Preciso de advogado para comprar casa? O que já está coberto
Nenhuma lei obriga a ter advogado para comprar casa em Portugal. Mas duas alterações recentes passaram para o comprador verificações que antes eram feitas na escritura — e uma delas pode fazer com que herde as dívidas do condomínio sem dar por isso.
David C. · · 7 min
Não precisa de advogado para comprar casa em Portugal: nenhuma lei o exige, e a escritura pode ser feita perante notário, advogado, solicitador ou no balcão Casa Pronta. O que mudou é o que já não é verificado por si: desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, deixou de ser obrigatório apresentar a licença de utilização no momento da escritura. O imóvel continua a ter de a ter — só que agora a responsabilidade de confirmar é sua.
Em resumo:
- O advogado não é obrigatório. A escritura pode ser celebrada em cartório notarial, por advogado ou solicitador, ou no serviço Casa Pronta.
- Desde o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), a licença de utilização já não tem de ser exibida na escritura — mas o imóvel continua a precisar dela, e o risco passou para o comprador.
- Pela Lei n.º 8/2022, o vendedor tem de apresentar uma declaração do condomínio sobre dívidas. Se prescindir dela, assume essas dívidas.
- Os imóveis construídos depois de agosto de 1951 têm de ter licença de utilização. Uma segunda via custa entre 6 € e 60 €, consoante o município.
- Honorários de advogado rondam 1% a 1,5% do valor da transação — valor de mercado, não tabela oficial.
O que a escritura já garante
A transmissão de um imóvel exige título formal e registo. Quem titula a escritura — notário, advogado, solicitador ou o balcão Casa Pronta — verifica a identidade e a capacidade das partes, confirma a descrição predial e a titularidade na Conservatória do Registo Predial, e assegura que ónus e encargos inscritos ficam declarados: hipotecas, penhoras, usufrutos, direitos de preferência.
A certidão permanente do registo predial é o documento onde tudo isso consta, e pode ser consultada online por qualquer pessoa antes de fazer uma proposta. É a peça mais informativa de todo o processo e a maioria dos compradores nunca a pede por iniciativa própria — espera que alguém a mostre no dia da escritura.
No Casa Pronta, o processo integra ainda a liquidação do IMT e do Imposto do Selo e o registo imediato a favor do comprador, o que fecha a janela entre a escritura e o registo.
O que deixou de ser verificado por si
Aqui está a alteração que quase ninguém explica aos compradores.
Antes, a licença de utilização tinha de ser apresentada no ato da escritura. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou essa obrigação de exibição. Como explica o idealista/news, a medida "não vem permitir vender casa sem licença, mas sim sem a obrigação de exibir a autorização de utilização". A lei continua a exigir que o imóvel esteja licenciado; apenas deixou de haver um momento em que alguém confirma isso por si.
O efeito prático: pode comprar, com escritura válida, um imóvel com obras não licenciadas — uma ampliação, uma marquise fechada, uma cave transformada em habitação — e só descobrir mais tarde, quando quiser vender, financiar ou legalizar. Os bancos continuam, na prática, a pedir prova de licenciamento para conceder crédito, o que funciona como rede de segurança para quem compra com financiamento. Quem compra a pronto pagamento não tem sequer essa.
Para imóveis construídos depois de agosto de 1951, a licença é exigível. Uma segunda via pede-se na câmara municipal e custa entre 6 € e 60 €, consoante o concelho — provavelmente a verificação com melhor relação custo-benefício de toda a compra.
A declaração do condomínio que não deve dispensar
Pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, quem vende uma fração autónoma tem de solicitar ao administrador do condomínio uma declaração escrita com o valor de todos os encargos em vigor e das dívidas existentes, com natureza, montantes e datas de vencimento. O administrador tem dez dias para a emitir.
O detalhe decisivo está no artigo 1424.º-A do Código Civil: se o comprador aceitar a escritura sem essa declaração, declarando prescindir dela, assume a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do vendedor ao condomínio. Não é uma formalidade — é uma cláusula que transfere dívida alheia para si, e aparece com regularidade em escrituras feitas à pressa porque o administrador demorou a responder.
A regra base é clara e favorável ao comprador: dívidas vencidas até à data da escritura são do vendedor; as que se vencem depois são suas. Só perde essa proteção se abdicar dela por escrito.
Riscos que ficam de fora, mesmo com tudo em ordem
| Risco | Verificado na escritura? | Onde se resolve |
|---|---|---|
| Titularidade, hipotecas, penhoras | Sim | Certidão permanente |
| Liquidação de IMT e Imposto do Selo | Sim | Casa Pronta ou cartório |
| Dívidas ao condomínio | Só se exigir a declaração | Administrador do condomínio |
| Licença de utilização | Já não | Câmara municipal |
| Obras sem licenciamento | Não | Câmara municipal |
| Estado da construção | Não | Inspeção técnica |
| Área real vs. área registada | Não | Comparar caderneta predial e certidão |
A divergência entre a caderneta predial urbana (Finanças) e a certidão do registo predial (Conservatória) é dos problemas mais comuns e dos mais aborrecidos de resolver depois. São dois registos independentes sobre o mesmo imóvel e nem sempre coincidem em área, tipologia ou confrontações. Confirmar que batem certo antes da escritura evita meses de retificações.
Então quando vale a pena um advogado?
Quando existe um risco concreto que nenhuma das verificações acima cobre. Um advogado ou solicitador justifica-se sobretudo em:
- Imóveis sem licença ou com obras não legalizadas, onde é preciso avaliar se a legalização é sequer possível.
- Heranças indivisas, com vários proprietários e um deles ausente ou em desacordo.
- Compra na planta, onde interessa negociar o contrato-promessa, as garantias e as penalizações por atraso.
- Compradores não residentes, que combinam procuração, NIF de representante fiscal e prazos que não podem cumprir presencialmente.
Os honorários situam-se normalmente entre 1% e 1,5% do valor da transação, mas não existe tabela oficial em Portugal: é preço de mercado. Peça um valor fechado com âmbito escrito, em vez de uma percentagem sobre um preço que nada tem a ver com o trabalho envolvido — verificar uma certidão, uma licença e um contrato dá praticamente o mesmo trabalho num apartamento de 150.000 € e numa moradia de 500.000 €.
Como fazem os compradores que acertam
Pedem a certidão permanente antes de fazer proposta e leem eles próprios a parte dos ónus. Pedem cópia da licença de utilização à câmara — 6 € a 60 € — em vez de assumirem que existe. Exigem a declaração do condomínio e nunca assinam a cláusula que prescinde dela. Comparam a caderneta predial com a certidão do registo. E só depois disso decidem se ainda há um risco que compense pagar a um advogado, com valor fechado.
O segundo hábito é menos visível: registam cada custo assim que fica acordado, ao lado do IMT e do custo real completo de comprar casa. Escritura, registo, imposto, eventual advogado, certidões, inspeção — chega em faturas separadas ao longo de meses, e é exatamente por isso que escapa ao orçamento inicial. Manter esse total vivo num só sítio, ao lado do crédito habitação, é para isso que existe o CasaTab, do sinal do contrato-promessa à última fatura.
Portugal continua a dar-lhe proteções reais e gratuitas: um título formal, um registo público consultável por qualquer pessoa e uma regra que atribui ao vendedor as dívidas de condomínio vencidas. O que deixou de lhe dar é alguém que confirme, no dia da escritura, que a casa está licenciada. Antes de chegar ao momento da escritura, saiba quais destas verificações fez e quais aceitou dispensar — e conte com o facto de que o primeiro ano de casa própria custa sempre mais do que o previsto.