Certificado energético ao comprar casa: o que muda em 2026

Comprar casa em Portugal em 2026 começa pelo certificado energético — antes da cozinha, antes da casa de banho. O Programa Edifícios + Sustentáveis já executou 122,6 milhões de euros, o E-LAR reabriu em dezembro de 2025 com 51,5 milhões adicionais, e a 29 de maio Portugal tem de transpor a nova diretiva europeia de eficiência energética dos edifícios. A taxa do banco já reage à classe; os dados franceses (o mercado mais avançado neste calendário) mostram uma casa de classe G a vender 25% abaixo de uma D equivalente. O CE deixou de ser papel guardado na pasta da escritura. Em 2026 é o documento que liga o imóvel que compra à mensalidade, ao calendário de obras e ao preço de revenda. A maioria dos compradores ainda o trata como formalidade. É aí que se cometem os erros caros.

Em resumo:

• Sem CE não pode anunciar o imóvel. Coima entre 250 € e 3 740 € para quem vende ou arrenda sem o respetivo certificado válido. Validade do certificado: 10 anos; custo médio 150-300 € (Sistema de Certificação Energética, ADENE).
• Escala A+ a F (não G). A+ é o melhor desempenho; F o pior. A nova escala europeia A-G entra em vigor com a transposição da EPBD em maio.
• Apoios em vigor. Programa Edifícios + Sustentáveis (PRR) financiou já 122,6 milhões de euros em comparticipações; Programa E-LAR (eletrificação doméstica) reabriu a 2 de dezembro de 2025 com nova dotação de 51,5 milhões (Fundo Ambiental).
• A 29 de maio chega a EPBD recast. Cada Estado-Membro publica um plano nacional de renovação residencial com metas vinculativas a partir de 2030 — o mercado antecipa as regras muito antes (Comissão Europeia, EPBD).
• A França é o espelho. Estudos notariais 2024: cada degrau de classe vale ~4% num apartamento e ~8% numa moradia. Uma moradia G vende ~25% abaixo de uma D equivalente.

O que muda a 29 de maio de 2026

A Diretiva 2024/1275 (EPBD recast) entrou em vigor a 28 de maio de 2024. Cada Estado-Membro tem de a transpor para a legislação nacional até 29 de maio de 2026 — menos de quatro semanas a partir de hoje. As exigências para Portugal:

• Reduzir 16% o consumo de energia primária do parque residencial até 2030 e 20-22% até 2035, com pelo menos 55% dessa redução proveniente da renovação dos edifícios com pior desempenho.
• Renovar os 16% pior classificados do parque não-residencial até 2030, e os 26% pior até 2033.
• Publicar um plano nacional de renovação residencial com metas vinculativas a cada cinco anos a partir de 2030.
• Migrar o CE para uma escala A-G unificada, com A reservada a edifícios de zero emissões e G a representar os 15% piores do parque.

A partir de 2026, o Fundo Ambiental passa a ser gerido pela Agência para o Clima (ApC), o que vai consolidar os programas dispersos (E-LAR, Edifícios + Sustentáveis, Bairros + Sustentáveis) numa estratégia única. Para o comprador, isto significa que os apoios à reabilitação energética estarão mais centralizados e potencialmente mais previsíveis.

É obrigatório o certificado energético para comprar casa?

Sim — o vendedor está obrigado a apresentar um certificado energético válido a partir do momento em que o imóvel é anunciado, não apenas à escritura. Anunciar a venda ou arrendamento sem o respetivo CE acarreta coima entre 250 € e 3 740 €. O CE tem validade de 10 anos para imóveis residenciais. Como comprador, não é você quem encomenda o certificado — recebe-o do vendedor — mas tem direito a consultar o relatório completo, não apenas a página com a classe.

O relatório completo é onde está o valor. A capa dá-lhe a classe; as páginas seguintes dão-lhe os pressupostos (espessura do isolamento, idade da caldeira, transmitância das janelas), as medidas de melhoria recomendadas com estimativa de custo, e o consumo anual modelado. Leia-o antes de fazer a proposta.

Apoios disponíveis em 2026: E-LAR, Edifícios + Sustentáveis, IFRRU

Portugal tem três grandes programas ativos com impacto direto na compra de casa:

• Programa Edifícios + Sustentáveis (PAES, PRR). Comparticipa medidas de eficiência energética: isolamento térmico, janelas eficientes, sistemas solares térmicos e fotovoltaicos, bombas de calor. Já executou 122,6 milhões de euros, e na fase II tem dotação adicional. Comparticipações até 70% do investimento elegível, com tetos por tipo de medida (Fundo Ambiental, PAES II).
• Programa E-LAR. Apoio em forma de "voucher" para eletrificação de equipamentos domésticos — substituir soluções a gás por alternativas elétricas eficientes. Reaberto a 2 de dezembro de 2025 com nova dotação de 51,5 milhões de euros.
• IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas). Financiamento bonificado para reabilitação integral de imóveis em ARU (Áreas de Reabilitação Urbana). Os spreads são significativamente abaixo do mercado.

Importante: todos estes programas exigem que o pedido seja submetido antes de iniciar as obras. Quem assina contratos de empreitada antes da candidatura perde o direito ao apoio. Isto é decisivo na sequência da compra: peça os orçamentos para a fase de obras durante o período entre a CPCV (contrato-promessa) e a escritura, candidate-se imediatamente após a escritura, e só então arranque as obras.

Porque a sua hipoteca depende já do CE

Os bancos portugueses ainda não diferenciam o spread por classe energética com a granularidade do ING holandês (que desde abril de 2025 aplica uma taxa diferente a cada classe de G a A++++). Mas o efeito indireto já está cá:

• Crédito bonificado para reabilitação. Vários bancos (Santander, Millennium BCP, BPI) oferecem condições preferenciais para crédito habitação destinado a imóveis com classe energética A ou A+, ou para financiamento de obras que melhorem a classe.
• A SREP do BCE e da CMVM está a empurrar os bancos europeus a precificar o risco climático no portfolio hipotecário. Um imóvel de classe F com obrigação de reabilitação iminente passa a ser uma exposição diferente.
• Próximo ciclo de revisão. Daqui a dez anos, quando a sua taxa fixa terminar, a classe energética do imóvel será um parâmetro de risco central para a próxima oferta — e o seu plano de obras de hoje determina a classe de então.

Qual é a classe mínima para comprar casa?

Não existe classe mínima para comprar casa em Portugal nem em qualquer país da UE — mas existem mínimos crescentes para arrendar, segurar e (cada vez mais) financiar em condições padrão. Em França, imóveis de classe G estão proibidos de novos contratos de arrendamento desde 1 de janeiro de 2025; F desde 2028; E desde 2034. Na Alemanha, a transmissão de propriedade ativa uma obrigação de reabilitação (Sanierungspflicht) em dois anos: isolar a laje superior, substituir caldeiras com mais de 30 anos e isolar tubagens — coima até 50 000 € por incumprimento.

Portugal não tem ainda esse calendário sancionatório, mas o plano nacional de renovação que terá de publicar como parte da transposição da EPBD vai estabelecer algo equivalente. Quem compra hoje uma casa de classe E ou F está a apostar em conseguir financiar e calendarizar a obra antes de o calendário obrigatório entrar em vigor.

O que dizem os dados franceses (e porque interessam em Portugal)

A França é o laboratório porque tem em simultâneo as regras mais estritas e os dados mais detalhados. Análises notariais sobre a valeur verte 2024 (dados notariais agregados) cifram o desconto em torno de 4% por degrau de classe num apartamento e 8% por degrau numa moradia, com a moradia G a vender cerca de 25% abaixo de uma D equivalente e o apartamento A a vender 16% acima (Office Notarial 1803, valeur verte 2025). A plataforma SeLoger reporta um desconto médio para uma "passoire" (F/G) de 452 € por metro quadrado abaixo da classe D (SeLoger, janeiro 2026).

O desconto aumentou depois da proibição francesa de arrendar imóveis G em 2025 — o calendário regulatório puxou os preços antes do prazo. Qualquer país da UE percorrerá a mesma curva no seu próprio calendário. Se está a comprar hoje uma casa F pensando que o desconto a torna pechincha, faça a conta: o mercado está a precificar o custo de obras que a lei acabará por exigir. Por vezes o desconto cobre a obra. Muitas vezes não, sobretudo se somar dois anos de obras e o risco de reavaliação após a nova metodologia europeia.

O que verificar antes de assinar

• Peça o relatório CE completo, não apenas a página com a classe. A classe pode ser C, mas a página 4 diz que a cobertura não tem isolamento, a caldeira é de 2003, e o consumo anual estimado é 2 400 €. É essa a página que decide se o negócio compensa.
• Verifique a data de emissão. Um CE de 2017 está praticamente expirado. Mais de cinco anos = considere encomendar um novo antes da escritura — vai herdar o que estiver lá.
• Confirme se foi visita presencial ou estimativa documental. O perito do SCE é obrigado a inspecionar; certifique-se que o relatório indica visita presencial.
• Peça orçamento escrito das duas ou três medidas prioritárias. Não mental — escrito, de um instalador. Esse número é o orçamento real de obras que vai herdar.
• Programa de apoios antes da escritura, não depois. Edifícios + Sustentáveis e E-LAR exigem candidatura antes de iniciar as obras. Sequência correta: orçamento → CPCV → escritura → candidatura → contrato de empreitada.

Pôr a obra dentro do preço de compra

O erro mais comum é tratar o preço de compra e o orçamento de obras como decisões separadas. Não são — são um único número. Uma moradia de classe F a 220 000 € com 35 000 € de obras é uma compra de 255 000 €, e é assim que o banco, o regulador e o próximo comprador a vão tratar. A janela em que faz as obras conta também: um prazo regulatório no ano 4 transforma um "logo se vê" numa linha dura.

É exatamente o ponto que os dados sobre derrapagens de orçamento em obras deixam claro. Quem compra um imóvel F com plano de obras conhecido não orçamenta por categoria — orçamenta por prazo. É a disciplina para a qual um sistema partilhado como CasaTab foi concebido: cada orçamento, cada fatura, cada apoio recebido, contra o plano de melhorias que assumiu na escritura. O mesmo painel que mostra o custo real de comprar casa mantém também a outra metade do ativo — a obra — honesta.

Conclusão honesta

O CE passou de "papel guardado no fundo do dossier" a "primeiro dado financeiro" em cerca de três anos. Os países que já o integraram na taxa de juro e no preço de revenda não voltaram atrás. Portugal segue o mesmo trajeto através da transposição da EPBD em maio. O comprador que lê o relatório completo, pede orçamento a um instalador e mete a obra no cálculo do preço acaba com um ativo funcional. O que olha apenas para a letra na capa e marca o "visto" acaba com um calendário de obras que não calculou.