O banco financia a avaliação, não o preço que pagou
O crédito calcula-se sobre a avaliação do banco, não sobre a escritura. Se avaliarem abaixo do que pagou, esse buraco é seu — a somar ao IMT e ao Imposto do Selo.
CasaTab Editorial · · 5 min
Os bancos portugueses financiam até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel: se a avaliação vier abaixo do preço, essa diferença sai inteira dos seus capitais próprios. A isso somam-se o IMT, o Imposto do Selo e a escritura, que nunca são financiados. Num imóvel de 250 000 € avaliado em 235 000 €, esse buraco são 15 000 € que ninguém lhe tinha mencionado.
Em resumo:
- O crédito calcula-se sobre o menor entre preço e avaliação — não sobre o que assina na escritura.
- Se a avaliação for inferior ao preço, a diferença junta-se à entrada: é dinheiro seu.
- O IMT funciona ao contrário: incide sobre o maior entre o valor da escritura e o valor patrimonial tributário.
- Impostos, escritura e registo pagam-se no dia — nunca entram no empréstimo.
- Uma avaliação baixa pode ser um aviso útil: talvez esteja a pagar acima do mercado.
Porque manda a avaliação e não o preço
Quando pede crédito habitação, o banco encomenda uma avaliação a um perito registado na CMVM. Esse relatório fixa o valor do imóvel para efeitos de financiamento, e é sobre ele que o rácio de financiamento é aplicado.
A regra que praticamente todas as instituições seguem: financiam até 90% do menor valor entre a escritura e a avaliação. A lógica é de risco — o banco empresta contra um bem que pode ter de vender, não contra um acordo entre particulares.
Com um apartamento de 250 000 € avaliado em 250 000 €, 90% são 225 000 € e entra com 25 000 €. Com o mesmo apartamento avaliado em 235 000 €, 90% são 211 500 €: entra com 38 500 €. O preço não mudou; o seu esforço subiu 13 500 €.
E se a avaliação vier abaixo do preço?
Se a avaliação for inferior ao preço acordado, o banco reduz o montante emprestado e a diferença é coberta por si, além da entrada habitual e dos impostos. Não há forma de financiar esse valor com o mesmo crédito.
O que pode fazer, por ordem de utilidade:
- Renegociar o preço com base no relatório — é uma avaliação independente, não uma opinião sua.
- Pedir uma segunda avaliação, possível na maioria dos bancos mediante custo.
- Reforçar os capitais próprios, desde que não fique sem almofada para as despesas.
Por isso o contrato-promessa merece atenção: sem cláusula que salvaguarde a não obtenção de crédito, um sinal pode perder-se por causa de uma avaliação que ainda nem tinha lido.
O IMT segue a lógica inversa
Aqui está o detalhe que apanha quase toda a gente: para o crédito conta o valor mais baixo, mas para o imposto conta o mais alto.
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Se negociou muito bem e comprou abaixo do VPT, paga IMT sobre o VPT à mesma.
O IMT é progressivo por escalões e varia consoante o imóvel seja habitação própria e permanente ou secundária. Junte o Imposto do Selo sobre a compra e sobre o crédito, e a fatura fiscal do dia da escritura fica clara. Consulte o VPT na caderneta predial antes de fazer uma proposta — é gratuito e evita surpresas.
Quanto dinheiro precisa mesmo de ter
Conte com 10% a 20% do preço em dinheiro: a entrada mínima de 10%, mais IMT, Imposto do Selo, escritura e registo — e qualquer diferença de avaliação soma-se por cima.
| Avaliação igual ao preço | Avaliação 15 000 € abaixo | |
|---|---|---|
| Preço | 250 000 € | 250 000 € |
| Avaliação | 250 000 € | 235 000 € |
| Crédito (90% do menor) | 225 000 € | 211 500 € |
| Entrada | 25 000 € | 38 500 € |
| Impostos e escritura | variável, conforme escalão e VPT | igual |
| Diferença no esforço | — | +13 500 € |
Treze mil euros de diferença por causa de um relatório que ainda não leu quando assina o contrato-promessa. O inventário completo das rubricas está em o custo real de comprar casa, e o que vem depois das chaves em os custos ocultos do primeiro ano.
Como fazem os que chegam descansados à escritura
Quem chega sem sobressaltos ao notário fez uma coisa pouco entusiasmante: separou dois orçamentos desde o início. Um é o que o banco empresta. O outro é o que tem de estar na conta antes da escritura — e esse segundo número mexe-se com cada proposta e com cada avaliação.
É esse número que descarrila. Muda com a avaliação, é feito de valores que chegam com semanas de diferença, e se comprarem a dois ainda tem de ser repartido de forma justa. Guardá-lo na cabeça significa descobrir a falta no pior momento possível.
Essa conta viva — cada imposto, fatura e orçamento desde o sinal até ao último móvel, com o crédito ao lado — é exactamente para isso que o CasaTab foi construído, partilhado com quem compra consigo.
O número que decide
O preço é o número de que toda a gente fala. O que faz negócios caírem é outro: o dinheiro que tem de existir na conta no dia da escritura.
Consulte o VPT antes de fazer proposta, exija uma cláusula de financiamento no contrato-promessa e saiba de antemão quanta diferença de avaliação conseguiria absorver sem ficar sem folga. Estas três decisões tomam-se antes de assinar seja o que for — e são as que separam uma compra tranquila de uma corrida contra o tempo. Se quiser saber o que acontece no próprio dia, a escritura passo a passo explica tudo.