Imóvel novo ou usado em Espanha: qual paga menos imposto?

Só em imposto, comprar usado em Espanha sai quase sempre mais barato: um imóvel usado paga o ITP, ou seja, 4% a 11% do preço consoante a comunidade autónoma, enquanto um imóvel novo paga um IVA fixo de 10% mais o AJD, um imposto de selo de cerca de 0,5%-1,5% — por isso, no mesmo imóvel de 300.000 €, o novo paga entre 4.500 € e 19.500 € mais de imposto. Essa diferença é real, mas é só uma linha. O novo vem com uma garantia estrutural de 10 anos; o usado compra-se "no estado em que se encontra", com seis meses para reclamar defeitos ocultos (Código Civil espanhol, art. 1490).

Em resumo:

• O usado (segunda mano) é tributado pelo ITP, fixado por cada comunidade — 4% no País Basco, 6% em Madrid, 7% na Andaluzia, até 10%-13% na Catalunha.
• O novo (obra nueva) é tributado por um IVA de 10% estatal mais o AJD de 0,5% a 1,5%, pelo que a sua fatura fiscal supera o ITP do usado em todas as regiões.
• Num imóvel de 300.000 €, essa diferença fiscal vai de cerca de 4.500 € na Catalunha (ITP alto) a 19.500 € no País Basco (ITP baixo).
• O novo tem garantia estrutural de 10 anos pela lei LOE; o usado, apenas seis meses para reclamar defeitos ocultos.
• A opção que paga menos imposto não é automaticamente o imóvel mais barato: a obra, o certificado energético e o sobrepreço do novo invertem as contas com frequência.

A escolha entre novo e usado é apresentada como questão de gosto — reluzente e pronto a habitar contra central e com carácter. Por baixo são dois regimes fiscais distintos, e a maioria dos compradores descobre qual ativou só depois de assinar a proposta.

Porque o imposto muda entre novo e usado

Em Espanha, uma compra é tributada de uma de duas formas incompatíveis, e qual se aplica não depende do preço negociado. Depende apenas de o imóvel já ter tido dono antes.

A primeira transmissão de um imóvel a estrear, vendido diretamente pelo promotor, é uma entrega empresarial e cai no IVA (o IVA espanhol). Qualquer venda posterior — todo o imóvel que já teve um proprietário — é uma transmissão entre particulares e cai no ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Os dois nunca coincidem na mesma escritura.

Qual é a diferença entre IVA e ITP?

O IVA é um imposto estatal fixo de 10% para habitação em toda a Espanha; o ITP é um imposto regional fixado por cada comunidade, de cerca de 4% a 11%. O IVA vai para o tesouro central; o ITP, para a região — por isso a taxa do usado muda assim que se cruza uma fronteira interna.

Há mais uma armadilha. No novo, a própria escritura também é tributada — pelo AJD (imposto de atos jurídicos documentados) — porque a operação cai no IVA. No usado, a escritura não paga AJD, pois um documento já sujeito a ITP não pode ser tributado duas vezes. O comprador de novo paga assim dois impostos (IVA + AJD); o de usado, apenas um (ITP).

Que impostos se pagam num imóvel novo em Espanha?

O novo é tributado por um IVA de 10% mais AJD de 0,5%-1,5%, a cargo do comprador — no total, cerca de 10,5% a 11,5% do preço. A taxa do IVA é fixada pela lei estatal e confirmada pela Agencia Tributaria; a do AJD é fixada pela tua comunidade (0,5% no País Basco e Navarra, 0,75% em Madrid, 1,2% na Andaluzia, 1,5% na Catalunha e na Comunidade Valenciana).

Dois detalhes contam na prática:

• O IVA super-reduzido de 4% só existe para habitação social oficialmente classificada (VPO de régimen especial), comprada diretamente ao promotor. Uma exceção estreita — a esmagadora maioria do novo paga 10%, e "este imóvel é a 4%" é algo a confirmar por escrito, nunca a assumir.
• Comprar na planta (sobre plano) implica pagar em prestações à medida que o edifício sobe, cada uma com o seu IVA, e os montantes entregues estão garantidos por uma garantia bancária (aval). O teu dinheiro está protegido, mas o teu calendário não: as datas de entrega escorregam, e não se muda para uma vantagem fiscal que ainda não está construída.

O que paga o usado: o ITP, conforme a tua comunidade

O usado é tributado apenas pelo ITP, e como cada comunidade fixa a sua taxa, o mesmo imóvel custa milhares de euros mais ou menos em imposto consoante a localização. Em 2026, as taxas gerais rondam:

As taxas mudam, e é mesmo por isso que vale a pena consultar: a Comunidade Valenciana baixou o seu ITP geral de 10% para 9% com efeitos a 30 de junho de 2026, e a Catalunha passou a uma escala por escalões de 10% a 13% em 27 de junho de 2025. A maioria das regiões publica ainda taxas reduzidas de ITP — para menores de 35 anos, famílias numerosas, ou imóveis abaixo de um limite de preço (a Andaluzia desce a 3,5% para menores de 35 que compram habitação própria até 150.000 €). Confirma a tua comunidade e o teu perfil de comprador antes de fazer uma proposta: é a linha que mais se move.

O mesmo imóvel de 300.000 €, tributado das duas formas

Mantém o preço fixo em 300.000 € e passa-o pelos dois regimes. A coluna do novo é 10% de IVA mais o AJD dessa região; a do usado é o ITP dessa região.

O padrão é claro: o usado ganha em imposto em todo o lado, mas a dimensão da vantagem desaba à medida que o ITP sobe. No País Basco, o usado poupa quase 20.000 € de imposto; na Catalunha, onde o ITP já é 10%, o novo só custa 4.500 € mais — perto o suficiente para que a garantia e a ausência de obra absorvam a diferença. O notário e o registo (mais 0,3% a 1%) são semelhantes nos dois casos.

É mais barato comprar novo ou usado em Espanha?

Em imposto, o usado é mais barato em todas as comunidades, porque o seu ITP fica abaixo dos 10% de IVA mais AJD do novo. Mas "mais barato de comprar" não é "mais barato de ter": a diferença vai de cerca de 4.500 € na Catalunha a 19.500 € no País Basco sobre um imóvel de 300.000 €, e uma obra ou um mau certificado energético podem apagá-la num ano.

É aqui que a versão "lista de taxas" desta pergunta se engana. Para na tabela do imposto e ignora os quatro custos que de facto decidem.

Os custos fora do imposto que invertem a resposta

O imposto é o número mais barulhento, não o maior. Outros quatro mudam o veredicto com frequência.

A garantia de 10 anos. O novo traz garantias legais pela lei da edificação (Ley 38/1999, LOE): 10 anos para defeitos estruturais, 3 anos para falhas de habitabilidade, 1 ano para defeitos de acabamento, contados desde a receção da obra. O usado não tem nada equivalente. O vendedor responde apenas por defeitos ocultos (vicios ocultos), e o comprador tem só seis meses desde a entrega para agir, um prazo de caducidade que não pode ser interrompido (Código Civil, art. 1490). O usado compra-se, juridicamente, "no estado em que se encontra".

A fatura da obra. O novo não precisa de nada no primeiro dia. Um usado a preço "segunda mano" pede muitas vezes cozinha, casa de banho ou instalação elétrica — precisamente as obras que mais derrapam. Se ponderas um usado mais barato, orça a obra antes da proposta, não depois, porque os orçamentos de obra ultrapassam a estimativa mais vezes do que a cumprem.

O certificado energético. O parque usado costuma estar na base da escala energética, e uma etiqueta E, F ou G afeta agora a taxa do crédito, o calendário legal de melhorias e o preço de revenda. O novo é entregue em A ou B por norma de construção. Essa diferença é um custo recorrente que a tabela do imposto nunca mostra.

O sobrepreço por metro quadrado. O novo costuma custar mais por m² do que o usado comparável — a margem do promotor e a construção moderna estão incluídas —, uma diferença visível nos índices separados do INE para habitação nova e usada. O ITP mais baixo do usado reflete muitas vezes um preço de partida mais baixo: podes estar a poupar imposto sobre um número menor.

Como decidem os compradores que acertam

Quem não se queima faz uma coisa nada glamorosa: mete as duas opções num único total antes de se apaixonar por qualquer uma. Novo a 300.000 € são 30.000 € de IVA, o AJD, o notário, zero obra, faturas de energia de classe A. Usado a 300.000 € são menos ITP, mas uma cozinha de 25.000 €, uma melhoria energética e um relógio de seis meses para os defeitos. Lado a lado, o imóvel "mais barato" é muitas vezes o mais caro — e só se vê quando cada linha vive no mesmo sítio.

É essa a falha que um registo de despesas partilhado como o CasaTab preenche: anotas o preço, o IVA ou o ITP, o AJD, o notário, os orçamentos de obra e os trabalhos de eficiência contra um único orçamento de compra, e o custo real de cada opção deixa de ser um palpite. A mesma conta partilha-se com quem compras. Para a lista completa do que se acumula por cima do imposto — e o que acontece mesmo no notário quando o pagas — o custo real de comprar casa percorre cada rubrica.

A conclusão honesta

Novo ou usado vende-se como uma sensação e decide-se com aritmética. O imposto muda por completo consoante a escolha — 10% de IVA mais AJD fixo no novo, um ITP regional de 4% a 11% no usado — e na linha fiscal, o usado quase sempre ganha. Mas a garantia a que renuncias, a obra que herdas e as faturas de energia que assinas também são dinheiro real, e caem sobre o usado muito mais do que sobre o novo. Orça tudo, na tua comunidade, antes de fazer a proposta. O número que decide isto nunca é o do anúncio.