2026 voltou a pagar 0,5% de comissão por amortização antecipada no variável — porque a isenção que vigorou entre 2022 e 2025 terminou sem renovação — e que conforme escolha "reduzir prazo" ou "reduzir prestação", a poupança real de juros quase triplica.

É esta a forma da decisão que a maior parte das pessoas toma ligeiramente mal. Se vale a pena amortizar crédito habitação em 2026 depende de dois números que quase nenhum artigo coloca na mesma página: o diferencial entre a taxa do seu crédito e o rendimento líquido da melhor alternativa para esse dinheiro, e a comissão de amortização antecipada que o seu banco pode cobrar ao abrigo do Decreto-Lei 74-A/2017 — agora que a isenção terminou.

Em resumo:

• Amortize apenas quando a taxa do seu crédito, líquida de fiscalidade, superar claramente o rendimento líquido da sua melhor alternativa — em abril de 2026 isto é verdade para quase todos os mutuários da zona euro.
• A isenção da comissão de 0,5% no variável terminou a 31 de dezembro de 2025 — em 2026 voltou a regra do DL 74-A/2017: 0,5% no variável, 2% no fixo.
• "Reduzir prazo" e "reduzir prestação" são dois mecanismos diferentes sobre a mesma amortização. O primeiro poupa mais do dobro dos juros.
• Amortizar antes da venda do imóvel ou de uma transferência de crédito continua frequentemente isento.
• Uma amortização só vale o que realmente poupa no seu plano restante. Simule primeiro, pague depois.

Com a taxa de depósito do BCE em 2,00% em abril de 2026 e a média das taxas hipotecárias na zona euro entre 3,37% e 3,55%, o diferencial entre o custo do crédito e o rendimento de liquidez ronda 1,3 a 1,5 pontos percentuais — exatamente a janela onde amortizar o crédito habitação começa a fazer sentido matemático, se o contrato o permitir a custo razoável.

Quanto pode amortizar sem pagar comissão?

Desde 1 de janeiro de 2026, em crédito habitação de taxa variável, a comissão de amortização antecipada parcial ou total volta a ser de 0,5% do capital amortizado — o DL 74-A/2017 retoma o seu regime normal após três anos de isenção. Em crédito de taxa fixa, a comissão máxima é de 2%. Existem, porém, três situações que continuam isentas: morte ou desemprego do mutuário, transferência do crédito para outra instituição, e venda do imóvel com liquidação total da dívida.

País	Teto legal da comissão de amortização antecipada
Portugal	Variável: 0,5% (a isenção 2022–2025 terminou a 31 de dezembro de 2025). Fixa: 2%. Isenções mantidas: morte, desemprego, transferência de crédito, venda com liquidação total (DL 74-A/2017).
Espanha	Fixa: 2% (anos 1–10), 1,5% depois. Variável: 0,25% (anos 1–3), 0,15% (anos 3–5), 0% a partir do ano 5 (Lei 5/2019). Banco tem de provar perda financeira real.
França	O menor entre 6 meses de juros sobre o capital amortizado ou 3% do capital em dívida (Code de la consommation, Art. R313-25). Isenção por transferência profissional, morte, cessação forçada de atividade.
Alemanha	Vorfälligkeitsentschädigung (perda de juros calculada pelo banco, sem limite percentual legal). Direito de cessação sem penalização 10 anos após desembolso total, pré-aviso 6 meses (§489 BGB).
Países Baixos	10% do capital inicial livre por ano. Acima: boeterente = (taxa contrato − taxa comparável atual) × prazo restante × excedente.
Reino Unido	Habitualmente 10%/ano sem custos. Acima: 1–5% em escada (5% no ano 1 de um fixo a 5 anos, descendo para 1%).

Duas coisas que esta tabela deveria mudar no seu raciocínio. Primeiro: a isenção que muitos portugueses assumem ainda existir em 2026 acabou. Quem adiar a amortização a pensar "faço isso em janeiro e poupo a comissão" descobre tarde demais que a janela fechou a 31 de dezembro de 2025. Segundo: as três isenções estruturais continuam em vigor — morte, desemprego, transferência de crédito, venda com liquidação total. Se está a pensar em amortizar como parte da venda da casa, ou se vai transferir o crédito para outro banco (com a comissão de 0,5% a favor do banco novo, que costuma compensar), não paga nada ao banco antigo pela amortização antecipada.

Reduzir prazo ou reduzir prestação?

Uma amortização reduz o capital em dívida de qualquer forma — mas o banco deixa-o escolher o que acontece a seguir, e a escolha vale milhares de euros. Manter a prestação e encurtar o prazo poupa duas a três vezes mais juros do que manter o prazo e baixar a prestação. A primeira variante transforma a amortização em poupança composta sobre o fim do empréstimo; a segunda dilui o mesmo montante ao longo do prazo original e só captura uma pequena parte.

Exemplo realista sobre um crédito típico: 200 000 € a 3,5% a 20 anos, prestação de 1 160 €/mês. Amortiza hoje 10 000 €.

Opção	Nova prestação	Nova data fim	Juros poupados
Prazo igual, prestação mais baixa	1 102 €	Ano 20 (inalterado)	~3 900 €
Prestação igual, prazo encurtado	1 160 €	17 meses antes	~9 600 €

Os mesmos 10 000 €. O mesmo banco. Cerca de 5 700 € a mais no seu bolso por escolher a redução de prazo. A razão é mecânica: com prestação constante, cada mensalidade futura amortiza mais capital, o empréstimo termina mais cedo, e os juros compostos deixam de trabalhar contra si.

Na maioria dos bancos portugueses, a escolha por defeito é redução de prazo, mas alguns alteram automaticamente para redução de prestação se não especificar por escrito. Pergunte antes da transferência. É a única definição que separa uma amortização "que não se nota" de uma que realmente mexe a agulha.

Amortizar ou deixar no PPR / depósito?

Amortize quando a taxa do seu crédito, líquida de qualquer dedução fiscal residual, superar o rendimento líquido da alternativa para esse dinheiro. Em abril de 2026 isto descreve praticamente todos os mutuários da zona euro, porque o BCE baixou as taxas mais depressa do que os contratos hipotecários reagem (política monetária BCE, fevereiro de 2026). Mas a regra só se aplica depois de três condições cumpridas.

1. Fundo de emergência primeiro. Entre 3 e 6 meses de despesas essenciais, em conta de acesso imediato, antes de qualquer amortização opcional. Dinheiro colocado no crédito não se recupera sem renegociação ou segundo empréstimo — e renegociar num ciclo de subida de taxas é a forma mais elegante de piorar.

2. Sem dívidas mais caras em aberto. Um cartão de crédito a 15% e um descoberto a 10% dominam largamente um crédito a 3,5%. Liquide-os primeiro — cada mês de adiamento é uma perda garantida.

3. Sem alternativa fiscalmente mais eficiente. PPR com dedução em IRS até 400 €, certificados de aforro e certificados do Tesouro, contas-poupança com benefício fiscal. Se alguma destas oferece rendimento líquido superior à sua taxa de crédito, ganha a alternativa — e ainda preserva liquidez.

Só depois dessas três condições é que "taxa do crédito − taxa da poupança" passa a ser o número que decide.

Os três erros silenciosos que transformam a amortização em prejuízo

Três padrões repetem-se em todos os mercados, e cada um converte uma amortização teoricamente boa em empate ou em prejuízo líquido.

Amortizar em variável assumindo que a isenção ainda existe. O erro mais comum de 2026 em Portugal. A isenção da comissão de 0,5% terminou a 31 de dezembro de 2025 e os 0,5% estão de volta em todo o stock variável. Em 10 000 € a amortizar, isso são 50 € que não estavam no seu cálculo. Pouco, mas se multiplicar por amortizações sucessivas sem planeamento, come parte da poupança real de juros.

Amortizar em período de taxa fixa quando o mercado está abaixo do contrato. A armadilha inversa. Se fixou a 4,5% e o mercado está a 2,5%, e se a comissão cheia de 2% se aplica, a operação raramente compensa. Ou espera o fim da fixação, ou avalia primeiro uma transferência de crédito para outra instituição — a comissão mantém-se em 0,5% em variável mas pode ser suportada pelo banco novo, e muitas vezes o spread menor compensa o custo.

Não registar o que a amortização poupou. Uma amortização contra um plano que nunca mais abre produz uma poupança que nunca confirma — na prática indistinguível de poupança zero. É o erro que leva as pessoas a dizer "amortizei mas não notei diferença" seis meses depois. O número mudou. Ninguém o registou contra o plano original.

Como fazem os que realmente saem a ganhar

Os agregados que retiram a poupança total de uma amortização partilham um hábito: mantêm um plano de amortização vivo — capital em dívida de referência, capital ajustado após cada amortização, nova data-fim e juros poupados acumulados. Cada reforço é registado contra a linha de base e o efeito é recalculado antes da transferência, não depois. A amortização deixa de ser um ato de fé e passa a ser um ato de aritmética.

É exatamente para isto que o módulo de crédito habitação do CasaTab trata as amortizações antecipadas como entradas de primeira classe, com plano recalculado — para que veja o que uma amortização de 5 000 € realmente poupa (ou não) antes de enviar o dinheiro, e compare "reduzir prazo" com "reduzir prestação" lado a lado. Simule o seu no CasaTab e a amortização deixa de ser intuição para ser um número.

O que fica

Amortizar o crédito habitação é uma das poucas decisões financeiras em que a resposta genérica e a resposta correta divergem tanto. A genérica olha para dois números — taxa do crédito, taxa da poupança — e fica por aí. A correta olha para o diferencial, a alternativa fiscalmente líquida, a comissão do seu contrato e se está a reduzir prazo ou prestação. Acertando nos quatro, uma amortização de 10 000 € num crédito médio da zona euro vale perto de 10 000 € em juros realmente poupados sobre a cauda do empréstimo. Falhando um só, a poupança reduz-se a um terço — ou desaparece em comissão e na opção por defeito do banco.

Nada disto é complicado. Vive simplesmente em quatro documentos diferentes — o seu contrato de crédito, o DL 74-A/2017, a taxa de mercado atual e o seu próprio plano de amortização — e quem sai a ganhar é quem os coloca todos na mesma página antes de mexer o dinheiro.

Para ver onde o crédito se encaixa no custo total de comprar casa, o artigo sobre o custo real de comprar uma casa desagrega cada despesa que orbita o empréstimo.