Comprar casa em conjunto: compropriedade, herança, ruptura

Comprar casa em conjunto sem casamento ou união de facto formal em Portugal coloca o casal por defeito em compropriedade, com quotas de 50% para cada um salvo se a escritura disser outra coisa — e dá ao outro comproprietário um direito de preferência de 8 dias (artigo 416.º do Código Civil) sempre que um dos dois quiser vender a sua quota a terceiros. No caso de morte de um comproprietário, a sua quota passa aos herdeiros legítimos — primeiro os filhos pela legítima — e não automaticamente ao parceiro sobrevivo. A maioria assina o que o notário apresenta. Seis meses depois é que aparecem as consequências.

Em resumo:

• A compropriedade é o regime por defeito para casais não casados em Portugal. Cada um detém uma quota ideal sobre o imóvel — não uma divisão física — e o 50/50 só vale se ninguém pediu outra coisa na escritura.
• À morte de um comproprietário, a sua quota vai aos herdeiros legitimários — filhos têm prioridade na legítima de dois terços — e não ao parceiro sobrevivo, salvo testamento expresso. Mesmo a união de facto não confere automaticamente direitos sucessórios sobre o imóvel.
• Direito de preferência dos comproprietários, 8 dias. Quando um comproprietário quer vender a terceiros, é obrigado a comunicar a proposta aos restantes, que têm 8 dias para igualar o preço (artigo 416.º do Código Civil, via Diário da República).
• IMT incide sobre a quota transmitida na divisão, com escalões até 7,5%, mais imposto do selo de 0,8%. O IMI corrente é dividido pelas quotas; o IMT inicial paga-se sobre o valor total da compra, mas na divisão posterior paga-se só sobre a parte adquirida.
• Quem paga o quê esquece-se em três anos. Quem guarda os comprovativos ganha a divisão; quem confia na memória, perde.

Os dois regimes de propriedade, em seis países

Uma tabela rápida antes do detalhe:

O padrão: só os casados têm um regime de fusão automática por defeito. Os compradores não casados em toda a Europa continental caem por defeito num regime de quotas — o que é, contra-intuitivamente, mais seguro na morte (o seu testamento controla a sua quota), mas exclui completamente o parceiro sem testamento.

O que acontece se um dos dois falecer?

Em Portugal, à morte de um comproprietário não casado nem em união de facto registada, a quota passa aos herdeiros legitimários — filhos pela legítima primeiro, depois ascendentes — e nunca ao parceiro sobrevivo, salvo testamento expresso. O sobrevivo pode subitamente partilhar a propriedade com os filhos ou irmãos do falecido como novos comproprietários.

• Legítima de dois terços para filhos. O comproprietário falecido só pode dispor livremente de um terço da sua quota (a quota disponível); os restantes dois terços são reservados aos herdeiros legitimários. Em famílias com filhos, isto limita a margem de manobra do testamento.
• União de facto: direito de habitação, não de propriedade. A Lei n.º 7/2001 dá ao membro sobrevivo da união de facto reconhecida (dois anos de convivência comprovada) o direito real de habitação na casa de morada de família durante cinco anos, mas não a propriedade da quota.
• Imposto do selo sobre transmissões gratuitas, 10% sobre o valor da quota herdada por terceiros não familiares. Cônjuges, descendentes e ascendentes ficam isentos; o membro da união de facto sem casamento paga.
• Direito de preferência dos restantes comproprietários mantém-se nas vendas posteriores dos herdeiros, conforme Saldo Positivo da CGD sobre direito de preferência.

A solução é sempre a mesma: testamento autenticado que indique expressamente o parceiro como beneficiário da quota disponível, e registo da união de facto no notário ou conservatória para activar pelo menos o direito de habitação. Custos: €100–€150 para testamento autenticado, gratuito ou €25 para registo da união de facto. É o documento mais barato do processo e o mais esquecido.

O que acontece numa ruptura? A divisão da compropriedade

Aqui estão as surpresas fiscais mais frequentes em Portugal.

• Divisão amigável por escritura pública. Um comproprietário recebe a quota do outro mediante pagamento. Paga-se IMT sobre a quota adquirida (escalões progressivos de 0% a 7,5% conforme o valor — habitação própria permanente em 2026 fica isenta até €104.261 e progride até 7,5% acima de €1.052.500), mais imposto do selo de 0,8% sobre o valor da quota.
• Divisão judicial sob o artigo 1412.º do Código Civil. Qualquer comproprietário pode pedir a divisão a qualquer tempo. Se o bem é indivisível — como quase sempre acontece com habitação urbana —, o tribunal pode ordenar a venda em hasta pública e dividir o produto. Processo lento (12–18 meses) e oneroso (custas judiciais 1–3%).
• Direito de preferência dos restantes. Numa venda externa, os outros comproprietários têm 8 dias para igualar a proposta. Se forem vários interessados em preferir, o direito divide-se proporcionalmente às quotas que possuam.
• Mais-valias e o IRS. A quota cedida na divisão pode gerar mais-valias tributáveis na esfera do cedente, salvo se for habitação própria permanente reinvestida em prazo legal.

Comparado com uma divisão alemã (Grunderwerbsteuer completa de 3,5–6,5% sobre o valor da quota) ou francesa (2,5% de droit de partage para concubinos não casados, não a tarifa reduzida de 1,1% reservada a divórcios), a divisão portuguesa é moderadamente cara: IMT pode chegar a 6–7,5% se a quota for de valor elevado. O custo da saída faz parte do verdadeiro custo de comprar casa — quase nenhum simulador inclui esta rubrica.

Quotas iguais ou quotas reais na escritura?

Para casais que entram em compropriedade, declarar quotas que reflictam a contribuição real é quase sempre melhor do que o 50/50 por defeito. O 50/50 é cómodo no dia da escritura. Torna-se hostil no dia da divisão se um pagou a entrada e a maior parte das prestações.

Três opções práticas:

1. 50/50 na escritura com acordo privado de compensação. Simples na escritura, frágil em tribunal. Exige um documento autenticado em separado a registar as contribuições reais.
2. Quotas desiguais na escritura. A solução mais limpa. Cada um aparece com a sua quota efectiva, e a partir daí qualquer venda, herança ou liquidação opera sobre essas quotas. A escritura custa o mesmo; muda o conteúdo.
3. Contrato de coabitação autenticado (€300–€700). Define como se partilham despesas comuns, o que acontece se um deixar de pagar, a fórmula de saída, e o direito de tanteio recíproco sobre a quota do outro.

E a pergunta que a maioria dos casais não faz: o que acontece se um pagar a entrada e o outro a maior parte das prestações? No papel, as quotas continuam 50/50. Na prática, a contribuição real diverge mês a mês. Sem um registo contemporâneo, esta diferença discute-se depois com a memória, não com os números.

Como dividir a prestação se os rendimentos forem diferentes?

Três modelos que sobrevivem dez anos:

1. Prestação igual, quota igual. Simples. Funciona quando os rendimentos estão a ±20% um do outro.
2. Prestação proporcional, quota igual. Cada um paga uma percentagem do rendimento líquido; ambos mantêm 50%. Exige um escrito para impedir que o que ganha mais reclame depois quota maior.
3. Prestação proporcional, quota proporcional. A escritura inscreve as contribuições reais (entrada + capital amortizado + obras estruturais). É o mais justo a longo prazo; exige contabilidade contemporânea de cada pagamento partilhado.

O modelo 3 é o único que sobrevive a uma obra desequilibrada, a uma herança que cai de um lado, ou a uma divergência salarial cinco anos depois. Exige também escrituração de verdade — e é nesse ponto que a maioria das boas intenções se desfaz nos primeiros 18 meses.

O caderno que evita 90% dos conflitos

Todas as divisões de compropriedade conflituosas que vimos partem no mesmo ponto: quem é que pagou efectivamente o quê? Os extractos da conta conjunta mostram a titularidade da conta, não a origem dos depósitos. As facturas das obras estão em nome de um, o dinheiro veio do outro. Três anos depois, ninguém se lembra.

Dois cadernos são inegociáveis desde o primeiro dia: cada movimento da conta da casa com a identificação de quem o alimentou, e cada factura de cada despesa partilhada — entrada, IMT, custos da escritura, IMI, condomínio, obras, electrodomésticos, a caldeira nova ao fim de quatro anos. Esse caderno é o que o tribunal vai pedir, o que a divisão precisa de calcular, e o que qualquer contrato de coabitação vai apontar como fonte de verdade.

Foi para isto que a CasaTab foi criada — um registo partilhado de despesas onde cada gasto fica etiquetado com quem o pagou, para que "quem pagou o quê" nunca seja reconstruído a partir da memória. Podem acompanhar os gastos de casa na CasaTab desde o momento em que a proposta é aceite, ambos os comproprietários na mesma conta.

Antes da escritura, duas decisões

Se vão comprar juntos sem casar, cheguem ao notário com duas decisões claras: as quotas reais que querem inscrever na escritura (não os 50/50 automáticos se não reflectirem as contribuições), e um contrato de coabitação ainda que simples que defina como gerem as despesas comuns e como um sai. É o papel mais barato do processo inteiro e, de longe, o que mais rende por euro investido. A relação não tem de durar para sempre para que o papel valha a pena — é precisamente quando vale.