O custo real de comprar casa: todas as despesas explicadas

Conte com 8 a 15 % de despesas sobre o preço da casa. Linha a linha: IMT progressivo até 8 % (com isenção parcial para habitação própria permanente dentro dos escalões), Imposto do Selo de 0,8 % sobre a escritura e 0,6 % sobre o crédito, notário e registo predial 500–1 000 €, comissões bancárias 1–2 %, avaliação 250–400 €, seguros multirriscos e de vida obrigatórios. Nenhuma destas despesas é secreta — apenas nunca aparecem num só sítio. Em seguida, o detalhe de cada linha entre a proposta e a entrega das chaves.

A entrada

A despesa óbvia. Em Portugal, os bancos financiam no máximo 90 % do menor entre o preço de compra e o valor de avaliação — ou seja, precisa de pelo menos 10 % de entrada, mas o mais comum é 20 %. Já explicámos quanto precisa de entrada para comprar casa consoante a sua situação. Pontos que os compradores esquecem:

• O sinal (habitualmente 10 % a 20 % do preço, pago na promessa de compra e venda) conta como parte da entrada, mas se desistir sem cláusula de salvaguarda, perde-o — e se o vendedor desistir, deve devolver-lhe o dobro.
• Ofertas familiares para a entrada devem ser declaradas como doação à Autoridade Tributária (até € 500.000 entre pais e filhos está isenta de imposto do selo).
• Quanto maior a entrada, melhor a taxa que o banco oferece. Descer o LTV abaixo de 80 % costuma baixar o spread em 0,10 a 0,25 pontos — em 40 anos, milhares de euros de juros.

E se compra a casa em conjunto com o seu parceiro, deixem por escrito quem entra com quê antes da escritura — as quotas de 50/50 por defeito raramente refletem quem pagou de verdade.

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

O susto. O IMT é uma tabela progressiva aplicada ao preço de compra. Em 2026, para habitação própria permanente no continente:

• Até ~€ 104.000: 0 %
• ~€ 104.000 a ~€ 142.000: 2 %
• ~€ 142.000 a ~€ 194.000: 5 %
• ~€ 194.000 a ~€ 322.000: 7 %
• ~€ 322.000 a ~€ 644.000: 8 % (acima destes valores, há uma taxa única)

Há isenção de IMT para jovens até 35 anos a comprar primeira habitação própria permanente até um determinado valor (regime em vigor desde 2024 — confirme os limites atualizados). Se for elegível, a poupança pode ultrapassar € 10.000 numa casa típica.

Numa casa de € 250.000 em Lisboa para habitação própria, o IMT anda à volta dos € 7.000 a € 8.000. Para habitação secundária, os escalões são mais agressivos.

Para comparar, o mesmo imposto nos vizinhos europeus:

Graças aos escalões progressivos, Portugal fica a meio da tabela europeia para casas até ~€ 300.000 — e a isenção para jovens muda completamente a conta.

Imposto do Selo (IS)

Dois imposto do selo distintos — é importante não os confundir:

• IS sobre a escritura: 0,8 % do preço de compra, pago no ato da escritura
• IS sobre a hipoteca: 0,6 % do montante financiado (se o prazo for ≥ 5 anos)

Para uma casa de € 250.000 com crédito de € 200.000, serão € 2.000 + € 1.200 = € 3.200 só em Imposto do Selo.

Notário e registo predial

O notário autentica a escritura e o registo predial inscreve a propriedade em seu nome. Em Portugal pode optar entre:

• Cartório notarial tradicional: custo típico € 150–€ 300 + registo
• Casa Pronta (serviço do Estado, balcão único): custo fixo de € 700 que inclui escritura, registos e impostos formais — normalmente a opção mais barata

Compare antes de assinar a CPCV. E o que acontece no próprio dia — leitura da escritura, pagamentos, entrega das chaves — está explicado passo a passo em a escritura da casa no notário.

Custos da hipoteca

O crédito em si tem custos para além do juro:

• Comissão de abertura: 0,5 %–1,5 % do valor financiado, tipicamente € 500–€ 1.500
• Comissão de avaliação: € 250–€ 400, paga ao banco ou à avaliadora contratada pelo banco
• Comissão de estudo ou processamento da operação: pequenas comissões adicionais, variam por banco
• Produtos associados: o banco oferece um "pacote" de seguros (vida + multirriscos) e conta ordenado para bonificar a taxa — calcule se a poupança no spread compensa os prémios anuais

Ao comparar ofertas, olhe para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), não para o spread isolado. A TAEG inclui todos estes custos num só número. E antes de comparar comissões, conheça o seu teto: quanto crédito habitação pode pedir depende da taxa de esforço e do LTV — e condiciona todos os outros números desta lista.

Avaliação bancária vs. vistoria independente

O banco paga uma avaliação para proteger o seu interesse — confirmar que o imóvel cobre o empréstimo.

Você precisa de uma vistoria técnica independente para proteger o seu interesse. Não são a mesma coisa. Uma boa vistoria técnica (€ 200–€ 500) identifica humidades, problemas estruturais, instalação elétrica obsoleta, estado da cobertura — informação que a avaliação do banco não dá.

Não é obrigatória por lei, mas é provavelmente o melhor dinheiro que gastará no processo todo: ou o salva de uma casa que não devia comprar, ou dá-lhe argumentos para renegociar o preço.

Seguros

• Seguro multirriscos habitação: obrigatório pelo banco antes da escritura. € 150–€ 400/ano para uma habitação típica.
• Seguro de vida associado ao crédito: exigido ou fortemente bonificado pela maioria dos bancos em Portugal. Prémio depende da idade e da saúde — peça sempre várias cotações fora do banco, porque a diferença pode ser de 50 %.

Mudança, mobília e os primeiros seis meses

Com as chaves na mão, as despesas continuam:

• Empresa de mudanças: € 300–€ 1.200 conforme distância e volume
• Ligações de serviços (luz, água, gás, internet): € 50–€ 150 no total
• Mobília e eletrodomésticos para casa vazia: planeie € 5.000–€ 15.000 mesmo comprando com cuidado
• Reparações urgentes identificadas na vistoria: separe 1 % do preço como fundo de "primeiros seis meses"

E há mais dois sorvedouros de orçamento logo a seguir a esta lista. O primeiro ano como proprietário traz IMI, condomínio e uma procissão de pequenas surpresas — os custos ocultos do primeiro ano com casa somam habitualmente mais alguns milhares de euros. E se planeia obras antes de entrar, seja implacável com o orçamento: as obras derrapam do orçamento mais vezes do que o cumprem, e por margens maiores do que alguém admite.

Um exemplo concreto

Está a comprar uma casa de € 250.000 no Porto, para habitação própria permanente, com 20 % de entrada e crédito de € 200.000. Não se qualifica para a isenção de IMT jovens.

A casa custa € 250.000. Precisa de cerca de € 70.000 em dinheiro para fechar o negócio e dormir no quarto. Isso é 40 % mais do que a entrada sozinha. E se a casa custasse € 350.000, o IMT subia vários milhares de euros — e numa habitação secundária os escalões são ainda mais pesados.

O mesmo exemplo com perfis diferentes mostra quanto vale a isenção:

A isenção para jovens vale aqui € 7.500 — e em casas mais caras a poupança ultrapassa € 10.000. Confirme a elegibilidade antes de fazer contas, não depois.

A conclusão

Nenhuma destas despesas surpreende o seu notário, o seu intermediário de crédito ou o amigo que comprou no ano passado. Só parecem surpresas porque ninguém as reúne numa só lista desde o início.

Escreva-as. Registe uma a uma à medida que surgem. Vai negociar melhor, dormir melhor, e quando alguém perguntar "afinal quanto é que te custou mesmo a casa?", tem uma resposta real — não um palpite.

O CasaTab foi construído precisamente para isto. Um só sítio para cada despesa, da primeira entrada até à última lâmpada, em cada categoria que interessa, com recibos anexados e partilhado com o seu parceiro. Crie a sua casa gratuitamente e registe a primeira despesa em menos de um minuto.