O custo real de comprar casa: todas as despesas explicadas

Encontrou a casa. Tem a entrada poupada. Tem a aprovação do crédito habitação. Está pronto para assinar.

Depois chega a conta final do notário, e o total é oito a quinze por cento mais alto do que tinha contado. IMT. Imposto do Selo. Notário. Registo predial. Comissão de abertura. Avaliação. Seguros obrigatórios. Custos que ninguém lhe tinha apresentado todos de uma vez.

Todos os compradores de primeira casa passam por uma versão deste cenário. A boa notícia: nenhuma destas despesas é secreta. Simplesmente nunca aparecem num só sítio, por isso descobrem-se uma a uma, como surpresas caras. Aqui está cada categoria que deve prever antes de assinar.

A entrada

A despesa óbvia. Em Portugal, os bancos financiam no máximo 90 % do menor entre o preço de compra e o valor de avaliação — ou seja, precisa de pelo menos 10 % de entrada, mas o mais comum é 20 %. Pontos que os compradores esquecem:

• O sinal (habitualmente 10 % a 20 % do preço, pago na promessa de compra e venda) conta como parte da entrada, mas se desistir sem cláusula de salvaguarda, perde-o — e se o vendedor desistir, deve devolver-lhe o dobro.
• Ofertas familiares para a entrada devem ser declaradas como doação à Autoridade Tributária (até € 500.000 entre pais e filhos está isenta de imposto do selo).
• Quanto maior a entrada, melhor a taxa que o banco oferece. Descer o LTV abaixo de 80 % costuma baixar o spread em 0,10 a 0,25 pontos — em 40 anos, milhares de euros de juros.

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

O susto. O IMT é uma tabela progressiva aplicada ao preço de compra. Em 2026, para habitação própria permanente no continente:

• Até ~€ 104.000: 0 %
• ~€ 104.000 a ~€ 142.000: 2 %
• ~€ 142.000 a ~€ 194.000: 5 %
• ~€ 194.000 a ~€ 322.000: 7 %
• ~€ 322.000 a ~€ 644.000: 8 % (acima destes valores, há uma taxa única)

Há isenção de IMT para jovens até 35 anos a comprar primeira habitação própria permanente até um determinado valor (regime em vigor desde 2024 — confirme os limites atualizados). Se for elegível, a poupança pode ultrapassar € 10.000 numa casa típica.

Numa casa de € 250.000 em Lisboa para habitação própria, o IMT anda à volta dos € 7.000 a € 8.000. Para habitação secundária, os escalões são mais agressivos.

Imposto do Selo (IS)

Dois imposto do selo distintos — é importante não os confundir:

• IS sobre a escritura: 0,8 % do preço de compra, pago no ato da escritura
• IS sobre a hipoteca: 0,6 % do montante financiado (se o prazo for ≥ 5 anos)

Para uma casa de € 250.000 com crédito de € 200.000, serão € 2.000 + € 1.200 = € 3.200 só em Imposto do Selo.

Notário e registo predial

O notário autentica a escritura e o registo predial inscreve a propriedade em seu nome. Em Portugal pode optar entre:

• Cartório notarial tradicional: custo típico € 150–€ 300 + registo
• Casa Pronta (serviço do Estado, balcão único): custo fixo de € 700 que inclui escritura, registos e impostos formais — normalmente a opção mais barata

Compare antes de assinar a CPCV.

Custos da hipoteca

O crédito em si tem custos para além do juro:

• Comissão de abertura: 0,5 %–1,5 % do valor financiado, tipicamente € 500–€ 1.500
• Comissão de avaliação: € 250–€ 400, paga ao banco ou à avaliadora contratada pelo banco
• Comissão de estudo ou processamento da operação: pequenas comissões adicionais, variam por banco
• Produtos associados: o banco oferece um "pacote" de seguros (vida + multirriscos) e conta ordenado para bonificar a taxa — calcule se a poupança no spread compensa os prémios anuais

Ao comparar ofertas, olhe para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), não para o spread isolado. A TAEG inclui todos estes custos num só número.

Avaliação bancária vs. vistoria independente

O banco paga uma avaliação para proteger o seu interesse — confirmar que o imóvel cobre o empréstimo.

Você precisa de uma vistoria técnica independente para proteger o seu interesse. Não são a mesma coisa. Uma boa vistoria técnica (€ 200–€ 500) identifica humidades, problemas estruturais, instalação elétrica obsoleta, estado da cobertura — informação que a avaliação do banco não dá.

Não é obrigatória por lei, mas é provavelmente o melhor dinheiro que gastará no processo todo: ou o salva de uma casa que não devia comprar, ou dá-lhe argumentos para renegociar o preço.

Seguros

• Seguro multirriscos habitação: obrigatório pelo banco antes da escritura. € 150–€ 400/ano para uma habitação típica.
• Seguro de vida associado ao crédito: exigido ou fortemente bonificado pela maioria dos bancos em Portugal. Prémio depende da idade e da saúde — peça sempre várias cotações fora do banco, porque a diferença pode ser de 50 %.

Mudança, mobília e os primeiros seis meses

Com as chaves na mão, as despesas continuam:

• Empresa de mudanças: € 300–€ 1.200 conforme distância e volume
• Ligações de serviços (luz, água, gás, internet): € 50–€ 150 no total
• Mobília e eletrodomésticos para casa vazia: planeie € 5.000–€ 15.000 mesmo comprando com cuidado
• Reparações urgentes identificadas na vistoria: separe 1 % do preço como fundo de "primeiros seis meses"

Um exemplo concreto

Está a comprar uma casa de € 250.000 no Porto, para habitação própria permanente, com 20 % de entrada e crédito de € 200.000. Não se qualifica para a isenção de IMT jovens.

Despesa	Valor
Entrada (20 %)	€ 50.000
IMT (~3 %)	€ 7.500
Imposto do Selo escritura (0,8 %)	€ 2.000
Imposto do Selo hipoteca (0,6 %)	€ 1.200
Casa Pronta (escritura + registos)	€ 700
Comissão de abertura + avaliação	€ 1.000
Vistoria técnica independente	€ 350
Seguro multirriscos (ano 1)	€ 250
Mudanças + ligações	€ 700
Mobília e primeiras compras	€ 6.000
Dinheiro total necessário	~€ 69.700

A casa custa € 250.000. Precisa de cerca de € 70.000 em dinheiro para fechar o negócio e dormir no quarto. Isso é 40 % mais do que a entrada sozinha. E se a casa custasse € 350.000, só o IMT subia para ~€ 24.000.

A conclusão

Nenhuma destas despesas surpreende o seu notário, o seu intermediário de crédito ou o amigo que comprou no ano passado. Só parecem surpresas porque ninguém as reúne numa só lista desde o início.

Escreva-as. Registe uma a uma à medida que surgem. Vai negociar melhor, dormir melhor, e quando alguém perguntar "afinal quanto é que te custou mesmo a casa?", tem uma resposta real — não um palpite.

O CasaTab foi construído precisamente para isto. Um só sítio para cada despesa, da primeira entrada até à última lâmpada, em cada categoria que interessa, com recibos anexados e partilhado com o seu parceiro. Crie a sua casa gratuitamente e registe a primeira despesa em menos de um minuto.