Custos ocultos de ter casa: o que custa mesmo o primeiro ano

O primeiro ano com casa própria custa 4.000 a 7.500 € para além do crédito em Portugal — seguro, IMI, energia, água, internet, instalação e a primeira reparação imprevista que aparece quase sempre. A análise da Zillow de 2025 coloca o número americano em 15.979 $ por ano em cima do crédito (contra 14.155 $ há apenas dois anos) (Zillow research, novembro 2025). Em Portugal a banda depende da zona, da idade do prédio e do tipo de aquecimento. A seguir, a decomposição real e o orçamento que aguenta.

Em resumo

• O primeiro ano custa 4.000–7.500 € para além do crédito em Portugal (mais em Lisboa e Porto), repartidos por seguro, IMI, energia, água, internet e uma reserva realista para reparações.
• Três bolsos, não um só. Custos fixos anuais (seguro, IMI, energia), despesas de instalação (mudança, eletrodomésticos, pequenos arranjos imediatos) e reparações probabilísticas (a categoria surpresa). Misturá-los é exatamente por que a maioria dos orçamentos do primeiro ano rebenta.
• 85 % dos proprietários teve uma reparação imprevista em 2025, e 26 % pagou mais de 5.000 $ (Hippo 2024 Homeowner Preparedness Report via Carrier Management). Trate como quase certo no primeiro ano.
• A verdadeira maior surpresa são os eletrodomésticos que o vendedor leva quando pensava que ficavam. Orçamente 2.000–4.000 € antes de assinar.
• 1–3 % do preço de compra por ano para manutenção, numa conta separada que vai acumulando. Vai acabar por precisar dele.

Como se divide realmente o primeiro ano

Os custos ocultos dividem-se em três cestos claramente distintos, e tratá-los como uma única soma é exatamente por que a maioria dos orçamentos do primeiro ano acaba por rebentar.

1. Custos fixos anuais — previsíveis e aborrecidos

Seguro multirriscos-habitação, IMI, energia (eletricidade + gás), água, internet, condomínio se for apartamento. Domiciliados mensais ou anuais, depois esquecidos. Em conjunto: 3.500–5.500 €/ano para um imóvel típico.

A rubrica a vigiar: o seguro da casa sobe mais depressa que os salários. O prémio é calculado sobre o valor do capital seguro — um apartamento de 150 m² em Lisboa com valor de reconstrução de cerca de 139.000 € em 2025 tipicamente paga 200–420 €/ano para um multirriscos abrangente (Portal da Habitação — valor médio de construção por m² e simuladores de seguradoras como Mapfre, Allianz e ok! seguros). Por lei, os prédios em propriedade horizontal têm de ter seguro que cubra os danos por incêndio das partes comuns e das paredes, louças e móveis encastrados. Peça três orçamentos na assinatura e compare em cada renovação.

2. Despesas de instalação — uma vez, nos primeiros 3–6 meses

Este é o bolso que mais surpreende:

• Mudança: 500–3.000 € conforme a distância e o volume.
• Contratos e cauções: 150–400 € entre luz, gás, água e internet.
• Serralheiro e pequenas melhorias de segurança: 150–400 €. Trocar os bombins é o que todo o profissional recomenda e o que quase todos os compradores de primeira casa esquecem.
• Eletrodomésticos que o vendedor leva: a rubrica que mais surpreende. Em Portugal, a regra por defeito é que fica com o imóvel só o que está expressamente listado na escritura ou no anexo de bens móveis. Frigorífico, máquinas de lavar, forno, placa, até candeeiros, vão com o vendedor se não estiverem na lista. Reponha: 2.000–4.000 € para um pacote completo de gama média. Quase metade dos proprietários substitui um eletrodoméstico grande no primeiro ano, tipicamente entre 500–2.500 € por peça.
• Mobiliário básico para compartimentos vazios: 3.000–10.000 € consoante o que já trouxe.
• Desinfestação se o imóvel for antigo ou rural: 250–500 € para um tratamento inicial.
• Limpeza e pintura antes de entrar: 400–1.500 € se quiser entrar com as paredes novas.

Total: 5.000–18.000 €, repartidos pelos primeiros seis meses.

3. Reparações probabilísticas — a categoria surpresa

A mais difícil de orçamentar porque é estatística. O número publicado mais limpo é o da Hippo: 85 % dos proprietários teve uma reparação imprevista em 2025, 26 % pagou mais de 5.000 $ e 16 % mais de 10.000 $. Um estudo complementar de 2026 encontrou que 50 % dos proprietários americanos diz ter obras necessárias que não consegue pagar agora (Clever Offers 2026).

As fontes mais comuns:

• Caldeira ou esquentador a falhar no primeiro inverno. Um esquentador que aguentou o último frio com o anterior dono frequentemente morre no seguinte. Substituição: 1.200–2.500 € instalado para um esquentador; 3.000–6.000 € para uma caldeira a gás.
• Telhado e infiltrações — telhas fora de sítio, impermeabilização no fim de vida, que não se viu em pleno verão seco.
• Canalização, sobretudo em prédios pombalinos ou em casas construídas antes de 1980. Tubagens rebentadas, esquentadores cansados, torneiras que já não fecham: 500–2.500 €.
• Instalação elétrica — quadros sem diferencial moderno, fios antigos, ligação à terra insuficiente. 1.500–5.000 € consoante o alcance.

Quanto deveria orçamentar para o primeiro ano?

Conte com 6–10 % do preço de compra por cima do crédito, distribuídos por doze meses. Num apartamento de 250.000 €, isto são 15.000–25.000 €, divididos pelos três bolsos do quadro abaixo.

Leitura mais conservadora: só os custos fixos (seguro + IMI + energia + internet + condomínio) ficam em 3.500–5.500 €. Some a instalação do primeiro trimestre e uma reserva razoável para reparações e volta à faixa dos 6–10 %.

Qual é a surpresa mais cara?

Para a maioria dos compradores de primeira casa, os eletrodomésticos que o vendedor leva quando pensava que ficavam. Em Portugal, a lista de bens móveis anexa à escritura é o que conta. Se frigorífico, máquinas, forno ou placa não aparecem, vão com o vendedor. Repor o conjunto: 2.000–4.000 € no mínimo.

Segunda maior, sobretudo em prédios pombalinos ou casas anteriores a 1980: o esquentador ou caldeira que se avaria no primeiro inverno. 1.200–2.500 € para um esquentador a gás; 3.000–6.000 € para uma caldeira instalada. Terceira: infiltrações e humidades escondidas atrás de armários ou por baixo de tacos, que só se descobrem quando se abre algo.

Por país: o que custa o primeiro ano (sem crédito e sem reparações)

País	Seguro de habitação típico	Eletricidade + gás + água + internet	Equivalente ao IMI	Fixo 1.º ano
Portugal	Multirriscos ~0,15–0,3 % do capital seguro (ap. 150 m² em Lisboa: 200–420 €/ano)	Eletricidade + gás + água + internet ~1.800 €	IMI 0,3–0,8 % do VPT	3.500–5.500 €
EUA	2.003 $/ano em média	~6.000 $/ano	Property tax 3.030 $/ano	~11.000 $ sem manutenção
Espanha	Apartamento ~210 €, moradia ~408 € (média 311 € em 2025)	Luz + gás + água ~2.000 € + internet ~360 €	IBI 0,4–1,1 % do valor catastral	4.000–5.500 €
França	MRH proprietário ~275 € (casa 372 €, apartamento 180 €)	Energia ~1.900 € + água 500 € + internet 420 €	Taxe foncière (varia por comuna)	4.500–6.500 €
Alemanha	Wohngebäudeversicherung 300–900 € + Hausrat 100–250 €	Energia ~2.600 € + água + internet 400 €	Grundsteuer (por Bundesland)	4.500–7.500 €
Países Baixos	Opstal 150–450 € + inboedel 120–360 €	Energia ~2.000 € + água + internet	OZB + taxas municipais	4.000–6.000 €
Reino Unido	£379/ano combinado (ABI Q4 2025)	Energia £1.755 + água £603 + internet £360 + licença TV £174	Council tax escalão D £2.280	~£5.550

Acrescente 5.000–15.000 € para a instalação (bolso 2) e 3.000–10.000 € de reserva para reparações (bolso 3) por cima destes números.

O modelo que realmente funciona: três bolsos separados

Bolso 1 — Custos fixos anuais. Seguro, IMI, energia, internet, condomínio. Débito direto da conta principal. Revisto uma vez por ano na renovação.

Bolso 2 — Instalação. Mudança, eletrodomésticos, reparações imediatas, mobiliário dos compartimentos vazios. Orçamentado como uma única rubrica antes da escritura, gasto ao longo de 3–6 meses com um registo escrito de cada despesa. Quando o bolso esgota, acabam os "já agora" até ao ano seguinte. É o bolso que mais decide se o primeiro ano é controlado ou caótico.

Bolso 3 — Reserva para imprevistos. 1–3 % do valor do imóvel por ano, numa conta poupança separada, aberta antes do terceiro mês. Num apartamento de 250.000 €, são 2.500–7.500 €/ano. O que não usar no primeiro ano, transita. Vai acabar por usar.

A chave é mantê-los separados. Quem mistura fica sem dinheiro do bolso 1 em outubro, salta a renovação do seguro em novembro e depois não consegue pagar a reparação da caldeira em dezembro. Quem tem três contas distintas atravessa os doze meses curiosamente tranquilo apesar de ter menos 10.000 € no banco.

Foi precisamente para isto que o CasaTab foi construído — um único lugar para cada despesa pós-escritura por categoria, com o desvio face à linha de base visível em tempo real e o recibo anexado em cada linha. Quando o canalizador disser "são mais 600 €", vê imediatamente de que bolso sai. Acompanhe o seu primeiro ano no CasaTab e o balanço de março não apanha de surpresa.

O que fazer na semana em que assina

Antes de chegarem as mudanças:

1. Liste o que o vendedor leva. Compare linha a linha com a lista de bens móveis anexa à escritura. Cada eletrodoméstico em falta passa a ser uma rubrica do bolso 2 antes de gastar um euro em mobília.
2. Peça três orçamentos de seguro multirriscos. A diferença entre o mais barato e o mais caro com cobertura equivalente é tipicamente de 80–200 €/ano. Compare em cada renovação.
3. Marque já a revisão da caldeira/esquentador se o imóvel tiver mais de dez anos e o vendedor não tiver entregue um certificado recente. Uma revisão de 60 € evita a surpresa de 2.500 €.
4. Abra a conta do bolso 3 antes do terceiro mês. Conta poupança separada, transferência automática mensal, tratada como já gasta. A estatística diz que vai tocar-lhe antes do primeiro aniversário.

Em resumo

A escritura parece a meta, mas no orçamento real é sobretudo a meio do caminho para o primeiro ano. Os compradores que passam os doze meses sem stress partilham um hábito: tratam os três bolsos como três problemas diferentes, não como uma única soma.

Veja também o detalhe completo do que custa mesmo comprar uma casa para ver tudo o que acontece antes da escritura — entrada, notário, IMT, IS e encargos de crédito que compõem a outra metade do que custa realmente o primeiro ano.