Kaufnebenkosten: das Geld, das keine Bank finanziert

Die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15% des Kaufpreises finanzieren deutsche Banken im Regelfall nicht — sie müssen aus dem Eigenkapital kommen, zusätzlich zu jedem Euro Eigenanteil am Kaufpreis selbst. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das 40.000 bis 60.000 €, die am Notartermin bereitliegen müssen. Wer nur den Kaufpreis plant, plant die Hälfte des Bedarfs.

Das Wesentliche:

• Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision werden üblicherweise nicht mitfinanziert.
• Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest: von 3,5% in Bayern bis 6,5% in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
• Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5 bis 2% und folgen einer bundesweit einheitlichen Gebührenordnung — Vergleichen bringt nichts.
• Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei selbstgenutztem Wohneigentum.
• Die Bank bewertet außerdem den Beleihungswert, nicht Ihren Kaufpreis — liegt er darunter, wächst Ihr Eigenanteil.

Warum die Nebenkosten aus dem Eigenkapital kommen

Eine Baufinanzierung deckt den Kaufpreis, nicht die Erwerbsnebenkosten. Der Grund ist die Sicherheit: Die Bank finanziert gegen ein Objekt, das sie im Notfall verwerten kann. Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind aber keine Sachwerte — sie fließen ab und sind verloren.

Deshalb ist die sogenannte Vollfinanzierung, bei der auch die Nebenkosten mitfinanziert werden, eine Ausnahme, die Banken sich mit spürbaren Zinsaufschlägen bezahlen lassen und nur bei sehr sicheren Einkommen anbieten.

Für die Praxis heißt das: Zwei Zahlen entscheiden über Ihren Kauf. Der Kaufpreis, den die Bank überwiegend finanziert — und die Nebenkosten, die vollständig Ihnen gehören.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten wirklich?

Rechnen Sie mit 10 bis 15% des Kaufpreises, je nach Bundesland und danach, ob ein Makler beteiligt ist. Den größten Ausschlag gibt die Grunderwerbsteuer, weil sie von Land zu Land fast doppelt so hoch ausfallen kann.

Dazu kommt, was nach dem Notartermin folgt: Umzug, Küche, Renovierung. Die versteckten Kosten des ersten Jahres summieren sich noch einmal auf einen fünfstelligen Betrag, den kaum jemand einplant.

Was ist der Beleihungswert — und warum kann er Sie Geld kosten?

Der Beleihungswert ist der langfristig sicher erzielbare Wert der Immobilie, den die Bank selbst ermittelt — er liegt planmäßig unter dem Verkehrswert und damit oft unter Ihrem Kaufpreis. Die Finanzierungsquote bezieht sich auf diesen Wert, nicht auf das, was Sie bezahlen.

Ein Beispiel: Sie kaufen für 400.000 €, die Bank setzt den Beleihungswert bei 380.000 € an und finanziert davon 80%. Das sind 304.000 € statt der erhofften 320.000 € — 16.000 € mehr Eigenkapital, ohne dass sich am Kaufpreis etwas geändert hat.

In angespannten Märkten mit hohen Geboten ist genau das der Punkt, an dem Finanzierungen kippen. Wer über dem Angebotspreis bietet, sollte vorher wissen, wie viel Abstand zwischen Gebot und Bankbewertung er selbst tragen kann.

Der Länderunterschied, der über Tausende entscheidet

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Spanne ist erheblich. Bayern liegt mit 3,5% am unteren Ende; Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5%.

Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € gegenüber 26.000 € — 12.000 € Unterschied allein aufgrund der Landesgrenze. Wer im Grenzgebiet zwischen zwei Bundesländern sucht, sollte diese Zahl kennen, bevor er sich in ein Objekt verliebt.

Einige Länder haben ihre Sätze in den vergangenen Jahren gesenkt oder Freibeträge für Erstkäufer eingeführt. Prüfen Sie den aktuellen Satz Ihres Bundeslandes beim jeweiligen Finanzministerium, bevor Sie kalkulieren — die Sätze ändern sich häufiger, als die meisten Ratgeber nahelegen.

Wie es Käufer machen, die entspannt zum Notar gehen

Wer beim Notartermin ruhig bleibt, hat vorher eine unspektakuläre Sache getan: zwei Budgets getrennt geführt. Das eine ist, was die Bank finanziert. Das andere ist, was vor der Beurkundung tatsächlich auf dem Konto liegen muss — und diese zweite Zahl bewegt sich mit jedem Angebot und jedem Kostenvoranschlag.

Genau diese Zahl gerät außer Kontrolle. Sie besteht aus Positionen, die Wochen auseinander eintreffen, sie ändert sich mit der Bankbewertung, und wer zu zweit kauft, muss sie auch noch fair aufteilen. Im Kopf behalten heißt, die Lücke im schlechtestmöglichen Moment zu entdecken.

Dieses laufende Verzeichnis — jede Gebühr, Steuer und Rechnung vom Angebot bis zum letzten Möbelstück, mit der Finanzierung daneben — ist genau das, wofür CasaTab gebaut wurde, gemeinsam mit dem Menschen, mit dem Sie kaufen.

Worauf es hinausläuft

Der Kaufpreis ist die Zahl, über die alle sprechen. Die Zahl, die Käufe scheitern lässt, ist eine andere: das Eigenkapital, das am Beurkundungstag bereitliegen muss.

Rechnen Sie den Satz Ihres Bundeslandes aus, addieren Sie 1,5 bis 2% für Notar und Grundbuch, den Makleranteil falls vorhanden — und legen Sie einen Puffer für den Fall obendrauf, dass der Beleihungswert unter Ihrem Kaufpreis liegt. Wer diese Summe kennt, bevor er bietet, verhandelt aus einer ganz anderen Position. Wie sich das im Gesamtbild einordnet, zeigt die wahre Kostenrechnung beim Hauskauf.