Escritura da casa: o que acontece no notário ou na Casa Pronta

A escritura de compra e venda em Portugal é assinada perante notário ou na Casa Pronta, dura tipicamente 30 a 60 minutos, e nesse mesmo ato pagam-se o IMT, o Imposto do Selo e os emolumentos — tornando-se proprietário no instante da assinatura. No serviço Casa Pronta, o registo na Conservatória é automático no mesmo balcão (Justiça.gov.pt, Casa Pronta). Em 2026, jovens até 35 anos a comprar a primeira habitação própria permanente até 330.539 € estão totalmente isentos de IMT, Imposto do Selo e emolumentos de registo (Doutor Finanças, IMT 2026). A maioria dos compradores entra sem ler a minuta. É aí que se cometem os erros caros.

Em resumo:

• Duas vias possíveis: Casa Pronta ou cartório notarial. Casa Pronta é um balcão único do Estado que faz escritura + registo no mesmo ato. Notário tradicional faz a escritura e envia depois para a Conservatória.
• IMT e Imposto do Selo pagam-se antes da escritura. O comprovativo é apresentado no ato. Sem comprovativo de pagamento = sem escritura.
• IMT Jovem em 2026: isenção total até 330.539 € para primeira habitação permanente de jovens até 35 anos. Isenção parcial entre 330.539 € e 660.982 €.
• As chaves são entregues no ato da assinatura, salvo cláusula de diferimento. Verifique a cláusula livre de pessoas e bens.
• O Imposto do Selo é 0,8% do valor de aquisição (ou do valor patrimonial se este for superior) — pago obrigatoriamente no momento da escritura.

O que se assina realmente

A escritura é o momento em que a propriedade do imóvel é juridicamente transferida do vendedor para o comprador. Antes desse momento, com o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) já assinado, há uma obrigação contratual mas a propriedade ainda é do vendedor. Com a escritura — e o pagamento integral do preço — o comprador torna-se proprietário.

O notário (ou o oficial da Casa Pronta) é uma figura pública neutra. O comprador escolhe o cartório (ou o balcão Casa Pronta) e suporta os custos em quase todas as transações. A diferença prática entre as duas opções: na Casa Pronta o registo na Conservatória do Registo Predial fica feito no mesmo dia; no notário tradicional o registo segue depois e demora dias a semanas.

Quanto tempo demora a escritura de uma casa?

A escritura de uma casa em Portugal demora tipicamente 30 a 60 minutos — mais perto de 30 numa transação simples sem hipoteca em Casa Pronta, mais perto de 60 num cartório notarial com escritura de hipoteca a seguir. A leitura é em síntese (não integral como em Espanha ou na Alemanha), com confirmação das partes de que leram o documento por inteiro.

Reserve uma manhã ou tarde. Chegue 15 minutos antes. As agendas dos balcões e cartórios encadeiam atos de outras transações; um atraso do banco (cheque ainda não emitido, escritura de hipoteca não definitiva) faz cair o resto do dia.

A sequência da escritura, passo a passo

A ordem é estável tanto na Casa Pronta como em cartório notarial:

1. Identificação (5 min). Verificação do Cartão de Cidadão ou passaporte, NIF de comprador e vendedor, procuração se aplicável. Para não residentes, NIF português obtido previamente nas Finanças (presencial ou via portal).
2. Confirmação dos pagamentos fiscais (5 min). Apresentação do comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto do Selo, ambos liquidados antes da escritura no Portal das Finanças ou no banco. Sem estes comprovativos, a escritura não se realiza.
3. Confirmação de fundos (5 min). Cheque bancário visado ou comprovativo de transferência. Se há crédito habitação, o representante do banco entrega o cheque do montante financiado no ato.
4. Leitura e explicação da escritura (10-25 min). O notário/oficial lê os pontos essenciais — identificação do prédio, valor de aquisição, condições, ónus e encargos. É o momento de levantar dúvidas — divergências com o CPCV, cláusulas pouco claras, condições não cumpridas.
5. Pergunta final e assinatura (5-10 min). O notário pergunta se as partes aceitam livremente os termos. Comprador e vendedor (e representante do banco se aplicável) assinam. O documento torna-se escritura pública, instrumento público com fé pública.
6. Registo e entrega das chaves (5-10 min). Em Casa Pronta, o registo na Conservatória é feito automaticamente no mesmo ato; o comprador sai com a certidão permanente já actualizada no nome dele. Em cartório, o registo segue depois (processo separado). O vendedor entrega as chaves.

Que documentos levar à escritura?

Leve o Cartão de Cidadão, o NIF, o comprovativo de pagamento do IMT e do IS, a aprovação definitiva do crédito habitação, e a documentação que o vendedor tem de apresentar (CE, ficha técnica, licença de utilização). Falta um documento = adia-se a escritura, mas os emolumentos podem ser perdidos.

Lista mínima:

• Identificação: Cartão de Cidadão ou passaporte de cada comprador. Para estrangeiros, NIF português obtido previamente nas Finanças.
• Estado civil: Para casados, certidão de nascimento atualizada com averbamentos do casamento (necessária no comum dos casos). Convenção antenupcial se houver separação de bens.
• Comprovativos fiscais: Liquidação do IMT (modelo 1) e Imposto do Selo, pagos no Portal das Finanças até ao dia da escritura.
• Crédito habitação: Aprovação definitiva do banco, comprovativo do depósito da entrada e mandato para o cheque do montante financiado.
• Documentos do vendedor: Certidão permanente do imóvel, caderneta predial, certificado energético, ficha técnica da habitação (para imóveis pós-2004), licença de utilização. Tratamos do CE no guia do certificado energético ao comprar casa.

Quem paga e quanto?

O comprador paga os emolumentos da escritura, o IMT, o Imposto do Selo e o registo predial em quase todas as transações em Portugal. A Casa Pronta tem uma tabela fixa (€700-€1.200 conforme o tipo de operação); o cartório notarial varia mais (€500-€1.500), com o registo predial depois a custar mais €250-€350.

Componentes do dia da escritura:

Para um casal jovem que compra uma casa de €280.000 como primeira habitação permanente: IMT = 0 € (isenção até €330.539), IS = €2.240, Casa Pronta = €700, total no dia = ~€3.000. Para um comprador adulto de uma casa de €350.000 (não primeira habitação): IMT = €17.500, IS = €2.800, total no dia = ~€21.000. É exatamente o tipo de salto que o custo real de comprar casa detalha.

Os sete pontos a verificar no balcão

Repetem-se em quase todas as escrituras:

1. Preço e desdobramento. Cada valor contra o CPCV: sinal pago, restante a pagar, eventual divisão entre terreno e construção.
2. Distrate ou cancelamento de hipotecas. Hipotecas anteriores do vendedor têm de ser canceladas no mesmo ato. Falta de distrate = título encrostado.
3. O que está incluído. Cozinha equipada, armários, sistema de aquecimento, garagem, arrecadação. Se está no CPCV, deve estar na escritura.
4. Identificação do prédio. Artigo matricial e descrição na Conservatória. Três códigos, fáceis de confundir, difíceis de corrigir.
5. Ónus e encargos. Servidões, direitos de preferência, dívidas ao condomínio. Têm de coincidir com a certidão permanente.
6. Condições suspensivas verificadas. Aprovação definitiva do crédito, vistoria municipal, qualquer condição do CPCV. O notário deve confirmar antes da leitura.
7. Protocolo de entrega. Chaves no ato? Quem desliga e religa contadores de água/eletricidade? A cláusula livre de pessoas e bens tem de figurar.

O que acontece depois de sair

Tornou-se proprietário no momento da assinatura, mesmo que o registo predial demore. Concretamente:

• No próprio dia (Casa Pronta): O registo na Conservatória é automático. Sai com certidão permanente já em seu nome.
• 2-7 dias (cartório notarial): O notário envia o pedido de registo à Conservatória. O registo é processado em poucos dias úteis.
• Mesmo dia: A AT (Autoridade Tributária) regista a transmissão para efeitos de IMI. Receberá a primeira nota do IMI no ano seguinte (com referência à data de aquisição).
• 30 dias: Mude a morada fiscal nas Finanças e no Cartão de Cidadão. Atualize o seguro multirriscos para o novo proprietário.

Pôr o ato no controlo de custos total

A maioria dos compradores anota o preço e a entrada. Esquece que no dia da escritura saem 5 a 10 pagamentos paralelos: IMT, IS, escritura, registo, comissões bancárias, primeira prestação do crédito, seguros (vida + multirriscos), TMI da Câmara, primeiras contas dos contadores. Consolidados, os custos reais de comprar casa em Portugal atingem 6-10% acima do preço, mais para quem não beneficia das isenções jovens.

É exatamente para isto que um sistema partilhado como o CasaTab foi pensado: cada orçamento, cada fatura, cada imposto pago contra o plano de custo que assinou. Casais ou co-compradores veem o estado em tempo real. Quando entra no balcão da Casa Pronta, o único valor ainda incerto é o que o oficial lhe diz no momento.

A conclusão honesta

A escritura intimida porque é formal, irreversível e, para muitos, a primeira vez. Também é um ato repetitivo: cada notário ou cada balcão da Casa Pronta faz dezenas por semana e a estrutura é a mesma. O comprador que lê a minuta antes, leva a lista de sete pontos e entra a saber o que está pago e o que falta pagar trata-a como o ritual procedimental que é. O que vê o documento pela primeira vez no balcão assina coisas que não compreende — e descobre uma semana depois, na certidão permanente, uma cláusula que devia ter alterado.