Quanto posso pedir de crédito habitação? A taxa de esforço

O máximo que pode pedir de crédito habitação é o empréstimo cuja prestação mensal não ultrapassa a taxa de esforço máxima — que o Banco de Portugal está a baixar de 50% para 45% em 2026. Essa taxa de esforço, e não o preço da casa nem o simulador online, é o que decide quanto pode pedir de crédito habitação. Em França o limite equivalente é 35% e é lei; em Espanha ronda os 35% por recomendação; em Portugal a regra acaba de ficar mais apertada.

Em resumo:

• O banco calcula o empréstimo a partir de uma prestação mensal, não de um preço de casa, e limita-a pela taxa de esforço.
• O Banco de Portugal recomenda hoje 50%, mas decidiu em maio de 2026 baixar para 45%, com entrada em vigor prevista para o início do verão.
• O cálculo já inclui um choque de taxa de juro e uma redução de rendimento após os 70 anos — por isso o banco aprova menos do que o simulador.
• Os seus créditos atuais (carro, cartão, pessoal) descontam diretamente dessa taxa de esforço antes de qualquer conta.
• O banco financia até 90% do valor da habitação própria permanente: precisa dos restantes 10% mais os impostos em dinheiro.

O seu orçamento é uma prestação, não um preço de casa

Aqui está a mudança de perspetiva que muda tudo: o banco não pergunta "esta pessoa consegue pagar uma casa de 300.000 €?". Pergunta "que prestação mensal aguenta, e que empréstimo compra essa prestação à taxa de hoje?".

Por isso duas pessoas com o mesmo ordenado conseguem empréstimos muito diferentes, consoante os créditos que já têm, o prazo escolhido e o nível das taxas. O preço da casa é um resultado da conta, não o ponto de partida.

Antes de ver um único anúncio, faça ao contrário: rendimento líquido → prestação máxima → empréstimo máximo → preço máximo da casa (empréstimo mais a sua entrada). Com estes quatro números não perde um sábado a visitar algo que o banco nunca iria financiar.

Que percentagem do meu rendimento pode ir para o crédito?

Em Portugal, o total das suas prestações — o novo crédito mais os que já tem — não deve ultrapassar a taxa de esforço recomendada pelo Banco de Portugal, hoje de 50% do rendimento líquido. É esse rácio, o DSTI, o botão principal por trás de quase todas as respostas a "quanto posso pedir".

A grande novidade de 2026: depois de ouvir os bancos em maio, o Banco de Portugal decidiu baixar o teto de 50% para 45%, com aplicação esperada para o início do verão. Quem comprar este ano vê o seu máximo encolher. Lá fora, as regras variam:

Porque é que o banco oferece menos do que o simulador?

Porque o simulador calcula à taxa de hoje e o banco calcula com uma margem de segurança por cima. A recomendação do Banco de Portugal obriga a testar o crédito com um choque na taxa de juro e ainda a contar com uma redução do rendimento depois dos 70 anos. Some-se o novo teto de 45% e o empréstimo aprovado fica facilmente 15 a 20% abaixo do que o simulador prometia.

Veja com números o efeito só da descida do teto. Um agregado com 3.000 € líquidos por mês e sem outros créditos, num empréstimo a 30 anos:

Só a mudança de regra corta cerca de 33.000 € ao que pode pedir — e o choque de taxa de juro reduz ainda mais. Mesmo rendimento, mesma casa em mente, mas um empréstimo bem mais pequeno. Saber disto antes de assinar o CPCV é a diferença entre negociar com força e ver o financiamento cair por terra.

Quantas vezes o meu ordenado posso pedir?

Como verificação rápida, a maioria fica entre 4 e 4,5 vezes o rendimento bruto anual — mas em Portugal isso é uma consequência do cálculo da prestação, não uma regra aplicada diretamente. Sobe quando as taxas descem e encolhe quando sobem.

O Reino Unido é o grande mercado que usa mesmo um múltiplo como travão: o Bank of England limita a 15% a fatia de créditos que um banco pode conceder acima de 4,5× o rendimento. Portugal faz o contrário: parte da prestação máxima e deixa o múltiplo sair daí. Por isso um comprador alemão a 3% pode pedir "mais vezes o ordenado" do que um português com teto de 45%, ganhando o mesmo.

A garantia pública e o IMT jovem não mudam a sua prestação

Convém não confundir dois limites. Desde agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos beneficiam de isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria até um certo valor, e existe uma garantia pública do Estado que permite financiar até 100% sem ter a entrada poupada.

Mas estes apoios resolvem o problema da entrada e dos impostos, não o da capacidade. A prestação continua limitada pela taxa de esforço e o choque de taxa de juro continua a aplicar-se. Ou seja: a garantia pública pode aproximá-lo da compra sem ter 10% de lado, mas não o deixa pedir um empréstimo maior do que o seu ordenado aguenta.

As regras de cada país que decidem mesmo

O rácio do título é só metade da história. Cada mercado acrescenta a sua mecânica:

• Países Baixos — o sistema mais rígido da Europa. O empréstimo máximo não se negoceia: lê-se nos financieringslastpercentages, uma tabela nacional de rendimentos do Nibud atualizada todos os anos. Para 2026, com uma subida média de salários de 4,1%, um agregado com 70.000 € pode pedir cerca de 6.000 € mais do que em 2025.
• França — o caso mais duro: desde janeiro de 2022 os 35% são vinculativos, com seguro incluído e prazo máximo de 25 anos, fixados pelo HCSF.
• Alemanha — sem teto legal, mas os bancos raramente deixam os encargos com a casa passar dos ~35% do rendimento líquido, incluindo o condomínio e uma reserva para manutenção.

A lição prática: os mesmos 60.000 € de rendimento do agregado dão um empréstimo máximo diferente em cada país, porque muda a regra, não só a taxa.

O número que o simulador esquece: os créditos atuais

Antes de tudo, o banco desconta o que já deve. Uma prestação de carro de 350 € e um mínimo de cartão de 150 € não reduzem só o orçamento: saem diretamente da taxa de esforço. Com 3.000 € líquidos, esses 500 € de créditos derrubam a sua prestação disponível de 1.350 € para 850 €, cortando a capacidade quase a um terço.

E é aqui que muitos esquecem que o empréstimo não é a fatura. Sobre o preço de compra paga IMT, Imposto do Selo, escritura e registo: 8 a 15% a mais, em dinheiro, que o banco não financia. Detalhámos isto mercado a mercado em o custo real de comprar uma casa; leia em paralelo, porque a sua capacidade e o dinheiro para despesas são duas paredes distintas a saltar ao mesmo tempo.

Como fazem os que acertam

Os compradores a quem o financiamento nunca cai por terra fazem uma coisa pouco glamorosa: fixam o número real primeiro e só depois procuram.

Uma forma repetível:

1. Parta do rendimento líquido, não do bruto. A taxa de esforço calcula-se sobre o que recebe.
2. Subtraia as prestações de créditos atuais para ver a margem mensal real.
3. Aplique o limite do seu país (45% a chegar a Portugal, 35% em França, a tabela do Nibud nos Países Baixos).
4. Faça você o teste de esforço — recalcule a prestação com uma taxa mais alta e use esse valor menor como o seu máximo real.
5. Some a entrada, subtraia as despesas de compra, e só então fixe o preço máximo da casa.

Se fixa essa prestação a taxa fixa ou arrisca a variável é outra decisão — analisámo-la em taxa fixa ou variável em 2026. E quando a casa for sua, a mesma disciplina diz-lhe se o dinheiro a mais deve servir para amortizar o crédito ou ficar na poupança.

O difícil é ter tudo num só sítio. Rendimento, créditos atuais, a entrada poupada, a prestação testada, os 8 a 15% de despesas por cima — vive em folhas de cálculo dispersas e números mal lembrados, e é aí que as pessoas se endividam demais. O CasaTab foi feito para reunir toda a fotografia de uma compra numa vista partilhada, para que o número por que se apaixona seja um que consiga mesmo financiar.

A conclusão

"Quanto posso pedir" parece uma pergunta para o banco. Não é. O banco apenas aplica um rácio, um teste de esforço e uma regra de país que você pode calcular em dez minutos. Faça essa conta antes de visitar uma única casa e negoceia com um orçamento real, não com um orçamento sonhado — e não será quem vê a casa de sonho desaparecer na semana em que chega a aprovação do crédito.