Braucht man beim Hauskauf einen Anwalt? Was der Notar tut

Beim Hauskauf braucht man keinen Anwalt: Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden — der Notar ist damit Pflicht, der Rechtsanwalt nicht. Der Notar prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten und wickelt die Zahlung über Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung ab. Was er nicht prüft, sind die Register, die neben dem Grundbuch geführt werden — und genau dort liegen die teuersten Überraschungen.

Das Wesentliche:

• Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und neutral: Er berät beide Parteien, vertritt aber keine. Seine Gebühren sind im GNotKG festgeschrieben und in jedem Notariat identisch.
• Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei rund 1,3 bis 1,5 % des Kaufpreises, mit eingetragener Grundschuld eher bei 1,5 bis 2,0 %.
• Baulasten und Altlasten stehen nicht im Grundbuch. Sie werden in separaten Verzeichnissen der Bauaufsichts- und Umweltbehörden geführt und müssen eigens abgefragt werden.
• Bei Wohnungen entscheiden die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage über Ihre nächsten Jahre — nicht der Kaufvertrag.
• Seit dem 23. Dezember 2020 tragen Käufer von Einfamilienhäusern und Wohnungen nach § 656c BGB höchstens die Hälfte der Maklerprovision.

Was der Notar ohnehin erledigt

Ein Grundstückskaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung schlicht nichtig. Diese Formvorschrift ist kein Verwaltungsritual, sondern der Kern des deutschen Käuferschutzes: Sie zwingt beide Parteien vor eine unabhängige, zur Neutralität verpflichtete Amtsperson, bevor Geld fließt.

Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch und prüft, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte in Abteilung II und III lasten — Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. Er entwirft den Vertrag, verliest ihn vollständig, belehrt über die Rechtsfolgen und trägt anschließend die Auflassungsvormerkung ein. Erst wenn diese Vormerkung steht, die Lastenfreistellung der Altgläubiger gesichert ist und etwaige Vorkaufsrechte erledigt sind, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Vorher zahlen Sie nichts.

Diese Reihenfolge ist der eigentliche Schutzmechanismus. Sie verhindert den klassischen Albtraum — Kaufpreis gezahlt, Eigentum nie erhalten — vollständig.

Ein Tarif, den Sie nicht verhandeln können

Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Geschäftswert, also am Kaufpreis. Sie sind nicht verhandelbar, und kein Notariat darf Rabatt gewähren. Wer Angebote vergleicht, vergleicht identische Zahlen.

Notar und Grundbuchamt zusammen liegen beim Immobilienkauf meist bei 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises, wenn eine Grundschuld eingetragen wird, und bei etwa 1,3 bis 1,5 % ohne Finanzierung. Das ist Ihre unverrückbare Grundlast — und der Grund, warum Sparbemühungen an dieser Stelle ins Leere laufen.

Anwaltliche Beratung außerhalb eines Rechtsstreits wird dagegen frei vereinbart. Es gibt keine verbindliche Gebührenordnung für die Prüfung eines Kaufvertragsentwurfs. Ein Pauschalhonorar mit schriftlich festgelegtem Umfang ist deshalb fast immer das bessere Instrument als ein offener Stundensatz.

Die Register, die der Notar nicht einsieht

Hier liegt die Antwort auf die eigentliche Frage. Der Notar prüft das Grundbuch. Deutschland führt aber mehrere Verzeichnisse nebeneinander, und die wichtigsten Lasten stehen gerade nicht dort.

Das Baulastenverzeichnis wird in den meisten Bundesländern von der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt und enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten — etwa Abstandsflächen, die Sie zugunsten des Nachbarn übernehmen, oder Stellplatzverpflichtungen. Eine Baulast kann die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks dauerhaft entwerten und taucht im Grundbuch nicht auf. Die Einsicht muss gesondert beantragt werden.

Das Altlastenkataster der Umweltbehörde verzeichnet Verdachtsflächen und bekannte Bodenbelastungen. Bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte — Tankstelle, Werkstatt, Schreinerei — ist die Abfrage Pflichtprogramm, weil die Sanierungspflicht den Eigentümer trifft, nicht den Verursacher von damals.

Erschließungsbeiträge können Jahre nach dem Kauf von der Gemeinde erhoben werden, wenn eine Straße erstmalig endgültig hergestellt wird. Eine Anfrage beim Bauamt kostet nichts und klärt, ob ein Bescheid zu erwarten ist.

Bei Eigentumswohnungen entscheidet nicht der Kaufvertrag über Ihre Zukunft, sondern die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dort steht, ob eine Dachsanierung bereits beschlossen ist, wie hoch die Instandhaltungsrücklage tatsächlich ist und ob eine Sonderumlage im Raum steht. Verlangen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre — nicht als Formalie, sondern als Pflichtlektüre.

Was kostet die anwaltliche Prüfung eines Kaufvertrags?

Ohne Vergütungsvereinbarung ist die Beratung eines Verbrauchers nach § 34 RVG gedeckelt: höchstens 250 Euro für eine Beratung oder ein schriftliches Gutachten, höchstens 190 Euro für ein erstes Beratungsgespräch — jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Das ist die gesetzliche Auffanglösung, keine Marktpreisangabe. In der Praxis schlagen Kanzleien für die Prüfung eines Kaufvertragsentwurfs meist eine Vergütungsvereinbarung vor, die diese Deckelung ersetzt. Genau deshalb lohnt es sich, die Frage aktiv zu stellen: Eine reine Erstberatung zu einem konkreten Punkt — etwa einer auffälligen Klausel im Entwurf — bleibt gesetzlich begrenzt, sobald keine abweichende Vereinbarung unterschrieben wird.

Praktisch heißt das: Lassen Sie sich vor dem Termin schriftlich sagen, ob nach RVG oder nach Vereinbarung abgerechnet wird. Bei einem Standardkauf reicht oft eine gezielte Beratung zu zwei oder drei Punkten. Ein Pauschalhonorar über die vollständige Vertrags- und Grundbuchprüfung ist dagegen bei Bauträger- und Altlastenfällen das Geld wert — dort geht es um Beträge, gegen die das Honorar verschwindet.

Wann sich ein Anwalt wirklich lohnt

Nein, ein Anwalt ist beim Hauskauf nicht vorgeschrieben — aber es gibt Konstellationen, in denen die Neutralitätspflicht des Notars zum Problem wird. Der Notar darf keine Partei bevorzugen und wird Sie nicht darauf hinweisen, dass eine Klausel für Sie ungünstig verhandelt ist. Er prüft die Rechtmäßigkeit, nicht Ihre Verhandlungsposition.

Anwaltliche Beratung rechnet sich typischerweise bei:

• Bauträgerverträgen und Neubau — Abnahmeregelungen, Zahlungsplan nach MaBV, Vertragsstrafen bei Verzug.
• Erbengemeinschaften oder Zwangsversteigerungen als Verkäuferseite.
• Gewerblicher Vorgeschichte des Grundstücks oder erkennbarem Altlastenverdacht.
• Denkmalschutz, weil Auflagen und Steuervorteile beide erheblich sind.
• Gemeinsamem Kauf ohne Trauschein — hier lohnt eine gesonderte Vereinbarung, unabhängig vom Kaufvertrag.

Bei einem gewöhnlichen Bestandshaus mit sauberem Grundbuch, ohne Bauträger und ohne Altlastenverdacht ist die Lücke dagegen klein — und mit ein paar Behördenanfragen selbst zu schließen.

Wie es die machen, bei denen es funktioniert

Sie verhandeln nicht am GNotKG herum, sondern investieren die Zeit dort, wo sie etwas bewegt. Sie fordern den Vertragsentwurf früh an und lesen ihn wirklich — beim Kauf vom Bauträger oder einem anderen Unternehmer schreibt § 17 Abs. 2a BeurkG dafür ohnehin zwei Wochen Bedenkzeit vor, unter Privatleuten müssen Sie sich diese Frist selbst nehmen. Sie beantragen Einsicht ins Baulastenverzeichnis und beim Altlastenkataster, bevor sie ein Angebot abgeben. Sie lassen sich bei Wohnungen die Protokolle aushändigen. Und wenn sie einen Anwalt einschalten, dann mit Pauschalhonorar und schriftlich definiertem Prüfumfang.

Die zweite Gewohnheit ist unspektakulär: Sie notieren jede Position, sobald sie feststeht, neben der Grunderwerbsteuer und den tatsächlichen Gesamtkosten eines Hauskaufs. Notar, Grundbuchamt, Makleranteil, Gutachter, eventuelle Rechtsberatung — das kommt in fünf Rechnungen über mehrere Monate verteilt, und genau deshalb fehlt es am Ende in der Kalkulation. Diese laufende Summe an einem Ort zu halten, neben der Finanzierung, ist der Zweck von CasaTab — von der Reservierungsgebühr bis zur letzten Handwerkerrechnung.

Das deutsche System schenkt Ihnen bereits einen zur Neutralität verpflichteten Juristen mit gesetzlich fixiertem Honorar, der das Grundbuch prüft und Ihr Geld erst freigibt, wenn Ihr Eigentumserwerb gesichert ist. Was es Ihnen nicht schenkt, ist jemand, der in die Register daneben schaut. Klären Sie vor dem Notartermin, welche dieser Lücken Sie geschlossen haben — und rechnen Sie damit, dass auch das erste Jahr im Eigenheim teurer wird als geplant.