Quanto de entrada preciso para comprar uma casa em 2026?

Quanto de entrada precisa para comprar casa? Em Portugal, cerca de 10% do preço — o Banco de Portugal limita o crédito à habitação própria e permanente a 90% do valor. Os 20% que toda a gente refere são uma folga para melhores condições, não uma obrigação. O que realmente desequilibra o orçamento não é a entrada, mas o IMT, o Imposto do Selo e os custos de escritura, que o banco não financia.

Em resumo:

• Os bancos financiam até 90% do valor (o menor entre preço e avaliação), logo precisa de pelo menos 10% de entrada mais os custos.
• A garantia pública permite a jovens até aos 35 anos pedir 100% do crédito, dispensando a entrada — mas não os custos.
• A isenção de IMT Jovem elimina o IMT na primeira casa até aos 35 anos, total até 330.539 € e parcial até 660.982 € em 2026.
• Uma entrada maior reduz o empréstimo, melhora a taxa e facilita a aprovação. Mas não fique a zero.
• O número que decide se pode pagar a casa não é a entrada, são os custos que vêm atrás.

Entrada, sinal e CPCV: não são a mesma coisa

A palavra "entrada" serve para três coisas diferentes, e confundi-las é onde os orçamentos descarrilam.

A entrada é a parte do preço que paga com o seu dinheiro. O banco empresta o resto. É o número que se tem em mente quando se pergunta quanto de entrada é preciso para comprar uma casa.

O sinal é uma quantia menor, paga na assinatura do CPCV (contrato-promessa de compra e venda) para reservar o imóvel. Conta como parte da entrada se o negócio se concretizar, mas perde-o se desistir sem justificação — e o vendedor devolve-o em dobro se for ele a desistir.

Os custos de aquisição são outra categoria: impostos e honorários que não vão para o vendedor. Somam-se à entrada, e pesam mais do que ela.

Quanto de entrada para uma casa de 250.000 €?

Para uma casa de 250.000 €, conte com cerca de 25.000 € de entrada (10%, o mínimo que o banco não financia) mais os custos. Um jovem até aos 35 anos com isenção de IMT precisa de pouco mais do que o Imposto do Selo e a escritura; um comprador comum soma o IMT por inteiro.

A entrada é a parte flexível. O IMT, o Imposto do Selo e a escritura são quase iguais ponha a entrada que puser — e é aí que mora a surpresa.

Garantia pública: 100% do crédito até aos 35 anos

Se tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente, a garantia pública do Estado cobre até 15% do valor da transação, o que permite ao banco financiar 100% do crédito sem entrada. O imóvel não pode valer mais de 450.000 €, e o contrato tem de ser formalizado até 31 de dezembro de 2026.

Combinada com a isenção de IMT Jovem — total até 330.539 € de valor em 2026 —, um jovem pode entrar numa casa com poucos milhares de euros em vez de dezenas de milhares. Mas atenção: a garantia dispensa a entrada, não os custos. Continua a precisar do Imposto do Selo e da escritura em dinheiro.

Vale sempre a pena dar 20% de entrada?

Não. Dar 20% é melhor para o crédito, mas nem sempre para si, porque o dinheiro que mete na entrada é dinheiro que já não tem para os custos, as obras ou um fundo de emergência.

Uma entrada maior faz três coisas: reduz o capital em dívida (paga menos juros), melhora a taxa que o banco oferece e facilita a aprovação. Mas esvaziar as poupanças para chegar aos 20% e entrar em casa sem folga é a receita para a primeira avaria ir parar ao cartão de crédito. Para a maioria, a entrada certa é a que garante uma boa taxa deixando intacto um colchão — não o máximo que conseguir juntar.

Os custos que nada têm a ver com a entrada

Esta é a parte que as calculadoras esquecem. Por cima da entrada, deve uma pilha de custos únicos que quase nunca se financiam:

• IMT: imposto progressivo sobre a transação, isento para jovens até aos 35 anos na primeira casa dentro dos limites.
• Imposto do Selo: 0,8% do valor da compra.
• Escritura e registo: notário ou Casa Pronta mais o registo predial, na ordem de 1.000–1.500 €.

Detalhamos cada rubrica no guia sobre o custo real de comprar casa, e o gasto não acaba com as chaves: os custos ocultos do primeiro ano somam vários milhares que quase ninguém orçamenta.

Se ainda está a calcular quanto o banco vai emprestar — o que fixa a entrada do outro lado —, comece por quanto crédito pode pedir antes de se apaixonar por uma casa que o seu rendimento não aguenta.

Como fazem os que acertam

Os compradores que não levam sustos fazem uma coisa pouco glamorosa: tratam a entrada e os custos como dois bolsos separados desde a primeira visita, e guardam um terceiro — o colchão — que se recusam a gastar na entrada.

Parece óbvio até estar a três semanas da escritura, chegar a liquidação do Imposto do Selo, a comissão do banco ser mais alta do que disseram, e perceber que a "entrada" que tinha poupado estava a pagar tudo isso. A solução não é uma folha de cálculo que abandona à segunda semana: é registar cada despesa real à medida que chega, na sua categoria, para que o total diga sempre a verdade. Foi mesmo para isso que o CasaTab foi criado: um só sítio para a entrada, cada custo de compra e o que vem depois, partilhado com quem compra consigo.

Em síntese

Quase de certeza precisa de menos entrada do que pensa, e de mais dinheiro total do que planeou. Os 20% não são uma porta que tenha de atravessar: são um botão que troca poupanças por uma taxa melhor. Os números que decidem mesmo se pode pagar a casa são o limite de financiamento do banco e os custos de 3–8% escondidos logo atrás da entrada.

Calcule os dois antes de fazer uma proposta. Quem o faz dorme nas últimas semanas. Quem só poupou "a entrada" passa-as a olhar para o saldo.