Aval ICO em Espanha: quem compra casa a 100% desde junho de 2026

O aval ICO permite a compradores elegíveis financiar até 100% do preço da primeira casa em Espanha: o Estado garante até 20% do empréstimo — 25% se o imóvel tiver certificado energético D ou superior — sem custos e durante os primeiros dez anos (ICO). Desde 19 de junho de 2026, o limite de rendimento depende da província: 37.800 € brutos por ano em regra geral, chegando a 63.000 € em Madrid, Barcelona ou Málaga. O limite de património é de 150.000 € e o crédito tem de ser assinado até 31 de dezembro de 2027.

Em resumo:

• O aval substitui a entrada que não tens: com o Estado a cobrir a fatia de cima do empréstimo, o banco pode financiar 100% do preço em vez dos 80% habituais.
• Desde 19 de junho de 2026 os limites de rendimento são provinciais: 37.800 € na maior parte do país, 46.200 € em Valência ou Saragoça, 63.000 € em Madrid, Barcelona, Málaga ou nas Baleares.
• É preciso ter no máximo 35 anos ou menores a cargo, comprar a primeira habitação própria e permanente — e comprovar dois anos de residência legal contínua em Espanha.
• Portugal tem a sua própria garantia pública desde 2024; a espanhola cobre mais (20–25% contra 15%) e dura até ao fim de 2027 — mas não serve a quem compra a partir de Portugal.
• Os custos de compra em Espanha (8% a 13% do preço) ficam de fora. O "financiamento a 100%" continua a exigir cinco dígitos em dinheiro vivo.

O que é o aval ICO — e o que não é

O Instituto de Crédito Oficial — o banco público de fomento espanhol — assinou em abril de 2024 um convénio de 2.500 milhões de euros com o Ministério da Habitação para avalizar créditos de primeira casa de jovens e famílias com menores a cargo (anúncio, La Moncloa). O mecanismo: o banco empresta acima dos 80% habituais do valor do imóvel e o Estado garante a fatia que fica por cima. Se deixares de pagar, o Estado paga ao banco a parte garantida — e depois cobra-ta a ti. Nada é perdoado, nunca. O aval compra acesso, não dinheiro.

Para um leitor português, o modelo é familiar: funciona como a garantia pública portuguesa criada em 2024 para jovens até aos 35 anos — mas a versão espanhola garante até 20–25% do empréstimo em vez de 15%, e o prazo para assinar corre até ao fim de 2027, não de 2026. A diferença que importa: exige dois anos de residência legal em Espanha, por isso não é uma porta de entrada para quem compra a partir de Portugal.

O arranque foi lento: contra uma previsão oficial de mais de 50.000 beneficiários, tinham sido formalizados 8.549 avales até 31 de outubro de 2025, cobrindo 1.091 milhões de euros em crédito, segundo os números publicados no BOE, o diário oficial espanhol. Esse atraso é exatamente o que motivou a flexibilização de junho de 2026 — e a razão pela qual a maior parte dos 2.500 milhões continua disponível.

Quem é elegível desde a reforma de junho de 2026

A adenda assinada a 27 de maio de 2026 e aplicada desde 19 de junho reescreveu os dois critérios que mais candidaturas excluíam. A lista completa em vigor:

• Idade ou filhos. Não mais de 35 anos na assinatura, ou qualquer idade com menores a cargo.
• Primeira casa, habitação permanente. Não ter sido proprietário antes — com exceções por herança ou divórcio — e viver na casa comprada.
• Dois anos de residência legal em Espanha, contínua e imediatamente anterior ao pedido. A nacionalidade é indiferente: um português com NIE e dois anos comprovados entra nas mesmas condições que um espanhol. Quem compra a partir de Portugal, não.
• Rendimento abaixo do teto da província (tabela abaixo). Comprar em casal duplica o teto; cada menor a cargo soma 2.520 € e as famílias monoparentais têm mais 70%.
• Património líquido inferior a 150.000 € — antes eram 100.000 €, pelo que ter poupado meia entrada já não te exclui.
• Registo de crédito limpo na CIRBE, a central de responsabilidades do Banco de Espanha.

O teto de rendimento é onde a reforma mais mexe. Até 18 de junho de 2026 vigorava um único limite nacional de 4,5 vezes o IPREM (o indexante de referência espanhol, ou seja, 37.800 € brutos por ano) — o mesmo teto em Cuenca e em Barcelona, o que explica boa parte do fracasso do programa precisamente nas cidades onde é mais difícil poupar a entrada. A tabela provincial que o substitui:

Um casal a comprar em Madrid pode agora ganhar até 126.000 € entre os dois e continuar dentro das regras — um patamar impensável com os limites antigos.

Quanto garante o ICO num crédito habitação?

O ICO garante até 20% do montante do empréstimo — até 25% se o imóvel tiver certificado energético D ou superior — durante os primeiros dez anos do contrato, sem custo para o comprador nem para o banco. A década coberta é justamente aquela em que o risco de incumprimento, e o capital em dívida, são maiores.

Atenção ao que significa "até 100% de financiamento": o aval permite-o, mas cada banco fixa o seu próprio teto, normalmente o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Mais de 60 entidades aderiram — CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter e ING entre elas, segundo o comparador HelpMyCash — e o ICO publica a lista oficial. E o banco continua a aplicar o seu teste de esforço normal: o aval muda a aritmética do loan-to-value, não quanto crédito o teu rendimento suporta. Cumprir todos os critérios do ICO garante que és estudado, não que és aprovado.

O patamar de 25% inclina a balança, sem o dizer, para a habitação recente: o certificado D ou superior é rotina na construção nova e raro no parque antigo. Mais uma linha na comparação entre imóvel novo e usado em Espanha — o imposto continua a favorecer o usado, mas o aval favorece o certificado.

Um português pode pedir o aval ICO?

Pode — com uma condição inegociável: dois anos de residência legal contínua em Espanha imediatamente antes do pedido. Um emigrante com NIE, contrato de trabalho espanhol e dois anos completos no país entra nas mesmas condições que um nacional. Quem compra a partir de Portugal, ou está há seis meses em Espanha, fica de fora.

Se estás nesse segundo grupo, o programa ainda te toca de forma indireta: acrescenta compradores financiados exatamente nas faixas de preço onde a procura local e estrangeira se cruzam. O teu caminho passa por uma entrada clássica — normalmente 30–40% do preço para não residentes, mais custos — o que é um exercício de planeamento por si só.

A fatura de cinco dígitos que o aval não cobre

Eis o número que surpreende quase todos os aprovados. O aval pode eliminar a entrada; não faz nada pelos custos de compra, que em Espanha rondam 8%–13% do preço: imposto de transmissão ITP de 4%–11% no usado (ou 10% de IVA mais o imposto de selo AJD no novo), notário, registo predial, gestoría e a avaliação paga pelo comprador. Nada disto pode entrar no empréstimo.

Um exemplo com contas feitas — casal, ambos com 31 anos, apartamento usado de 250.000 € em Madrid, financiado a 100%:

A leitura honesta do "sem entrada": este casal entrega mais de 17.000 € antes de receber as chaves — antes da primeira caixa da mudança. O inventário completo do custo real de comprar casa quase não muda com o aval; só a linha da entrada desce a zero.

Até quando se pode pedir o aval ICO?

Os créditos ao abrigo da linha têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2027 — um prazo já prorrogado uma vez, desde o final de 2025 original. Os 2.500 milhões são atribuídos por ordem de chegada: com cerca de 207 milhões de euros em avales emitidos no final de 2025, o que aperta é o calendário, não o orçamento.

Um aviso prático de quem já passou por isto: a informação oficial atrasa-se. Semanas depois de as alterações de junho de 2026 entrarem em vigor, partes do próprio site do ICO ainda mostravam o antigo limite de património de 100.000 € e o prazo de 2025; as páginas de produto dos bancos estão ainda mais atrasadas. Se um balcão te recitar os critérios pré-junho — o teto plano de 37.800 €, o património antigo — pede que consultem os termos em vigor do convénio antes de desistires.

Como fazem os que compram com aval e sem sustos

O padrão "aprovado e mesmo assim aflito" repete-se o suficiente para se planear contra ele: compradores cumprem os critérios do ICO, conseguem os 100% de financiamento e descobrem a fatura de 17.000 € três semanas antes da escritura. Quem o evita trata o aval como uma linha de um orçamento de compra completo, não como o orçamento inteiro: consulta o ITP da região antes de fazer ofertas, pede cedo o certificado energético — decide se o aval fica nos 20% ou nos 25% — e regista cada despesa desde o sinal (arras) ao lado do próprio crédito, para que o dinheiro necessário no dia da escritura seja um número acompanhado, não uma surpresa. Esse livro de contas vivo — cada taxa, imposto e fatura da compra ao lado do crédito — é exatamente o que o CasaTab foi feito para manter, do sinal das arras à última entrega de mobília.

A reforma de junho de 2026 alargou a porta a sério: tetos provinciais até 63.000 €, património permitido até 150.000 €, mais dois anos de prazo e um fundo em grande parte por gastar. Se os limites antigos te deixavam de fora, talvez agora estejas dentro. Mas o aval substitui exatamente uma linha do orçamento — a entrada — e os outros cinco dígitos têm de ser dinheiro real, na tua conta, no dia da assinatura.